??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）全國百城商品住宅庫存規(guī)模二季度以來有明顯下行態(tài)勢。

??易居研究院近日發(fā)布的報告顯示，2024年7月全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為46464萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少3.5%。

??報告指出，自“517”新政以來，全國重點城市庫存去化積極有成效，得益于精準(zhǔn)及時的購房寬松政策。二季度開始，各地進一步放寬首套房認定標(biāo)準(zhǔn)，同時陸續(xù)取消房價限價政策，進一步促進購房門檻和房價成本降低。另外，各地陸續(xù)推出“以舊換新”、公積金等政策，全力促進新房去庫存工作。

??一線城市庫存總體呈拉升態(tài)勢

??從城市分類來看，一線城市和二三線城市形成差異。根據(jù)報告，7月份全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3518萬平方米、23553萬平方米和21393萬平方米，環(huán)比增速分別為-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分別為9.2%、-5.1%和-3.6%。

??報告指出，一線城市庫存總體呈現(xiàn)拉升態(tài)勢。除供應(yīng)能力充足外，和郊區(qū)市場壓力增加有關(guān)。根據(jù)近期市場調(diào)研，由于購房門檻降低，更多購房需求進入中心城區(qū)，導(dǎo)致部分一線城市郊區(qū)市場新房去庫存壓力明顯增大，去化周期甚至超過了40個月。

??從城市排序來看，較多城市開發(fā)高峰期已過。報告顯示，7月份全國百城中共有31個城市庫存規(guī)模出現(xiàn)同比正增長，69個城市同比負增長，較多城市庫存規(guī)模呈同比負增長態(tài)勢。

??易居研究院表示，庫存規(guī)模負增長的這些城市并非去化能力大增，而在于此類城市開發(fā)高峰期已過。尤其是一些過去市場亢奮的城市，如環(huán)滬部分城市、東北部分省會城市等，這兩年開發(fā)投資量明顯萎縮，使得庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性的同比下降態(tài)勢。

??新建商品住宅供小于求

??從供應(yīng)能力看，百城住宅供應(yīng)面積總體減少。報告顯示，7月份全國百城新建商品住宅供應(yīng)面積為1182萬平方米，環(huán)比減少33.9%，同比減少37.8%。自2021年5月份以來，全國百城住宅供應(yīng)面積總體上呈現(xiàn)持續(xù)性的同比萎縮狀態(tài)。

??報告指出，新建商品住宅供應(yīng)面積減少說明房企投資和供給能力受到較大沖擊和削弱。此外，近期各地一些現(xiàn)金流較差、債務(wù)糾紛大的項目，其想加入融資協(xié)調(diào)機制或白名單的機會依然受影響，說明資金進入開發(fā)投資環(huán)節(jié)依然有阻力。從后續(xù)增強供給能力角度看，各地新房項目問題和加強資金支持非常重要。

??從供求關(guān)系看，7月份全國百城新建商品住宅成交面積為1680萬平方米，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢。

??易居研究院認為，一方面是因7月份屬于樓市交易淡季，不會出現(xiàn)比較明顯的推盤高峰期。另一方面，很多房企銷售部門擔(dān)心潛在客戶不足，所以加快已推項目出清。即便是一些熱銷且不缺客戶的豪宅項目，總體上也以加快出清和回籠資金為營銷導(dǎo)向，捂盤惜售現(xiàn)象幾乎沒有。

??去化壓力處于“高溫期”

??從去化周期方面看，7月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.6個月，與合理值界定為12-14個月相比增加了一倍，去化壓力處于“高溫期”。

??從城市分類來看，三類城市去庫存周期均異常高，三四線城市去化狀況相對惡化。報告顯示，7月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為19.8個月、23.1個月和34.2個月。

??報告稱，對比一二線城市走勢，三四線城市去化周期和一二線城市逐漸拉開距離。對此，易居研究院認為，各地應(yīng)深入落實近期發(fā)布的《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，在挖掘就業(yè)機會、優(yōu)化進城購房政策等方面持續(xù)發(fā)力。

??此外，從城市排序來看，7月份全國100個城市有44個城市去化周期超過36個月，有33個城市位于18-36個月區(qū)間，剩下的23個城市去化周期低于18個月。

??易居研究院表示，每個城市對比過往表現(xiàn)，其去化周期普遍都有明顯擴大。建議壓力超大的城市應(yīng)圍繞近期“以購代建”等政策，持續(xù)爭取各類信貸資金等支持，進而以更高效率更佳效果去庫存。