??中房網(wǎng)訊 3月23日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2023房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展15年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理 邵宇

??會上，東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理邵宇表示，今年中國經(jīng)濟(jì)要達(dá)到什么位置，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)相關(guān)投資能不能穩(wěn)定下來。做金融也要做預(yù)判，現(xiàn)在市場的一致預(yù)期在3%，如果能夠持平已經(jīng)是非常好的消息。整個中國經(jīng)濟(jì)的軟著陸，特別是地產(chǎn)的著陸今年就可以實現(xiàn)，這是目前非常關(guān)注的指標(biāo)。

       邵宇認(rèn)為，現(xiàn)在比較困擾的問題是居民的行為。為什么覺得現(xiàn)在銷售比較費(fèi)勁？整個房地產(chǎn)銷售，豪宅是一個小樣本，更重要是普通的中產(chǎn)居民加杠桿購買就有一個存貸差，已經(jīng)達(dá)到了歷史的高位。特別是去年，居民報復(fù)性消費(fèi)沒有看到，報復(fù)性的還貸卻出現(xiàn)了，意味著居民對房地產(chǎn)趨勢變化多多少少存在不確定性。在邵宇看來，房地產(chǎn)投資品屬性應(yīng)該說以去年為最終節(jié)點(diǎn)。

       邵宇表示，幾乎所有的決策者和政策制定機(jī)構(gòu)都在討論，如何在不透支土地和房子、基礎(chǔ)設(shè)施的情況下，能夠使產(chǎn)業(yè)和科技含量快速提升。這就是未來發(fā)展的一個模式，希望大家在這個過程中找到自己的定位，支撐房地產(chǎn)城市化到科技到金融到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

??以下為文字實錄：

??邵宇：各位房地產(chǎn)行業(yè)的朋友大家下午好，很高興有機(jī)會討論一下經(jīng)濟(jì)，怎么看今年房地產(chǎn)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，大家比較關(guān)心。

??總體來說，疫情對今年已經(jīng)不構(gòu)成大的危險。整個經(jīng)濟(jì)增長會以什么樣的態(tài)勢恢復(fù)大家比較關(guān)心，毫無疑問有起就有落，過去幾年沖擊很明顯，今年大概就是復(fù)蘇之年，今年的復(fù)蘇二季度可能更加明顯。

??大家比較關(guān)心在這樣的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度能不能達(dá)到以前的高位，與之前相比我們究竟能反彈到什么樣的位置，大家想知道經(jīng)濟(jì)是平的還是下滑，今年的經(jīng)濟(jì)問題是一個周期的問題。

??大家知道經(jīng)濟(jì)主要是三架馬車，今年我們對經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了一個大致的預(yù)判，通過剛才房地產(chǎn)測評的發(fā)布我們也搜集到一些數(shù)據(jù)，整個的GDP目標(biāo)是5%，市場預(yù)計更高一些，5.5%比較合適，因為去年是3，自然的復(fù)蘇，所有的場景都開始出現(xiàn)以后，我們覺得回到5左右，問題不大。

??為什么沒有設(shè)定更高的目標(biāo)呢，有兩個考慮，整個“十四五”期間，這五年增長的速度一般都定在5左右，因為你定更高的目標(biāo)，就意味著做出更多的政策的投入，財政政策、貨幣政策，還有行業(yè)政策的支持。我理解是這樣的，經(jīng)濟(jì)像人體一樣，也是一個有機(jī)體，過去的三年整個身體，陽了以后整個體質(zhì)，就是居民的資產(chǎn)負(fù)債表，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表受到了巨大的沖擊，康復(fù)的時候我們不大建議大量的吃很猛的藥，大量的政策的刺激，這個時候首要的工作是固本培源，休養(yǎng)生息，大量的政策已經(jīng)出去了，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)肯定需要檢驗，房地產(chǎn)的起落的過程多多少少跟政策的刺激有關(guān)，上一輪經(jīng)濟(jì)確實穩(wěn)住了，但是不管是房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿，地方政府加杠桿，特別是居民的加杠桿，都加了很多。這樣的年份，大病初愈，我們需要休養(yǎng)生息，這樣的政策的設(shè)定和目標(biāo)，可能是考慮到這樣的因素。

