??“解禁”后的中海終于在上海拿到地了。

??10月24~25日，上海今年第三批次第二輪供地正式開(kāi)拍，徐匯區(qū)龍華巨無(wú)霸地塊憑借240億元的高總價(jià)吸引了業(yè)界關(guān)注。

??最終，中海聯(lián)合上海龍華建設(shè)發(fā)展有限公司底價(jià)拿下，該地塊也是2021年集中供地以來(lái)成交總價(jià)最高的地塊。放眼上海土地市場(chǎng)，該地塊總價(jià)也僅次于2020年2月由香港置地聯(lián)合體以310.5億元摘得的徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊。

??毫無(wú)疑問(wèn)，中海憑借這宗地在上海打了一場(chǎng)“翻身仗”。

??時(shí)間退回到2020年，一場(chǎng)震驚業(yè)界的“圍標(biāo)”事件讓中海在上海的發(fā)展受到重創(chuàng)——不僅涉事其中的高管都受到相應(yīng)處罰，中海還被禁止三年內(nèi)在上海公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

??這樣的處罰對(duì)中海的影響有多大？

??中海的上海區(qū)首曾在2019年初公開(kāi)表示，中海地產(chǎn)上海公司將2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)定在300億元，最終，中海上海公司2020年銷(xiāo)售額為279.1億元，但仍排在TOP4。若以克而瑞統(tǒng)計(jì)的權(quán)益銷(xiāo)售額計(jì)算，中海當(dāng)年還登頂了上海銷(xiāo)冠，這也成為中海進(jìn)入上海以來(lái)的高光時(shí)刻。

??更大的影響還在后面。

??眾所周知，土地就是房企發(fā)展的“糧草”，而自2020年以后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入降溫階段，一些實(shí)力央企、國(guó)企迎來(lái)逆勢(shì)發(fā)展期，尤其是在市場(chǎng)下行階段，上海依然保持了較強(qiáng)的發(fā)展韌性，三年不能在上海拿地，讓中海錯(cuò)失了逆勢(shì)發(fā)展的良機(jī)。

??不過(guò)，在“圍標(biāo)”之后，中海在上海公開(kāi)市場(chǎng)之外，還在探索“曲線(xiàn)”拿地的方式，城市更新就是其中之一。

??“圍標(biāo)”事件后三個(gè)月，中海官宣與上海黃浦區(qū)簽約了一個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目，高達(dá)590億元的投資總額，一舉成為中海發(fā)展史上之最。巧合的是，中海在上海開(kāi)始的第一個(gè)項(xiàng)目海華花園就是舊城改造項(xiàng)目。

??從城市更新角度而言，中海是懂上海的，在此之外，中海也在等待公開(kāi)市場(chǎng)的回歸。

??今年4月，三年拿地禁令到期，中海立馬投入到公開(kāi)土地市場(chǎng)。不過(guò)，時(shí)隔三年再次回歸上海土地市場(chǎng)，中海始終差點(diǎn)運(yùn)氣。

??自今年回歸以來(lái)，中海拿地很積極，有著強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿。在一批次供地中，中海報(bào)名地塊數(shù)高達(dá)9宗，二批次報(bào)名地塊數(shù)7宗，但都“顆粒無(wú)收”，不得不飲恨離場(chǎng)。而同樣今年回歸的萬(wàn)科在今年4月以113.31億元、41.15萬(wàn)平方米的成績(jī)拿下金額、面積榜雙料冠軍，成為彼時(shí)上海土地出讓中最大贏家；華潤(rùn)也在上海今年首批土地出讓中斬獲了青浦區(qū)一宗地。

??一直到這一輪土地出讓?zhuān)泻２旁谏虾Ｍ恋厥袌?chǎng)“破冰”。

??這宗地價(jià)高達(dá)240億元的巨無(wú)霸地塊，是中海與上海龍華建設(shè)發(fā)展有限公司共同拿下，后者母公司為上海西岸開(kāi)發(fā)公司，隸屬上海市徐匯區(qū)國(guó)資委。

