??2024第一季度，受2023年預(yù)供地延遲入市、低基數(shù)的影響，成交規(guī)模同比上漲7%，但相比往年仍在歷史低位。得益于京滬蘇杭等熱點(diǎn)城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價(jià)率增至4.5%，環(huán)比2023年四季度有所回升。

??企業(yè)端，一季度僅有三成銷售百?gòu)?qiáng)有拿地，但拿地金額同比增長(zhǎng)14%，依舊以過(guò)去三年拿地較多的央國(guó)企為主。

??考慮到近期熱點(diǎn)城市新政不斷，廣州120平方米以上、香港取消限購(gòu)、杭州也全面取消二手房限購(gòu)，一場(chǎng)限購(gòu)放松的競(jìng)賽或?qū)⒃谝痪€和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上勢(shì)必提振房企信心，土地市場(chǎng)熱度大概率在二季度有所提升，但市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來(lái)做進(jìn)一步判斷。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為14.5億元，同比降幅為32%，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門檻值分別為4.5億元和14.9萬(wàn)平方米，同比降幅分別為32%和16%，降幅有所收窄，投資情緒有望企穩(wěn)。

??需要注意的是，雖然百?gòu)?qiáng)門檻值同比下降，但在3月核心城市優(yōu)質(zhì)“地王”成交后，新增貨值10強(qiáng)門檻值達(dá)到126.1億元，同比上升32%，新增貨值集中度持續(xù)走高，綠城中國(guó)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)也因?yàn)楦?jìng)得蘇州、廈門的新地王項(xiàng)目而位列新增貨值前十。

??從銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地情況來(lái)看，一季度僅有三成銷售百?gòu)?qiáng)有拿地，但拿地金額同比增長(zhǎng)14%，投資高度集中。且整體投資格局并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，依舊是以過(guò)去三年拿地較多的央國(guó)企為主，華潤(rùn)、中國(guó)鐵建拿地金額超過(guò)100億，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

??從銷售百?gòu)?qiáng)拿地金額TOP10 來(lái)看，維持強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。一方面多數(shù)企業(yè)拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤(rùn)、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國(guó)鐵建等中建系也在一季度提前進(jìn)行了投資鋪排。另一方面，這些企業(yè)全口徑拿地銷售比遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，投資積極性較高。

??值得注意的是，已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中有超過(guò)七成一季度新增貨值與全口徑銷售規(guī)模相匹配，甚至部分去國(guó)企一季度拿地貨值遠(yuǎn)高于期一季度全口徑銷售，如象嶼等，也從側(cè)面說(shuō)明了企業(yè)投資選擇依舊以核心城市核心地塊為主。

??從市場(chǎng)來(lái)看，一季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積1.44億平方米，同比來(lái)看，受2023年預(yù)供地延遲入市低基數(shù)的影響，成交規(guī)模同比上漲7%。

??分月來(lái)看，受春節(jié)錯(cuò)期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現(xiàn)也不佳，不及去年同期，不過(guò)由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規(guī)模反超去年同期，但和往年相比仍在歷史低位。

??具體到城市來(lái)看，一二線城市土拍熱度明顯上升，如上海、北京均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，限價(jià)取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價(jià)地塊；在此影響下，一、二線城市溢價(jià)率也均呈環(huán)比上升趨勢(shì)，較去年第四季度分別上漲了1.2、2.3個(gè)百分點(diǎn)至5.5%、5.5%。三四線土拍熱度略有下降，較2023年四季度下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，一季度平均溢價(jià)率僅有3.2%。

??從成交金額TOP20城市來(lái)看，北京以424億元金額高居榜首，西安、杭州、上海分別位列二、三、四位成交金額均超200億元。

??2024年3月，重點(diǎn)城市新政頻出，包括廣州120平方米以上取消限購(gòu)、香港全面“撤辣”、杭州全面取消二手房限購(gòu)、深圳7090廢止等。此類政策在一定上勢(shì)必提振房企積極性，但對(duì)于土地市場(chǎng)的作用則較有針對(duì)性：高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進(jìn)一步遇冷。土地市場(chǎng)可能將出現(xiàn)進(jìn)一步冷熱分化的局面。

??從房企角度來(lái)看，目前有資金實(shí)力的國(guó)央企將持續(xù)加注核心優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，核心優(yōu)質(zhì)地塊未來(lái)也將更加集中于頭部房企的手中，未來(lái)市場(chǎng)格局（尤其是高端市場(chǎng)）將進(jìn)一步高度集中，但此類房企積極納儲(chǔ)對(duì)整體土地市場(chǎng)的帶動(dòng)效果有限；對(duì)于大部分仍面臨較大現(xiàn)金壓力的房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前保交樓和恢復(fù)銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱，需等待市場(chǎng)復(fù)蘇企穩(wěn)后方可轉(zhuǎn)變投資態(tài)度。

??綜合來(lái)看，二季度，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化還將繼續(xù)：市場(chǎng)關(guān)注度集中于一二線城市，但熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。

??企業(yè)拿地方面，在各地住建部協(xié)助推進(jìn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資逐步落實(shí)，但這部分融資僅能用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，在向投資面?zhèn)鲗?dǎo)時(shí)，必然會(huì)存在時(shí)間上的延期和一定中間損耗，短期內(nèi)投資主力仍然局限于國(guó)央企和部分民企，全面復(fù)蘇仍需更長(zhǎng)時(shí)間。