??而且大家都想開門紅，但是考慮到政策剛剛開始，考慮到未來穩(wěn)定的發(fā)展，現(xiàn)在的目的并不是把目標(biāo)定的多高，而是我們將在未來的五年突破城市化的最高潮，而在這個過程中大家定義的高質(zhì)量發(fā)展的核心的時間窗口已經(jīng)出現(xiàn)了，所以主要的目標(biāo)是怎么樣進(jìn)行這樣的轉(zhuǎn)型升級的時間窗口的考慮。

??具體來看，三架馬車?yán)锩嫖覀冏隽艘粋€分級，大家看到最近的數(shù)據(jù)，消費(fèi)明顯復(fù)蘇，因為線下的場景紛紛復(fù)蘇，大家在報復(fù)性出差，報復(fù)性開會，我最近出差特別多，開會也特別多，但是開會只是中間的流程，我們聚在一起聊，談，最重要的是你要達(dá)成交易，真正的有產(chǎn)出，會議的參與只是一個中間的流程，最終要傳導(dǎo)到經(jīng)濟(jì)增長的投資和消費(fèi)的場景。

??今年大家對消費(fèi)的期望比較高，涉及到消費(fèi)還有一個問題，究竟是可選的還是必須消費(fèi)，房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)究竟怎么樣我們也需要討論。

??投資，來自于三個方面，基建投資，房地產(chǎn)投資，非制造業(yè)的投資，去年的銷售降了40%，投資降了10%，今年中國經(jīng)濟(jì)究竟到什么位置，5%、5.5%或者向上，關(guān)鍵就是房地產(chǎn)相關(guān)的這塊的投資能不能穩(wěn)定下來，現(xiàn)在我們做金融的也要做預(yù)判，現(xiàn)在市場的一致預(yù)期在3%，如果能夠持平其實已經(jīng)是非常好的消息了，整個中國的經(jīng)濟(jì)的軟著陸，特別是地產(chǎn)的著陸今年就可以實現(xiàn)了，這是我們目前非常關(guān)注的指標(biāo)。

??其他的不管是基建還是非制造業(yè)投資都是比較正常的，制造業(yè)投資取決于城市化，如果房地產(chǎn)投資輕微的下滑，出口零增長，多多少少我們對制造業(yè)這部分的投資的目標(biāo)也不能設(shè)定的太高。

??當(dāng)然，更重要的是基建投資，地方基建和房地產(chǎn)又是密切相關(guān)的，大家知道去年所有的地方，中國的財政都沒有預(yù)留了，對土地的依賴都很高，因為過去的快速發(fā)展都是基于房地產(chǎn)，導(dǎo)致了金融、土地，導(dǎo)致了財政不斷的加杠桿，但是如果你設(shè)想這個過程停下來，不是說停下來，稍微慢一點(diǎn)，大家都會覺得有壓力，地方的城投以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施這塊的數(shù)字。

??這塊現(xiàn)在我們覺得還是比較溫和的，低基數(shù)增長的趨勢，整體我們認(rèn)為今年的軟著陸在目前的政策力度下還是能夠?qū)崿F(xiàn)的，這一點(diǎn)我們還是有信心的。

??當(dāng)然，現(xiàn)在比較困擾我們的問題是居民的行為，為什么大家覺得現(xiàn)在銷售比較費(fèi)勁，居民行為是很明顯原因，大家知道過去三南居民的資產(chǎn)負(fù)債表受到比較大的影響，我們整個房地產(chǎn)銷售，尤其是豪宅，豪宅是一個小樣本，更重要是普通的中產(chǎn)居民加杠桿購買，就有一個存貸差，已經(jīng)達(dá)到了歷史的高位，特別是去年，大家可以看到居民報復(fù)性的消費(fèi)沒有看到，報復(fù)性的還貸出現(xiàn)了，意味著居民不管是信心還是對房地產(chǎn)的歷史性的趨勢的變化多多少少都透露出不確定性，我們認(rèn)為房地產(chǎn)這樣的狀態(tài)，這樣的盈利模式以及投資品的屬性應(yīng)該說去年為最終的節(jié)點(diǎn)。

