??2023年12月，市場(chǎng)新房供應(yīng)略顯乏力，成交小幅“翹尾”：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比微降5%，成交環(huán)比上升10%。絕對(duì)量規(guī)模尚不及上一輪脈沖型復(fù)蘇的高點(diǎn)10月，同比下降21%，全年累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，延續(xù)筑底行情。

??企業(yè)層面，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4512.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年內(nèi)高位。累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低16.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。具體來(lái)看，近七成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，百?gòu)?qiáng)房企格局分化持續(xù)、央國(guó)企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營(yíng)房企。

??2023年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4512.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年內(nèi)高位。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-12月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??整體來(lái)看，2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期。特別是下半年以來(lái)市場(chǎng)基本處于低位運(yùn)行，預(yù)期支撐不足、企業(yè)推盤積極性降低。雖然年底各大房企加大供貨量和營(yíng)銷力度，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、銷售端也未有明顯起色。

??2023年，百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來(lái)看，TOP10房企保持了較高的發(fā)展韌性，銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599億元和379.4億元。TOP50門檻降低20.9%至234.8億元，TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。此外，2023年僅16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過(guò)千億，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少。

??2023年以來(lái)，在行業(yè)深度調(diào)整之下、百?gòu)?qiáng)房企格局分化持續(xù)，央國(guó)企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營(yíng)房企。具體來(lái)看，2023年百?gòu)?qiáng)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%,民營(yíng)房企占27家。

??值得注意的是，市場(chǎng)調(diào)整之下，部分房企展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力，積極把握市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì)，推進(jìn)銷售去化，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、大華集團(tuán)等銷售均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，其中聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等多家地方國(guó)企的增幅均在20%以上。

??當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清期，雖然近期政策面不斷優(yōu)化、釋放利好，監(jiān)管層支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、提振市場(chǎng)信心。但購(gòu)買者信心和行業(yè)預(yù)期的修復(fù)尚需時(shí)日，預(yù)計(jì)銷售低迷態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，企業(yè)銷售去化及回款還將持續(xù)承壓。

??進(jìn)入2024年，經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍充滿不確定性，房企需采取積極對(duì)策，適應(yīng)新變化、促進(jìn)銷售去化，保證流動(dòng)性安全。一方面，要積極抓住融資機(jī)會(huì)、拓展融資渠道，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)、增強(qiáng)品牌信心。另一方面，積極把握市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì)，挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，做好營(yíng)銷推廣、提升貨值變現(xiàn)能力。

??特別對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)展期、重組以及保交樓仍是重中之重，填補(bǔ)資金缺口直接關(guān)系到企業(yè)存續(xù)，積極營(yíng)銷去庫(kù)存、加快現(xiàn)金回籠是當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)也要積極尋求政府或金融機(jī)構(gòu)支持紓困落地，通過(guò)內(nèi)外合力推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，目前挑戰(zhàn)是擺在房企面前的“第一問題”，只有熬過(guò)去才能“柳暗花明”。

??12月新房供應(yīng)略顯乏力，成交小幅“翹尾”：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比微降5%，成交環(huán)比上升10%，絕對(duì)量規(guī)模尚不及上一輪脈沖型復(fù)蘇的高點(diǎn)10月，同比下降21%，全年累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，延續(xù)筑底行情。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市年末集中放量，12月成交環(huán)比上升21%，同比下降10%，全年累計(jì)同比微降2%。僅廣州一城12月保持同環(huán)比齊增，全年累計(jì)同比維持正增，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。深圳11月末發(fā)布寬松新政，政策效果遞減，12月成交環(huán)比小幅微增，同比持降，2023年成交基本與去年持平。北京、上海月中有降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)提振效果顯著，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，北京新政落地后至今，新房成交套數(shù)較12月前14日增幅走闊，上海不少項(xiàng)目整體日均來(lái)訪較前期有50%以上的增長(zhǎng)。但是縱觀全年，京滬累計(jì)同比分別下降3%和10%，規(guī)模高位微降。

??二三線城市12月成交環(huán)比增長(zhǎng)8%，累計(jì)同比微降2%。環(huán)比來(lái)看，多數(shù)城市保持增勢(shì)，同比跌多漲少。從全年各城市成交表現(xiàn)來(lái)看，大體可以分為以下幾類：一是成都、西安、杭州熱點(diǎn)恒熱，主要是受到新政持續(xù)發(fā)酵+優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市帶動(dòng)剛改和高改需求集中入市。二是鄭州、天津加速以價(jià)換量，今年延續(xù)弱復(fù)蘇行情，整體成交規(guī)模較去年漲幅均在2成以上。三是蘇州、寧波、濟(jì)南、青島等僅改善尚能走量，中心城區(qū)改善項(xiàng)目去化明顯優(yōu)于外圍剛需，成交穩(wěn)步回調(diào)。四是福州、嘉興、徐州、無(wú)錫、常州等成交尚在探底，需求透支嚴(yán)重，房?jī)r(jià)一降再降，仍需以時(shí)間換空間。

??預(yù)判下月，2024年1月迎來(lái)春節(jié)前淡季，房企推盤積極性不會(huì)太高，供求預(yù)期走低，環(huán)比持降，考量到2023年1月基數(shù)較低，整體同比持平或微降。短期來(lái)看，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量仍將下滑：首先，核心一二線城市諸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影響，市場(chǎng)尚能“保溫”，整體市場(chǎng)熱度在各能級(jí)城市中居前。其次，以價(jià)換量剛需驅(qū)動(dòng)型城市諸如鄭州、天津、武漢等或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房自住需求小幅修復(fù)。而對(duì)于廣大內(nèi)陸缺乏人口優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三四線城市，需求透支嚴(yán)重，還將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的低位盤整期。

??附：《2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