北京熱地實探 即將步入“7萬+”的王四營

市場楊鎵 2021-07-20 09:24:26 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

掃描二維碼分享

??北京第一次集中供地,朝陽區(qū)打包出讓了10宗地塊,而根據(jù)市場流傳出來的第二批集中供地名單,朝陽又有四宗地塊蓄勢待發(fā)。其中東五環(huán)還有一塊熱門土地,中國房地產(chǎn)報記者7月15日提前進(jìn)行了實地探訪。

??名單中的王四營鄉(xiāng)1304-L04地塊,緊鄰今年5月北京首輪集中供地時已經(jīng)拍出的1304-L01,1304-L02/L05,1304-L03三宗地塊。

??王四營區(qū)域因為東五環(huán)的地理位置優(yōu)勢,上輪土拍的3宗地塊就吸引了超過十家開發(fā)商,華潤、保利、金地、中海、萬科、華僑城、中冶、中鐵、中交等多家知名房企,均以個體或聯(lián)合體形式參與了競拍。經(jīng)激烈熱搶,3宗地塊全部報價最終“雙觸頂”,隨后進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案PK環(huán)節(jié),在后期提報方案環(huán)節(jié)卻又意外遇冷,實際提報方案企業(yè)只有寥寥幾家,讓人大跌眼鏡。

??東五環(huán)內(nèi),近十年不推地,王四營今年繼上輪3宗地后,又要推出第4塊地,目前區(qū)域現(xiàn)狀如何,未來新地塊的開發(fā)將給區(qū)域帶來哪些變化?

??一熱一冷,拍地反差巨大的王四營

??王四營鄉(xiāng)新地塊位于北京東五環(huán)內(nèi)化工橋西北角,往南幾百米就是地鐵7號線焦化廠站,步行可達(dá)。以焦化廠站為起點,往西3站是歡樂谷,往東9站是通州環(huán)球影城。朝陽東五環(huán)內(nèi),近十年沒出新地了,正因如此,推地之初就引起眾多開發(fā)商關(guān)注。

??早在去年12月,朝陽區(qū)就曾發(fā)布王四營3宗地塊出讓預(yù)公告,彼時,3宗地塊起始價分別為34.65億元、34.10億元及60億元,后臨時取消改期。最終出現(xiàn)在5月首批集中供地名單時,這3宗地的報價分別為:30億元、29.45億元及51.9億元,起拍價均有下調(diào),且幅度不小。

??5月10日拍地當(dāng)天,經(jīng)多輪報價熱搶,三宗地塊均進(jìn)入最終高標(biāo)方案PK環(huán)節(jié),出人意料的是,在十多天后的最終方案提報環(huán)節(jié)卻與拍地當(dāng)日熱度完全相反。

??王四營鄉(xiāng)1304-L01地塊因無人提報高標(biāo)方案,最終該地塊以31.5億元上限價格+公共租賃住房面積13900平方米的代價,最終落袋拍地當(dāng)天最后報價的金地+保利+華潤聯(lián)合體。

??1304-L02/L05地塊,有融創(chuàng)、魯能、招商+城建+五礦聯(lián)合體三家提交方案,最終魯能勝出,以30.95億元上限價格+公共租賃住房面積13800平方米代價競得。

??1304-L03地塊,僅獲招商+五礦+城建聯(lián)合體一家提交方案,結(jié)果沒有懸念,最終競拍價54.5億元+公共租賃住房面積24400平方米。

??拍地當(dāng)天被熱搶的王四營“三兄弟”在高標(biāo)方案PK環(huán)節(jié)意外遇冷,讓人大跌眼鏡,有未拿地房企內(nèi)部工作人員分析,這或許跟房企算不過來賬有關(guān):“不知道他們怎么算得過來賬,按最終拿地成本算,很難有盈利呀?!?/p>

??3宗地塊按地面價和建控規(guī)模計算,樓面價就在4萬元/平方米左右,除附加公租房面積外還其他配建,這都會增加不小的開發(fā)成本,而3宗地塊規(guī)定房價上限為71000元/平方米,從這個角度看,確實不好算賬。有這樣的“前車之鑒”, 7月即將上線的王四營“老四”是否還會引起房企熱捧成為一個懸念。

??3宗地塊都是容積率2.5的純商品房用地,套內(nèi)“70/90”戶型面積限制,按照套均100平方米計算,大約可供應(yīng)2700套房源,很可能是15層以上小高層,以60-100平方米剛需、剛改產(chǎn)品為主,按71000元/平方米限價預(yù)測,總價或在420萬元-710萬元。

??當(dāng)夢想照進(jìn)現(xiàn)實,王四營值“70000+”嗎?