??意味著我們可能從居民、地方政府到整個經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型都會因此而逐漸的展開。這是我們看到的當(dāng)下的狀態(tài)。我們也刻劃了一個今年短期對經(jīng)濟(jì)的判斷，但是今年很多的因素，可能在更為長期的周期，兩年三年看，這樣都會帶來重大的影響，因為我們認(rèn)為整個經(jīng)濟(jì)的底層邏輯正在發(fā)生前所未有的變化。還有一個風(fēng)險我們需要考慮，我們看到這樣的底層邏輯變化之前，要講一下全球去年遭遇外部沖擊的風(fēng)險，去年外部的風(fēng)險大家感受到了，主要是因為美聯(lián)儲持續(xù)的加息，加了400個BP，每次美聯(lián)儲調(diào)降利率都會引起一輪全球的金融風(fēng)暴，每次金融風(fēng)暴里面我們很難獨(dú)善其身，我們有自己的政策，既穩(wěn)住了我們的經(jīng)濟(jì)也消耗了我們，上一次的次貸危機(jī)利率僅僅4%左右，造成了2009年的大簫條，現(xiàn)在他們的利率上限已經(jīng)到了5了，但是還沒有停下來，最近美國硅谷銀行以及瑞信的動蕩，大家擔(dān)心美國和歐洲的金融風(fēng)暴再一次來臨。其實這個劇本都是相同的，利率不斷的上升，自然債務(wù)，不管是信用債，國債，都會面臨著利率和信用風(fēng)險的雙重的疊加，正是因為這樣的風(fēng)險的疊加造成了金融的困難，某種意義上說，我們的金融機(jī)構(gòu)也面臨著這樣的危機(jī)，大家做房地產(chǎn)對這一點(diǎn)非常的清晰。

??今年的分歧在于會不會還有外來的沖擊，昨天美聯(lián)儲又加了20個BP，但是總體而言反映出來的信號比較溫和，我們覺得再有20個BP差不多了，但是利率已經(jīng)到了5.5以上，不排除壓到全球風(fēng)險資產(chǎn)價格的最后一根稻草，我們從來沒有看到利率和通脹的回升，這樣的風(fēng)險不得不防。去年不管做任何的投資，股票、房子、債券，甚至理財都遇到了巨大的沖擊，這種沖擊正是利率上升，外部的流動性的趨緊，美國更是去年的股債雙殺，100年才有一次，投資者完全蒙了。

??如果美元再次上行，去年的美元指數(shù)上升到113，人民幣一度到7.3，如果用美元融資地產(chǎn)債，你的壓力無比的巨大。今年我們覺得應(yīng)該不會像去年那么激烈，但是風(fēng)險還是要以這個為導(dǎo)向。這是我們今年看到整體的風(fēng)險。

??全球遇到的問題是通脹，通道導(dǎo)致貨幣政策收縮，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的衰退，而我們的周期某種意義上落后于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，我們?nèi)匀辉趶?fù)蘇，需要相應(yīng)的政策，因為CPI對我們來說不是當(dāng)務(wù)之急，所以中國有足夠的政策，包括財政和貨幣政策穩(wěn)住今年的經(jīng)濟(jì)，使得跟發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相對脫離的情況下仍然有一定的增長，但是你不得不承認(rèn)，外部的風(fēng)險對我們今年也會構(gòu)成一定的影響，因為畢竟是全球化的時代。

??更重要的問題是為什么這幾年不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)都遇到了比較大的挑戰(zhàn)，原因是整個全球經(jīng)濟(jì)，包括我們的決策的底層邏輯在發(fā)生著重大的挑戰(zhàn)。疫情三年，很多人都覺得疫情過去之后，是不是可以回到?jīng)]有發(fā)生之前的狀態(tài)，房子照蓋，以前回到以前？我告訴你，這一定是幻覺，不可能回去了。

??拉長時間的眼光看，每一次重大的疫情都改變了人類運(yùn)行的軌跡，2020年初，僅僅是疫情全球擴(kuò)散的時候，我們對未來的世界已經(jīng)有了預(yù)判，某種意義上說，當(dāng)時我們認(rèn)為地緣風(fēng)險會迅速的上升，不排除暴力化，俄烏沖突只是一個驗證而已。

??大家是做地產(chǎn)的，我是做投資的，大家是實業(yè)，我們是金融，每個人的生活都會受到重大趨勢變化的重要的影響，我是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，主要做宏觀趨勢的預(yù)判，大家具體做行業(yè)、企業(yè)，大部分是微觀。宏觀的趨勢是難以避免的，但是微觀的優(yōu)化是各位需要努力嘗試的，在座的大多數(shù)都是職業(yè)經(jīng)理人，你要更加有效率。

