??北京第一次集中供地，朝陽區(qū)打包出讓了10宗地塊，而根據(jù)市場流傳出來的第二批集中供地名單，朝陽又有四宗地塊蓄勢待發(fā)。其中東五環(huán)還有一塊熱門土地，中國房地產(chǎn)報記者7月15日提前進(jìn)行了實地探訪。

??名單中的王四營鄉(xiāng)1304-L04地塊，緊鄰今年5月北京首輪集中供地時已經(jīng)拍出的1304-L01，1304-L02/L05，1304-L03三宗地塊。

??王四營區(qū)域因為東五環(huán)的地理位置優(yōu)勢，上輪土拍的3宗地塊就吸引了超過十家開發(fā)商，華潤、保利、金地、中海、萬科、華僑城、中冶、中鐵、中交等多家知名房企，均以個體或聯(lián)合體形式參與了競拍。經(jīng)激烈熱搶，3宗地塊全部報價最終“雙觸頂”，隨后進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案PK環(huán)節(jié)，在后期提報方案環(huán)節(jié)卻又意外遇冷，實際提報方案企業(yè)只有寥寥幾家，讓人大跌眼鏡。

??東五環(huán)內(nèi)，近十年不推地，王四營今年繼上輪3宗地后，又要推出第4塊地，目前區(qū)域現(xiàn)狀如何，未來新地塊的開發(fā)將給區(qū)域帶來哪些變化？

??一熱一冷，拍地反差巨大的王四營

??王四營鄉(xiāng)新地塊位于北京東五環(huán)內(nèi)化工橋西北角，往南幾百米就是地鐵7號線焦化廠站，步行可達(dá)。以焦化廠站為起點，往西3站是歡樂谷，往東9站是通州環(huán)球影城。朝陽東五環(huán)內(nèi)，近十年沒出新地了，正因如此，推地之初就引起眾多開發(fā)商關(guān)注。

??早在去年12月，朝陽區(qū)就曾發(fā)布王四營3宗地塊出讓預(yù)公告，彼時，3宗地塊起始價分別為34.65億元、34.10億元及60億元，后臨時取消改期。最終出現(xiàn)在5月首批集中供地名單時，這3宗地的報價分別為：30億元、29.45億元及51.9億元，起拍價均有下調(diào)，且幅度不小。

??5月10日拍地當(dāng)天，經(jīng)多輪報價熱搶，三宗地塊均進(jìn)入最終高標(biāo)方案PK環(huán)節(jié)，出人意料的是，在十多天后的最終方案提報環(huán)節(jié)卻與拍地當(dāng)日熱度完全相反。

??王四營鄉(xiāng)1304-L01地塊因無人提報高標(biāo)方案，最終該地塊以31.5億元上限價格+公共租賃住房面積13900平方米的代價，最終落袋拍地當(dāng)天最后報價的金地+保利+華潤聯(lián)合體。

??1304-L02/L05地塊，有融創(chuàng)、魯能、招商+城建+五礦聯(lián)合體三家提交方案，最終魯能勝出，以30.95億元上限價格+公共租賃住房面積13800平方米代價競得。

??1304-L03地塊，僅獲招商+五礦+城建聯(lián)合體一家提交方案，結(jié)果沒有懸念，最終競拍價54.5億元+公共租賃住房面積24400平方米。

??拍地當(dāng)天被熱搶的王四營“三兄弟”在高標(biāo)方案PK環(huán)節(jié)意外遇冷，讓人大跌眼鏡，有未拿地房企內(nèi)部工作人員分析，這或許跟房企算不過來賬有關(guān)：“不知道他們怎么算得過來賬，按最終拿地成本算，很難有盈利呀?！?/p>

??3宗地塊按地面價和建控規(guī)模計算，樓面價就在4萬元/平方米左右，除附加公租房面積外還其他配建，這都會增加不小的開發(fā)成本，而3宗地塊規(guī)定房價上限為71000元/平方米，從這個角度看，確實不好算賬。有這樣的“前車之鑒”， 7月即將上線的王四營“老四”是否還會引起房企熱捧成為一個懸念。

