【主持人】
    感謝陳總！
    朋友們，接下來我們將進行的是第二部分的分論壇，這一部分的主題我們大家共同交流和探討的是資產并購與海外投資，我們同樣也是請出三位嘉賓，首先有請鼎信長城董事長、總裁章華，他為演講的主題內容是“關于2015房地產并購的機遇和挑戰(zhàn)。有請章總！

鼎信長城董事長、總裁章華

【章華】
    大家下午好！
    非常感謝主辦方的邀請，尤其是我們的秘書長之前讓我們講一下在地產并購方面的分享。去年房地產進入了整體銷售不暢的期，但是在這個時期項下在金融市場發(fā)生了幾件石破天驚的事情，比如說大家眾所周知安邦來并購民生銀行，民生銀行總資產規(guī)模4萬億以上，安邦是幾百億的規(guī)模已經(jīng)變成了第一大股東。大家不太知道，招商銀行的二股東已經(jīng)轉化了。在大家耳熟能詳?shù)姆康禺a前20強企業(yè)里面，我看了一下，去年一年也發(fā)生了幾件足以撼動行業(yè)的事情。第一件事情是佳兆業(yè)事件，佳兆業(yè)作為行業(yè)第19強，一夜之間原來的股東控制權沒有了，這是一個很大的事情。第二件事情是眾所周知的熙熙攘攘的綠城事件，突然間他的大股東已經(jīng)不是宋衛(wèi)平了。第三件事情是金地，金地突然間變成了保險，保險成了他的大股東，當然現(xiàn)在管理層比較強，之求一定會發(fā)生轉換。我們也知道像金融街，本來是北京的國企，但是現(xiàn)在的二股東也換成了一家金融機構，并且持股比例和第一大股東已經(jīng)相差無幾了。我們知道另外一家20強里面的遠洋地產，由早期的國有份額現(xiàn)在也換成了另外一家金融份額，所以現(xiàn)在房地產和金融的融合越來越快了，但是并購在去年以來能看得到的，其實是在前20強里面發(fā)生了不止三、五起，包括最大的房企之一綠地，綠地的一個基金計劃將實際控制人的結構發(fā)生了比較大的變化。
    這樣一算，僅僅看前20強企業(yè)去年以來就有五、六家發(fā)生了比較大的戰(zhàn)略改變，所以我們自己有一個思考，過去從1998年以來，小20年的時間，房地產金融整體的發(fā)展路徑由最初始單純的做融資，最近三、五年紛紛出現(xiàn)了很多房地產基金的投資機構，開始做股權，更多的其實是在項目上。去年以來我們突然發(fā)現(xiàn)，好像形勢又變了，變得不管是對大的金融機構的進入，還是對大的開發(fā)商的股權層面的變化，好像瞄的點已經(jīng)從項目層面向上提，變?yōu)榱斯镜募瘓F層面，并且很多性質的演化是通過并購的方式形成的。我相信，這種方式會變成一個常態(tài)，近期雖然有一些刺激政策在，但是很多都說可能這一波未必起多大的作用。我也看了國泰君安的報告，這波刺激更像是毒藥，有點兒可笑，長期來看有點兒“毒藥”的味道。暫且不去評論它，整個形勢的轉化國家是要平穩(wěn)的向前走，但是我們確實到了一個轉折點，整個的市場供需的轉折點。
    1、中國房地產并購市場現(xiàn)狀
    這是清科的一個數(shù)據(jù)，2014年中國參與的并購總金額達到1184.9億美元，較去年同比上漲27.1%，能源及礦產行業(yè)、房地產產業(yè)及金融行業(yè)穩(wěn)居前三位。整個趨勢是一個快速向上的趨勢，據(jù)統(tǒng)計房地產不足200億美金，我知道清科統(tǒng)計的數(shù)字只是其中的一部分，因為私下發(fā)生的事情無從統(tǒng)計，但是這里面并不影響趨勢的認知。