??究竟什么樣的東西會影響我們的投資，包括地產(chǎn)和整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。應(yīng)該說過去的三年的疫情使得08年開始的全球的趨勢越過不可能再回頭的時期，它是全方位的，涉及到政治、經(jīng)濟(jì)、軍事，但是對我們最大的影響，包括做房地產(chǎn)做金融做投資的影響是兩個，這兩個非常非常重要，它導(dǎo)致了我們政策運(yùn)行的底層邏輯重大的變化，也導(dǎo)致了行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)，娛樂行業(yè)，甚至醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)等等一系列的變化，我們必須了解趨勢和政策互動之間的底層邏輯是什么，你才知道在哪一個方向發(fā)力更加有效。

??首先第一個變化是在一個經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部，最大的變化是分化，前所未有的分化，不同的企業(yè)的分化，不同的人群的分化，不同的行業(yè)，不同的經(jīng)濟(jì)體以及不同的經(jīng)營模式的劇烈的分化。

??中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家花了很長時間爭論中國經(jīng)濟(jì)的走勢應(yīng)該是什么形態(tài)，有人覺得是L型的，有人覺得應(yīng)該是V型的，經(jīng)過幾年我們有一些共識了，我們覺得應(yīng)該是V型的，現(xiàn)在中國的經(jīng)濟(jì)和全球的經(jīng)濟(jì)不一樣，可能是K型的，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱。在整個疫情的過程中，我們已經(jīng)投出了所有的政策的儲備，一個是財政政策，一個是貨幣政策。

??財政政策現(xiàn)在大概理解了，現(xiàn)在是負(fù)債最高的時刻，不管是政府、企業(yè)還是居民，如此天量的債務(wù)必須要通過量化寬松的方式處理，這是全球主要的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體七個中央銀行的貨幣投放，我們簡單說叫印鈔，08年次貸危機(jī)開始，08年到19年，整個投出的這些流動性叫放水，但是疫情這兩年放出來的整個的流動性已經(jīng)超過了疫情之前11年的水平，大概14年左右的貨幣投放已經(jīng)超過了人類歷史截至08年之前的總額，什么意思，如果過去14年你沒有賺到錢，那以后賺錢是困難的，因為流動性的印鈔機(jī)已經(jīng)開始回抽流動性了。

??大家說我們的房子很牛，十年漲了十倍，你反過來講可能房子越來越值錢，房子買了之后就開始折舊，為什么反而多了一個零，十年十倍呢，也許不是房子越來越值錢，而是因為錢越來越不值錢。所以我告訴你我們很可能生活在一個巨大的貨幣的幻覺里面。

??某種意義上說，換成中國的數(shù)字來講，我們要跟貨幣PK了，不多的資產(chǎn)能夠跟貨幣相抗衡。21年底參加了國務(wù)院的座談會，當(dāng)時交流我們的貨幣供應(yīng)和實體經(jīng)濟(jì)之間形成什么樣的關(guān)系，怎么形成良好的關(guān)系，既穩(wěn)定的增長，泡沫也不要破裂，現(xiàn)在遇到的問題，今年的貨幣很充足，廣義貨幣已經(jīng)接近13了，為什么經(jīng)濟(jì)啟動的跡象還是比較溫和呢，兩個原因，第一，現(xiàn)在可能大量的的貨幣來自于債務(wù)滾動，借新還舊，真正的投入到新增的經(jīng)濟(jì)增量和消費(fèi)里面是有限的。另外，這么多的貨幣的增長可能并不是用于投資或者消費(fèi)目的，而是僅僅增加了存款，呼應(yīng)了剛才我們給大家看的，因為大家的心態(tài)比較謹(jǐn)慎，特別是因為房地產(chǎn)市場的重大的趨勢性的變化，使得大家在這方面的心態(tài)比較小心。這就意味著我們啟動這個市場的時間比想象中久，大家要忍受住平淡，溫和的復(fù)蘇時間可能更長。

