??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）全國(guó)百城商品住宅庫(kù)存規(guī)模二季度以來(lái)有明顯下行態(tài)勢(shì)。

??易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年7月全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為46464萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少3.5%。

??報(bào)告指出，自“517”新政以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市庫(kù)存去化積極有成效，得益于精準(zhǔn)及時(shí)的購(gòu)房寬松政策。二季度開(kāi)始，各地進(jìn)一步放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)陸續(xù)取消房?jī)r(jià)限價(jià)政策，進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房門(mén)檻和房?jī)r(jià)成本降低。另外，各地陸續(xù)推出“以舊換新”、公積金等政策，全力促進(jìn)新房去庫(kù)存工作。

??一線城市庫(kù)存總體呈拉升態(tài)勢(shì)

??從城市分類(lèi)來(lái)看，一線城市和二三線城市形成差異。根據(jù)報(bào)告，7月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積按一、二、三四線城市分類(lèi)，分別為3518萬(wàn)平方米、23553萬(wàn)平方米和21393萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分別為9.2%、-5.1%和-3.6%。

??報(bào)告指出，一線城市庫(kù)存總體呈現(xiàn)拉升態(tài)勢(shì)。除供應(yīng)能力充足外，和郊區(qū)市場(chǎng)壓力增加有關(guān)。根據(jù)近期市場(chǎng)調(diào)研，由于購(gòu)房門(mén)檻降低，更多購(gòu)房需求進(jìn)入中心城區(qū)，導(dǎo)致部分一線城市郊區(qū)市場(chǎng)新房去庫(kù)存壓力明顯增大，去化周期甚至超過(guò)了40個(gè)月。

??從城市排序來(lái)看，較多城市開(kāi)發(fā)高峰期已過(guò)。報(bào)告顯示，7月份全國(guó)百城中共有31個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，69個(gè)城市同比負(fù)增長(zhǎng)，較多城市庫(kù)存規(guī)模呈同比負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??易居研究院表示，庫(kù)存規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的這些城市并非去化能力大增，而在于此類(lèi)城市開(kāi)發(fā)高峰期已過(guò)。尤其是一些過(guò)去市場(chǎng)亢奮的城市，如環(huán)滬部分城市、東北部分省會(huì)城市等，這兩年開(kāi)發(fā)投資量明顯萎縮，使得庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性的同比下降態(tài)勢(shì)。

??新建商品住宅供小于求

??從供應(yīng)能力看，百城住宅供應(yīng)面積總體減少。報(bào)告顯示，7月份全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為1182萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33.9%，同比減少37.8%。自2021年5月份以來(lái)，全國(guó)百城住宅供應(yīng)面積總體上呈現(xiàn)持續(xù)性的同比萎縮狀態(tài)。

??報(bào)告指出，新建商品住宅供應(yīng)面積減少說(shuō)明房企投資和供給能力受到較大沖擊和削弱。此外，近期各地一些現(xiàn)金流較差、債務(wù)糾紛大的項(xiàng)目，其想加入融資協(xié)調(diào)機(jī)制或白名單的機(jī)會(huì)依然受影響，說(shuō)明資金進(jìn)入開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)依然有阻力。從后續(xù)增強(qiáng)供給能力角度看，各地新房項(xiàng)目問(wèn)題和加強(qiáng)資金支持非常重要。

??從供求關(guān)系看，7月份全國(guó)百城新建商品住宅成交面積為1680萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)。

??易居研究院認(rèn)為，一方面是因7月份屬于樓市交易淡季，不會(huì)出現(xiàn)比較明顯的推盤(pán)高峰期。另一方面，很多房企銷(xiāo)售部門(mén)擔(dān)心潛在客戶不足，所以加快已推項(xiàng)目出清。即便是一些熱銷(xiāo)且不缺客戶的豪宅項(xiàng)目，總體上也以加快出清和回籠資金為營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向，捂盤(pán)惜售現(xiàn)象幾乎沒(méi)有。

??去化壓力處于“高溫期”

??從去化周期方面看，7月份全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期即存銷(xiāo)比為26.6個(gè)月，與合理值界定為12-14個(gè)月相比增加了一倍，去化壓力處于“高溫期”。

??從城市分類(lèi)來(lái)看，三類(lèi)城市去庫(kù)存周期均異常高，三四線城市去化狀況相對(duì)惡化。報(bào)告顯示，7月份100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為19.8個(gè)月、23.1個(gè)月和34.2個(gè)月。

??報(bào)告稱(chēng)，對(duì)比一二線城市走勢(shì)，三四線城市去化周期和一二線城市逐漸拉開(kāi)距離。對(duì)此，易居研究院認(rèn)為，各地應(yīng)深入落實(shí)近期發(fā)布的《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，在挖掘就業(yè)機(jī)會(huì)、優(yōu)化進(jìn)城購(gòu)房政策等方面持續(xù)發(fā)力。

??此外，從城市排序來(lái)看，7月份全國(guó)100個(gè)城市有44個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，有33個(gè)城市位于18-36個(gè)月區(qū)間，剩下的23個(gè)城市去化周期低于18個(gè)月。

??易居研究院表示，每個(gè)城市對(duì)比過(guò)往表現(xiàn)，其去化周期普遍都有明顯擴(kuò)大。建議壓力超大的城市應(yīng)圍繞近期“以購(gòu)代建”等政策，持續(xù)爭(zhēng)取各類(lèi)信貸資金等支持，進(jìn)而以更高效率更佳效果去庫(kù)存。