??雖然地理位置優(yōu)越,現(xiàn)實中,王四營目前更像一塊被遺忘的區(qū)域。

??王四營4宗地塊相鄰,實際算處于朝陽區(qū)官莊村及孛羅營村,從規(guī)劃道路情況來看,西北起馬坊寺村東路,東北至焦化廠六街,西南臨焦化廠北路。從地鐵焦化廠站出來,周邊還是比較荒蕪,向東南方向遠(yuǎn)眺,可見焦化廠舊廠房和大煙囪,未來規(guī)劃是建設(shè)為遺址公園。

??唯一一趟臨時公交從地鐵站上的停車場里始發(fā),終點化工橋西。

??地鐵外唯一的一條道路兩邊都是圍擋,不時可見乘坐私家車,電摩托,或騎共享單車的乘客趕來地鐵站,可見周邊人群居住離地鐵都比較遠(yuǎn),可以說,焦化廠地鐵站就是專為此區(qū)域未來發(fā)展而設(shè)。

??地鐵南邊可以看到正在建設(shè)的焦化廠剩余地塊保障房項目,由北京城建開發(fā),一眼望去就是空地和工地。

??附近二手房以保障房為主,有雙合、祈東、北焦三個老小區(qū)。向當(dāng)?shù)鼐用窳私?,燕保祈東家園于2017年建成,分為安置房、公租房兩大區(qū)域,大約有8000多戶,其中安置房主要面向的是天壇南門簡易樓騰退居民。雙合家園建設(shè)時間更早,約有7000多戶。

??目前僅雙合家園有部分二手房出售,單價在45000元/平方米以上,總價300多萬元到400多萬元,房源也不算多。據(jù)向負(fù)責(zé)此區(qū)域的中介了解,保障房交易價格除賣家報價外,需要加收一個綜合地價款,為房產(chǎn)升值差額的35%,一般需要70萬-80多萬元。當(dāng)問到未來區(qū)域是否有升值空間,中介表示,新地塊都是不限價商品房,會改變目前保障房為主的單一形式,在提高區(qū)域住宅品質(zhì)同時肯定也會帶動二手房價上升,但受稅費影響,可能幅度不會太大。

??在新地塊西側(cè),記者看到首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京中醫(yī)醫(yī)院(垡頭)建設(shè)項目,正在進(jìn)行場地平整施工,未來將為區(qū)域提供必要的醫(yī)療資源。

??目前地鐵站北部區(qū)域,基本被施工圍墻圈起,記者從偶爾露出的缺口出看到場地內(nèi),有不少工程機械在做平整施工。

??新地北部有一條大柳樹排水溝,對面有五方天雅汽車服務(wù)園及人民日報印刷廠等。記者也看到排水溝對面的孛羅營安置房項目,已經(jīng)拔地而起。

??從周邊的生活配套來看,目前只有西側(cè)不遠(yuǎn)處有一處農(nóng)貿(mào)市場,可以滿足居民日常生活需求。

??目前看,王四營區(qū)域現(xiàn)狀還撐不起70000+的價格,雖然地理位置不錯,四通八達(dá),但區(qū)域配套稍顯不足。當(dāng)然,目前周邊的各種建設(shè)已經(jīng)在進(jìn)行中,已經(jīng)拍出的3宗新地塊入市,以及未來第4塊地的加入,這里的整體規(guī)劃很可能使其成為朝陽區(qū)五環(huán)內(nèi)一個全新的居民社區(qū),相應(yīng)配套也會得到補充。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部