??但是我們也看到了展開的核心的邏輯，即便如此貨幣的供應(yīng)使得全球的分化非常大，經(jīng)濟(jì)衰退和低谷的時候資產(chǎn)的價格紛紛創(chuàng)出了歷史的新高，對決策者們面臨著一個問題，選擇效率還是選擇公平，二十大提出中國式的現(xiàn)代化，在人口巨大規(guī)模的基礎(chǔ)上，自然更多的強(qiáng)調(diào)共同富裕和公平。所以毫無疑問，相應(yīng)的行業(yè)的調(diào)整不光是房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，過去比較強(qiáng)勢的行業(yè)，包括我們可以想像未來的金融行業(yè)的一些調(diào)整正在發(fā)生。

??調(diào)整完之后，這些行業(yè)要更加符合公平優(yōu)先的價值取向，未來實現(xiàn)可持續(xù)的包容的發(fā)展。這個問題意味著以前快速周轉(zhuǎn)的模式，僅僅是量和價的短暫的提升，可能都不太適合了。

??另外還有一個方面，大家要明白，疫情理論上大家可以同心敵愾，全面的抗擊疫情，但是很遺憾，疫情過程中高度的政治化，以后不同的形態(tài)，不同的體制會更明確的競爭，主要涉及到三個方向，當(dāng)面對這樣的競爭的時候，政策決策的時候要優(yōu)先對應(yīng)競爭，并且對這個競爭提供持續(xù)的資源的支持，意味著行業(yè)轉(zhuǎn)型的邏輯陷在這樣的局勢里。目前全球的競爭正在持續(xù)的展開，特別是中美競爭。這里面主要三個方面：第一，能不能把一些企業(yè)吸引到中國來進(jìn)行投資，我們看到這次的工作報告提出大力對外資，特別是標(biāo)志性的旗艦性的外資的投資項目在中國落地，抱以很大的期待和信心。我在上海，去年年底參加了上海市長的座談會，特別提到了中國對外資最大的單一項目，特斯拉，一年工業(yè)增加值4000億，70萬輛車，現(xiàn)在希望增加一倍的產(chǎn)值，放在上海的林崗，以后增長的邏輯里面它是重要的節(jié)點(diǎn)，整個產(chǎn)值將近8000億，達(dá)到上?？偖a(chǎn)值的1/4。當(dāng)時我們談到特斯拉，我們說它既是鯊魚，也是鯰魚，當(dāng)它整個的產(chǎn)能達(dá)到150萬輛，全球汽車工業(yè)只有一個問題，不管是傳統(tǒng)能源和新能源汽車都面臨一個終極問題，這樣的產(chǎn)能條件下的model3，究竟賣多少錢，我們認(rèn)為大概12萬左右，現(xiàn)在是20萬以上，我們面對這樣的量級的競爭，如果你不投供應(yīng)鏈和相應(yīng)的支持，是不可能贏得這樣的機(jī)會的。

??這個時候我們要驅(qū)動，注冊制，資本市場包括金融資源向這些領(lǐng)域傾斜，才可以帶來相應(yīng)的未來的機(jī)會。最重要的還是在技術(shù)領(lǐng)域，我們知道一般的教培這些賽道都被調(diào)整了，如果沒有人才，沒有科技的相應(yīng)的支持，我們只是修房子，最后會慢慢的衰竭。

??另外一個是貨幣，我們希望用人民幣清算石油，包括周邊的國家的石油，目的是為了避免美元周期對我們的傷害，美元周期一輪又一輪對我們形成了巨大的沖擊，藍(lán)色是美元指數(shù)，上行的時候，紅色的柱子是金融危機(jī)，全球通過美元不斷的收割新興經(jīng)濟(jì)體，未來的競爭可能會從比拼修房子的速度，互聯(lián)網(wǎng)的流量的規(guī)模變成這樣三個核心的理念，毫無疑問對決策者而言一定要做出這樣的調(diào)整，而這樣的調(diào)整我們就會全面的引導(dǎo)我們的行業(yè)，包括剛才馮會長的發(fā)言提到了技術(shù)含量，這個很有啟發(fā)，跟我們現(xiàn)在討論的宏觀經(jīng)濟(jì)的底層邏輯是不謀而合的，我們都在說轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型，中國經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，怎么轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)成什么樣，不光是今年，未來的發(fā)展里面我們也要認(rèn)真的討論。

??我們也給出了相應(yīng)的框架，大家認(rèn)真學(xué)習(xí)過二十大的報告，這是一個最高的綱領(lǐng)，在未來的時間內(nèi)將持續(xù)的引導(dǎo)我們整個調(diào)整，包括在座的你的行業(yè)和你的供應(yīng)鏈。

