??從2005年業(yè)內(nèi)人士開始呼吁到2020年正式試點(diǎn)，公募REITs醞釀十五年之后，終于落地。

??4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(下稱通知)。證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(下稱指引)，并向社會公開征求意見。6月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，方案包括支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，上述政策的落地預(yù)示著中國公募REITs的春天來了。

??從全球市場來看，REITs作為40多個國家和地區(qū)發(fā)行的成熟金融產(chǎn)品，能推動金融市場與要素市場有效的結(jié)合，是構(gòu)建資產(chǎn)配置重要一環(huán)。在此之前，中國還沒真正意義上的公募REITs,此次試點(diǎn)落點(diǎn)，標(biāo)志著中國推動REITS發(fā)展邁出的歷史性一步。

??“基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效?！弊C監(jiān)會在《通知》中表示，REITs短期有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具;長期有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

??公募REITs發(fā)展迎來重大突破

??REITs最早起源于上世紀(jì)60年代的美國，20世紀(jì)發(fā)展不溫不火，進(jìn)入本世紀(jì)獲得快速發(fā)展，至2019年全球REITs規(guī)模超過2萬億美元。

??中國REITs發(fā)展滯后，業(yè)內(nèi)人士從2005年呼吁這一偉大的金融創(chuàng)新，至2007年迎來了第一縷曙光，央行、證監(jiān)會、和銀監(jiān)會成立REITs專題研究小組，啟動對中國REITs市場建設(shè)的推進(jìn)工作。

??2014年是REITs發(fā)展一個分水嶺，資產(chǎn)證券化迎來2008年金融危機(jī)之后的大松綁，當(dāng)年第一只模仿REITs架構(gòu)設(shè)計(jì)的“類REITs”產(chǎn)品——中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃獲準(zhǔn)發(fā)行。2015年，鵬華前海萬科REITs在深交所掛牌，成為國內(nèi)首個“類公募REITs”產(chǎn)品，自此開啟了中國房地產(chǎn)金融的“類REITs時代”。

??截至2019年底，中國類REITs市場累計(jì)發(fā)行數(shù)量64只，累計(jì)發(fā)行金額達(dá)到1237.51億元，單個產(chǎn)品發(fā)行金額約為10.34億元。

??此次試點(diǎn)，將改變“類REITs”非真REITs的窘境。多位業(yè)內(nèi)人士告訴《中國房地產(chǎn)金融》，此次試點(diǎn)從偏私募形式的債權(quán)形式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)形式。即采用“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打破ABS/類REITs分層結(jié)構(gòu)(一般分為優(yōu)先級+劣后級兩檔)，剔除過去類REITs的債券化外殼，實(shí)現(xiàn)底層資產(chǎn)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真正的出表和變現(xiàn)。

??中信證券宏觀固收分析師黃文濤表示，過去采取類REITs或者ABS通過私募化發(fā)行，導(dǎo)致產(chǎn)品流動性較差、投資門檻較高，公募化發(fā)行將有效解決這一難題。

??海通國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春認(rèn)為，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的REITs為突破口，在現(xiàn)有法律、法規(guī)、稅收框架內(nèi)，創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)出中國版的公募REITs?！半m然此次試點(diǎn)僅限于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，卻是中國公募REITs的誕生和發(fā)展的關(guān)鍵一步。作為漸進(jìn)式改革的又一舉措，它不但將豐富中國資本市場的資產(chǎn)類別，給中國投資者提供嶄新的、優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的中長期投資品種，還有利于盤活國內(nèi)巨大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量，給中央和地方政府在當(dāng)前防疫情、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時期提供新的超長期融資渠道?！?/p>

??“公募REITs試點(diǎn)將幫助投資者和開發(fā)商實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化，加快資金循環(huán)利用，在鎖定利潤的同時快速推進(jìn)擴(kuò)張策略，并向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型?！笔腊钗豪硎嗽谄溲芯繄?bào)告中指出。根據(jù)此次試點(diǎn)領(lǐng)域，這將促進(jìn)收費(fèi)公路、市政設(shè)施等傳統(tǒng)基建，和物流倉儲、高科技產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等新基建的蓬勃發(fā)展。

??雖然此次試點(diǎn)沒有將寫字樓、購物中心、酒店、公寓等地產(chǎn)物業(yè)納入底層資產(chǎn)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期伴隨公募REITs成功試點(diǎn)，將對未來推出商業(yè)地產(chǎn)REITs提供巨大的經(jīng)驗(yàn)支持，這也將重塑中國房地產(chǎn)金融市場格局。

??機(jī)構(gòu)參與熱情高漲

??基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)甫一落地，迅速點(diǎn)燃了各大金融機(jī)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的熱情。

??5月份以來，不少公募基金公司開始在REITs領(lǐng)域廣攬人才。《中國房地產(chǎn)金融》在獵聘網(wǎng)等多個招聘平臺查詢，德邦基金、海富通基金、新華基金、中金公司等多家基金公司在REITs領(lǐng)域招募人才。

??以某公募基金招募REITs投資經(jīng)理為例，其對崗位要求，拓展基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)，開發(fā)、維護(hù)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，挖掘市場投資機(jī)會;落實(shí)跟蹤基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的篩選談判，設(shè)計(jì)基金產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展獨(dú)立、全面的盡職調(diào)查;與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券管理人協(xié)商確定各項(xiàng)事宜，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)顧問、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)開展工作;投資運(yùn)作基礎(chǔ)設(shè)施基金，運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目;跟蹤研究公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)、監(jiān)管動向、業(yè)務(wù)動態(tài)、市場趨勢等。