??中海此次拿地，也早有預(yù)兆。

??今年3月22日，中海董事長(zhǎng)顏建國(guó)曾在深圳與上海市徐匯區(qū)委書(shū)記曹立強(qiáng)會(huì)談，中海集團(tuán)官網(wǎng)消息稱(chēng)，雙方就中海在徐匯業(yè)務(wù)發(fā)展，推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目合作進(jìn)行深入交流。這次成功拿地也算雙方合作的具體落地。

??根據(jù)此宗地塊出讓資料顯示，地塊體量高達(dá)67萬(wàn)平方米，匯聚了住宅、租賃、商業(yè)、辦公、科研等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)13.5萬(wàn)平方米、辦公21.6萬(wàn)平方米、科研設(shè)計(jì)用地4.7萬(wàn)平方米、商品住宅20.9萬(wàn)平方米（含保障房1.05萬(wàn)平方米）、社會(huì)租賃住房6.48萬(wàn)平方米。

??從位置上來(lái)看，該地塊位于龍吳路東側(cè)，云錦東方項(xiàng)目西側(cè)，周邊有3號(hào)線(xiàn)、11號(hào)線(xiàn)等軌交，龍吳路上還有軌道23號(hào)線(xiàn)在建。

??中海能夠拿下這宗地塊，其實(shí)與運(yùn)氣無(wú)關(guān)，可以說(shuō)，完全靠實(shí)力。

??在一位熟悉上海市場(chǎng)的觀察人士看來(lái)，這個(gè)地塊體量大，總價(jià)較高，拍賣(mài)門(mén)檻已經(jīng)卡住了大多數(shù)房企，再加上地塊規(guī)劃了多種業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)難度較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力是有要求的。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦則表示，中海進(jìn)駐之后，對(duì)附近區(qū)域的住宅品質(zhì)和生活便利提升都將起到推動(dòng)作用。

??在拿下這宗地塊后，上海房企拿地排位又要變一變了。

??根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，中海還未躋身上海拿地排行榜TOP10，但在拿下這宗地之后，按照土地金50%計(jì)算，中海則有望躋身上海拿地排行榜TOP3，排在其前面的是綠城中國(guó)（拿地金額139億元）、中國(guó)鐵建（拿地金額123億元）。

??雖然這一輪土地出讓誕生了上海年內(nèi)總價(jià)第一的地塊，但綜合來(lái)看，與今年前兩批次相比，上海土地市場(chǎng)降溫明顯。一方面，從部分地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，房企加價(jià)熱情不高，大家出價(jià)速度相當(dāng)慢，有房企在觸發(fā)最高限價(jià)進(jìn)入“高品質(zhì)建設(shè)”競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)之后，隨著競(jìng)報(bào)標(biāo)準(zhǔn)提升而選擇中途放棄；另一方面，從成交結(jié)果來(lái)看，拿地企業(yè)依舊為央企、國(guó)企，無(wú)民企拿地。

??某機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師陳炬蘭認(rèn)為，本次土拍熱度分化加劇，熱門(mén)地塊仍受追捧。

??其中，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊是此次出讓中最具人氣、熱度最高的地塊，共31家房企組成24位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與。最終，該地塊經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限17.33億元，24位競(jìng)買(mǎi)人均接受綠色建筑二星級(jí)、超低能耗建筑的上限指標(biāo)以及8%的公租房上限比例。太倉(cāng)華鵬商務(wù)咨詢(xún)有限公司（即華發(fā)股份）成功搖中，成交樓面價(jià)26279.48元/平方米，溢價(jià)率10%。

??隨著上海三批次第二輪10宗地成功出讓?zhuān)摯闻牡毓矓埥鸺s478.8億元。據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年上海全市已成交46宗涉宅用地，成交總金額為1233.27億元。