??內(nèi)容非常豐富，對我們來說最為相關(guān)的是第四和第五條，為了實現(xiàn)，這是最高綱領(lǐng)，政府需要有一個五年的規(guī)劃，每五年的變化落實這樣的頂層設(shè)計，這就是我們看到的五年規(guī)劃。在參加克強(qiáng)總理座談會的時候，我們專門討論了規(guī)劃以及2035遠(yuǎn)景規(guī)劃，我是這樣講的，我說從決策者眼中，這是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一張藍(lán)圖，我說我來自于投資銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我看到的也是一個藍(lán)圖，但是是商業(yè)計劃書，如果所有的母公司想做什么你都不知道，你自己家里一畝三分地怎么耕耘呢，所以我作為投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的重要的工作，建議深度解讀這個藍(lán)圖，找到里面核心的領(lǐng)域和區(qū)域，做房地產(chǎn)的都知道是地段地段地段，要找到這個區(qū)域，這個區(qū)域和過去十年是不一樣的，以及相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，也可以說是賽道，房地產(chǎn)行業(yè)也有自己的經(jīng)營的賽道，在這樣不斷討論的第二增長曲線，房地產(chǎn)的智能制造，找到這樣的好的領(lǐng)域，相應(yīng)的資源，從而分享增長的成果。

??從我的角度看，去年讓大家覺得特別疼，覺得這樣的轉(zhuǎn)型一定會發(fā)生，但是方向在哪里非常的迷茫?？催@樣的文件第四點(diǎn)“加快構(gòu)建新的發(fā)展格局，著力推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展”，每個字都認(rèn)識，但是究竟什么意思可能不明白。我們再打開看，我們覺得大概要做這樣幾件事情，一個是市場，宏觀的支撐，第二個是開放，底座一個是改革，一個是開放。另外一個是區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域就是大家所說的地圖，地圖的核心就是城鎮(zhèn)化，就是城市群，這里面最大的核心是繼續(xù)作大城市還是周邊的縣域經(jīng)濟(jì)，這個縣域不是15年說的加杠桿，所有的城市都可以干。同時如何在鄉(xiāng)村和城市之間進(jìn)行互動，鄉(xiāng)村振興能不能成為主題，有沒有可靠的引領(lǐng)模式，是不是房地產(chǎn)另外一個可持續(xù)發(fā)展的空間？這里面兼顧了共同富裕，城鄉(xiāng)交換的過程。在這里大家看看能不能找到相應(yīng)的機(jī)會。所以這個本質(zhì)上是一個地圖。

??另外一個是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，我們的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，我更多的是模式的概念，但是這個行業(yè)向下你有材料，你有智能制造，有設(shè)計，制造強(qiáng)國、網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國、質(zhì)量強(qiáng)國，某種意義上你必須要知道你所處的供應(yīng)鏈上下游能不能融入到這樣的現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)體系，如果有，我恭喜你，因為整個資本市場正在追逐這樣的優(yōu)秀的行業(yè)和企業(yè)，也愿意給你們更多的資源，這個資源更多的是股權(quán)的形式，像循環(huán)的債。

??大家說你說的還是很抽象，能不能做具像化一些，沒有問題，每次做地產(chǎn)演講，這個圖一定會講，但是我告訴你這個圖是我們十年前畫的，2013年我們對城市群已經(jīng)做出了預(yù)判，我們覺得就三類，一線城市群藍(lán)色，二線城市群綠色的，主要在這里進(jìn)行相應(yīng)的投資，有顏色的地方占中國經(jīng)濟(jì)總量的85%，但是人口只有65%，這是我們過去的十年的城市化，很多做開發(fā)的朋友也拿去，我們預(yù)測的很多地方蓋出了樓盤，包括鄭州、武漢、長沙，成都還在消化，合肥可以，因為產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)之間形成了循環(huán)。這個圖大家用廢了。

??未來，我們說經(jīng)濟(jì)發(fā)展受兩個主要條件的約束，一個是最底層的就是人口，如果按照我們現(xiàn)在的數(shù)據(jù)看，底層的條件，人口已經(jīng)發(fā)生的前所未有的變化，如果你看一個經(jīng)濟(jì)的底層就是人口，人口去年下降的很厲害，換句話說如果人口消散之后，我們預(yù)判2030年人口達(dá)峰早了八年到來，意味著所有的機(jī)會都是結(jié)構(gòu)性的，綠色代表人口遷出，紅色代表人口流入，這構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一個邏輯。