    2014年，房地產行業(yè)以并購交易金額146億美元位列所有行業(yè)第二名。2013年四季度，綠地集團50億美元收購布魯克林大西洋廣場地產項目，為目前業(yè)內最大一筆并購項目。2013年去掉綠地這個大單，近三年以來趨勢是直線向上的情況。像中化、方興在過去五、六年時間，中國100強，我們已經(jīng)有30家有實質性業(yè)務合作了，這是我們的特點所在。方興地產110收購了金茂，中焦間收購綠城，這是大家比較清楚的，其中企業(yè)層面的并購可能更值得引起大家的戰(zhàn)略重視。
    2、中國房地產并購市場形成原因
    為什么有早期的項目投資融資，最后并購變成了比較具有影響力的題材？
    形成原因1：行業(yè)集中度持續(xù)走高
    如果說15年前大小之間不分的話，大的沒大多少，小的沒小多少的話，現(xiàn)在就像我們會長講的，已經(jīng)出現(xiàn)了幾千億規(guī)模的公司，這種公司的能量和中小公司完全不在一個當量上，這樣會導致并購的發(fā)生。我們知道百強企業(yè)已經(jīng)占到了行業(yè)銷售額的1/3強，其中10強企業(yè)前7強已經(jīng)超過了1萬億，這樣一些規(guī)模的公司在向前走的過程里面可能單純的拿一、兩個項目已經(jīng)不是他的目標了。就像榮創(chuàng)突然去并購綠城、并購佳兆業(yè)，這樣對他的增長是爆發(fā)式的增長，是跳躍式的，向上的過程。
    形成原因2：金融資源整合能力分化
    已經(jīng)形成規(guī)模、品牌、特色的公司在融資路徑方面是非常廣泛和多元的，不管是從銀行、信托、保險，還是公開市場的IPO、發(fā)債、增發(fā)等等，包括海外融資。之前還有一些內資企業(yè)到香港上市，海外融資，去年也有多家完全了這樣的跳躍，這說明你是否在海外上市已經(jīng)不是海外投資者能否發(fā)債的衡量標準了，其實路徑越來越廣，中小房企在這方面是沒有太多辦法的，更多的是在搞高息借款，民間借貸。其實過去一些創(chuàng)新金融、利率金融也做了類似的事情，這是必然面臨的比較大的挑戰(zhàn)和風險，過往的這些事情我們一直是不做的，我們始終在主流市場里面對接著主流的資金，對接著最主流的開發(fā)商平臺。
    形成原因3：地方政府支持力度分化
    地方政府對大品牌的看重，這些大品牌去了以后享受的待遇和條件是不一樣的。
    形成原因4：產品線成熟度與操盤能力的分化。我們的合作伙伴自己在上海建金茂府，周圍賣5萬，他可以賣到7.5萬，是因為他承諾PM2.5可以做到30%以下，這樣的公司是我們長期看好的，我們也會扶持這樣的公司做大做強。
    并購的類型是兩種：一種是項目層面的并購，開發(fā)類、持有類；第二類是企業(yè)層面的并購，剛才講到20強中的6家公司基本上都是企業(yè)層面的并購。
    目前并購基金是股權類投資的高級形態(tài)，有債類、股權類、并購基金，并購是從項目端、資金端提供的專業(yè)服務，以及更加強化的是金融色彩的內容，類似于REITs。像歐洲那位Philip Charls先生講到的，歐洲是9萬億的規(guī)模，現(xiàn)在國內很慘，還沒到那個階段，中信證券其實也是非市場化，用中信證券自有的物業(yè)做的方式，但是并沒有到這個時點。
    并就的核心還是利用這波整體市場下行，這波整體市場下行不是可上可下的，其實下了以后很難再上，是因為我們的供應量過大了，這個時候通過并購的方式尋找價值洼地，不是在增量里面尋找價值，是在存量中盤整獲得更好的收益，把握機會，由產業(yè)模式轉向金融模式，來看我們如何獲得跳躍式的，在市場下行期、低迷期有更好的回報機會。
    謝謝大家！