??3宗地塊都是容積率2.5的純商品房用地，套內(nèi)“70/90”戶型面積限制，按照套均100平方米計算，大約可供應(yīng)2700套房源，很可能是15層以上小高層，以60-100平方米剛需、剛改產(chǎn)品為主，按71000元/平方米限價預(yù)測，總價或在420萬元-710萬元。

??當(dāng)夢想照進(jìn)現(xiàn)實，王四營值“70000+”嗎？

??雖然地理位置優(yōu)越，現(xiàn)實中，王四營目前更像一塊被遺忘的區(qū)域。

??王四營4宗地塊相鄰，實際算處于朝陽區(qū)官莊村及孛羅營村，從規(guī)劃道路情況來看，西北起馬坊寺村東路，東北至焦化廠六街，西南臨焦化廠北路。從地鐵焦化廠站出來，周邊還是比較荒蕪，向東南方向遠(yuǎn)眺，可見焦化廠舊廠房和大煙囪，未來規(guī)劃是建設(shè)為遺址公園。

??唯一一趟臨時公交從地鐵站上的停車場里始發(fā)，終點化工橋西。

??地鐵外唯一的一條道路兩邊都是圍擋，不時可見乘坐私家車，電摩托，或騎共享單車的乘客趕來地鐵站，可見周邊人群居住離地鐵都比較遠(yuǎn)，可以說，焦化廠地鐵站就是專為此區(qū)域未來發(fā)展而設(shè)。

??地鐵南邊可以看到正在建設(shè)的焦化廠剩余地塊保障房項目，由北京城建開發(fā)，一眼望去就是空地和工地。

??附近二手房以保障房為主，有雙合、祈東、北焦三個老小區(qū)。向當(dāng)?shù)鼐用窳私?，燕保祈東家園于2017年建成，分為安置房、公租房兩大區(qū)域，大約有8000多戶，其中安置房主要面向的是天壇南門簡易樓騰退居民。雙合家園建設(shè)時間更早，約有7000多戶。

??目前僅雙合家園有部分二手房出售，單價在45000元/平方米以上，總價300多萬元到400多萬元，房源也不算多。據(jù)向負(fù)責(zé)此區(qū)域的中介了解，保障房交易價格除賣家報價外，需要加收一個綜合地價款，為房產(chǎn)升值差額的35%，一般需要70萬-80多萬元。當(dāng)問到未來區(qū)域是否有升值空間，中介表示，新地塊都是不限價商品房，會改變目前保障房為主的單一形式，在提高區(qū)域住宅品質(zhì)同時肯定也會帶動二手房價上升，但受稅費影響，可能幅度不會太大。

??在新地塊西側(cè)，記者看到首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京中醫(yī)醫(yī)院（垡頭）建設(shè)項目，正在進(jìn)行場地平整施工，未來將為區(qū)域提供必要的醫(yī)療資源。

??目前地鐵站北部區(qū)域，基本被施工圍墻圈起，記者從偶爾露出的缺口出看到場地內(nèi)，有不少工程機械在做平整施工。

??新地北部有一條大柳樹排水溝，對面有五方天雅汽車服務(wù)園及人民日報印刷廠等。記者也看到排水溝對面的孛羅營安置房項目，已經(jīng)拔地而起。

??從周邊的生活配套來看，目前只有西側(cè)不遠(yuǎn)處有一處農(nóng)貿(mào)市場，可以滿足居民日常生活需求。

??目前看，王四營區(qū)域現(xiàn)狀還撐不起70000+的價格，雖然地理位置不錯，四通八達(dá)，但區(qū)域配套稍顯不足。當(dāng)然，目前周邊的各種建設(shè)已經(jīng)在進(jìn)行中，已經(jīng)拍出的3宗新地塊入市，以及未來第4塊地的加入，這里的整體規(guī)劃很可能使其成為朝陽區(qū)五環(huán)內(nèi)一個全新的居民社區(qū)，相應(yīng)配套也會得到補充。