??剛才跟領(lǐng)導(dǎo)說上海的房子，北京的房子在復(fù)蘇，如果你在上海和北京購買一套房子，你家鄉(xiāng)的好幾套房子都買不了，結(jié)構(gòu)的因素會更加明顯。

??還有一個因素就是碳達(dá)峰因素，你有沒有意識到，我們非常強(qiáng)調(diào)的是2030年碳達(dá)峰，大家說用綠色建筑減少排放和用新的材料，意味著一件事情，根據(jù)我們的研究演示，一個經(jīng)濟(jì)體城市化突破80%，制造業(yè)占比突破30%，基本上就在原來的路徑上碳達(dá)峰了。換句話說該修的房子該修的路都修完了。制造業(yè)占比，全球市場份額穩(wěn)定下來，就碳達(dá)峰了。

??所以我告訴你們，去年我們的人口已經(jīng)達(dá)峰了，我們預(yù)期2030到2035左右排放也會達(dá)峰，意味著我們的城市化不會永遠(yuǎn)的修下去，大概的時間和空間就是十到十五年，我們將迎來中國式的城市化的最高峰。

??為什么要做地產(chǎn)調(diào)整，包括大家理解的三道紅線呢，因為我們希望慢慢的收斂下來，但是因為有杠桿，變成了這個樣子，現(xiàn)在大家基本上都為這個過程付相應(yīng)的代價，所以我們現(xiàn)在要做的不要透支。

??還有什么地方有機(jī)會呢，有機(jī)會的地方很多，有兩塊相對可能更容易吸收資源一些，在香港北部、珠三角，這個地方300平方公里，疫情之后出現(xiàn)了一個趨勢，有錢人都去新加坡，有能力的都去香港地區(qū)，從它一系列的包括投資移民，他們也做了調(diào)整，這個地方300平方公里，提供250萬人常駐，這塊相應(yīng)的資源密集。

??另外一塊，我常駐上海，長三角這塊，一個是上海最東邊的林港，只有66萬人，目標(biāo)是200多萬，這個地方有特斯拉，大飛機(jī)，還有迪士尼。長三角做了一個實驗，2300平方公里，我也判斷在這里吸引的人才、資本、產(chǎn)業(yè)投完大概中國的城鎮(zhèn)化就結(jié)束了。

??所以這可能是非常非常關(guān)鍵的，只有對資源進(jìn)行更加精確的分析才有可能有機(jī)會，其他的地方也有機(jī)會，這只是我們看好的地方。

??更重要的不是這個圖，更重要的是大家要明白你不要透支，整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯一點(diǎn)都不復(fù)雜，最底層的約束是人口，最上層是碳排放，城市化在未來十到十五年慢慢的收斂，產(chǎn)業(yè)和科技是我們最想要的，但是這個過程又很痛苦，因為我們所有的努力希望通過這樣的資源的調(diào)配推動從科技到產(chǎn)業(yè)再到金融良性的循環(huán)。幾乎所有我參加的會，包括決策者和政策制定機(jī)構(gòu)，所在的重點(diǎn)區(qū)域，都在討論，如果我用這個圖給我10到15年的空間，我怎么樣不透支土地和房子，基礎(chǔ)設(shè)施，能夠使得產(chǎn)業(yè)和科技的含量快速的提升，比如說合肥這樣良好的互動，又有人口進(jìn)入，這樣可能更容易使得未來的發(fā)展可持續(xù)，但是這樣的問題已經(jīng)非常明顯的放在各位從業(yè)者的面前，對房地產(chǎn)而言，我看到了這次500強(qiáng)的名單，看到了一些地方以前都沒有去過，在這些地方正在有更多的生機(jī)，更多的生意，但是如果你沒有在這樣的時間做出相應(yīng)的創(chuàng)造和科技的更新，恐怕最終就會變得非常遺憾。

??這就是未來發(fā)展的一個模式，我們也希望大家在這個過程中找到自己的定位，支撐房地產(chǎn)城市化到科技到金融到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷程，祝大家好運(yùn)，謝謝！