??從薪酬來看，相關(guān)崗位給出的薪酬不低。但是從目前業(yè)內(nèi)反應(yīng)來看，面向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的人才存在一定短缺，特別是既懂基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理，又了解項(xiàng)目的投資與基金管理，行業(yè)復(fù)合人才短板亟待彌補(bǔ)。

??德邦基金總經(jīng)理陳星德在接受媒體采訪時表示，在人才建設(shè)上，一方面會不斷優(yōu)化組織架構(gòu)，提高團(tuán)隊(duì)整體效能;另一方面，加強(qiáng)與股東的業(yè)務(wù)協(xié)同合作，積極引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀人才，組建業(yè)內(nèi)一流的研究團(tuán)隊(duì)、管理團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展。

??從發(fā)行人角度來看，一業(yè)內(nèi)認(rèn)識告訴《中國房地產(chǎn)金融》上半年有企業(yè)計(jì)劃赴境外發(fā)行REITs，伴隨《試點(diǎn)》的推出，暫停了境外發(fā)行計(jì)劃，這對在境內(nèi)發(fā)行REITs多了幾份期待。

??此次試點(diǎn)重點(diǎn)聚焦基礎(chǔ)設(shè)施，其中倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、高科技產(chǎn)業(yè)園及特色園區(qū)表現(xiàn)踴躍。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月6日，共有17只REITs項(xiàng)目處于存續(xù)期，總規(guī)模合計(jì)233.4億元。從項(xiàng)目原始權(quán)益人類型來看，不動產(chǎn)基金、實(shí)業(yè)公司成為項(xiàng)目發(fā)起的主力。

??萬科旗下萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”6月3日在深交所掛牌。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該產(chǎn)品采用了“純權(quán)益型”結(jié)構(gòu)，未來可直接對接《通知》所要求試點(diǎn)的“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”架構(gòu)。

??6月10日，在“借力公募REITs，優(yōu)化投融資結(jié)構(gòu)”國企投融資沙龍上，蘇州工業(yè)園區(qū)國控副總裁朱軍說:“園區(qū)在目前私募類REITs的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)國企持有資產(chǎn)不同發(fā)展階段與成熟度將篩選出一批最優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，全力助推基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)落地，努力成為首批公募REITs的實(shí)踐者?！睆埥呖乒煞萦邢薰緫?zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理趙海生亦表示，張江也愿意拿出好的基礎(chǔ)資產(chǎn)與投資者分享，希望能爭取第一批上公募REITs。

??6月4日，國家發(fā)展改革委投資司召開基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作座談會，國家發(fā)展改革委投資司負(fù)責(zé)人表示，篩選出優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，是試點(diǎn)工作順利開展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要保障。正在制定的試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)文件，將對試點(diǎn)項(xiàng)目的地區(qū)和行業(yè)范圍、基本條件、申報(bào)程序等作出明確規(guī)定，與《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》共同構(gòu)成試點(diǎn)工作的制度基礎(chǔ)。

??伴隨相關(guān)實(shí)操層面的具體指引落地，中國公募REITss首單誕生將指日可待，中國不動產(chǎn)市場正式迎來REITs時代。

??中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)小知識

??什么是公募REITs?

??公募REITs(RealEstateIn-vestmentTrusts，即不動產(chǎn)投資信托基金)自20世紀(jì)60年代在美國推出以來，已有40多個國家(地區(qū))發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉儲、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。國際主流公募REITs為權(quán)益型,各國通常根據(jù)自身法律和稅制采用公司型或契約型兩種組織形式。

??中國版REITs有什么看點(diǎn)?

??第一，底層資產(chǎn)。中國版REITs為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不含房地產(chǎn)項(xiàng)目。國際對底層資產(chǎn)沒有限制。

??第二，組織結(jié)構(gòu)。中國版REITs采用的不是國際通行的公司制或契約制，而是采用“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券(ABS)”模式。

??第三，底層資產(chǎn)所在區(qū)域的要求。中國版具有優(yōu)先支持區(qū)域劃分，國際上對境內(nèi)底層資產(chǎn)沒有區(qū)域限制，并允許REITs投資海外物業(yè)。

??第四，稅收安排。中國版的REITs試點(diǎn)方案未對稅收做出特定安排，國際通行會對稅收穿透，確保在REITs層面或者投資者層面免征所得稅。

??第五，發(fā)行人杠桿率要求?；A(chǔ)設(shè)施基金直接或間接對外借款，應(yīng)當(dāng)遵循基金份額持有人利益優(yōu)先原則，借款總額不得超過基金資產(chǎn)的20%，借款用途限于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目維修、改造等。國際上，發(fā)行人杠桿率上限設(shè)置在45%以上。

??哪些資產(chǎn)可以發(fā)REITs?

??倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

??試點(diǎn)區(qū)域有哪些?

??優(yōu)先京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。

??基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模有多大?

??北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》中指出，中國存量基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。

??國家發(fā)改委投資所體制政策研究室主任、研究員吳亞平測算，我國的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)大概380萬億元，其中大約30%-40%屬于有經(jīng)營性收入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。如果按中間值35%計(jì)算，經(jīng)營性收入的存量資產(chǎn)大概為120萬億元。如果其中有5%可以轉(zhuǎn)化為REITs的話，將有2.5到3萬億元的市場規(guī)模。

??投資者如何參?

??此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金分為戰(zhàn)略配售和公開發(fā)售。戰(zhàn)略配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，公開發(fā)售扣除戰(zhàn)略配售不高于80%。

??公開發(fā)售比例中的80%份額采取網(wǎng)下發(fā)售，面向證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財(cái)子公司、社保基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專項(xiàng)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。公開發(fā)售比例中20%(不高于基金全部發(fā)行比例16%)，網(wǎng)上發(fā)售面向公眾投資者。