【主持人】
    謝謝！希望大家更多的關(guān)注我們城市巡演部分。各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，前半部分先和大家告一段落，接下來將進行分論壇部分，分論壇分為兩部分：第一部分共同探討的主題是“關(guān)于金融創(chuàng)新與REITs”，接下來請四位嘉賓，首先是請中信金石投資基金總監(jiān)羅霄鳴羅總！

中信金石投資基金總監(jiān)羅霄

【羅霄鳴】
    非常感謝！感謝這次大會的主辦方，因為我們金石基金有這個機會，和大家分享一下中國版的REITs在國內(nèi)目前實踐的情況。
    我看到大會議程，今天后面的幾位對REITs的情況，包括對歐洲的REITs情況會有比較全面的介紹，所以主要還是跟各位簡單地分享一下我們這塊業(yè)務(wù)這些年在國內(nèi)的大致歷程。
    首先，我想做整個分享之前先簡單說一下REITs是什么東西，REITs其實說的非常簡單就是把一個房地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給上市載體，使房地產(chǎn)資產(chǎn)上市，給廣大的投資人提供一個以小資金投資專業(yè)化的持有型物業(yè)的機會，同時給原來物業(yè)持有人高效融資的一個機會。從結(jié)構(gòu)上看，非常簡單的一個事，就是會把優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流持有型物業(yè)轉(zhuǎn)移給REITs基金，REITs基金是公開發(fā)行的，這樣就完成了REITs的上市。這樣的結(jié)構(gòu)很簡單，這樣的模式在國際上也有很多成功的案例，這樣的模式在國內(nèi)的推動歷程是怎么樣的呢？給大家做一個簡單的分享。
    簡單來說，到今年我們已經(jīng)有八年的歷程，從07年開始，最早07年1月份的時候，央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會監(jiān)管層正式啟動在國內(nèi)推動REITs，09年正式啟動了REITs的工作試點小組，有11部委共同推動這件事，這件事情在中國風(fēng)風(fēng)雨雨走了八年，為什么這件事這么難？這件事情在中國做的時候，在里面碰到的困難或者說對企業(yè)，對投資人來講，最大的分歧，或者說需要解決的問題是哪些呢？
    其實從法律法規(guī)，大家在媒體上經(jīng)常會聊REITs這件事兒，法律法規(guī)上而言，我們判斷它的障礙并不是很大。從這個歷程中可以看到，在2010年的時候，整體的法律環(huán)境已經(jīng)基本上具備了，2010年的時候有相關(guān)的試點產(chǎn)品推到了國務(wù)院層面做了審核，但是在那個時候，跟整個經(jīng)濟大勢有非常密切的關(guān)系。雖然說REITs是一個房地產(chǎn)的投資品種，其實從全球的實際來看，REITs推動的是對地產(chǎn)資產(chǎn)的理性定價，更多的可能會是價值標(biāo)桿的作用，對市場的健康發(fā)展是有幫助的。在國內(nèi)因為名字名字比較敏感，叫房地產(chǎn)投資型基金，在政策的推動上管理層會考慮對市場的輿論導(dǎo)向。在08、09年次貸危機，整個地產(chǎn)行業(yè)急需有這樣一個價值標(biāo)桿做一個定海神針的作用，但是在當(dāng)時的擴張的貨幣政策的刺激下，2010年整個地產(chǎn)回暖了，這個時候如果說全國都在做調(diào)控，而把REITs正式推開的話，恐怕會造成一定的輿論上的引導(dǎo)。那個時候，其實政策環(huán)境具備，但是最終沒有推出。
    我們看一下這個產(chǎn)品本身在政策上根本沒有問題。所以，在整個中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，地產(chǎn)發(fā)展也進入新常態(tài)的環(huán)境下，從2012、2013年，管理層的角度需要更快的推動這個品種，我們金石作為中信證券專注于不動產(chǎn)金融的平臺，這個責(zé)任我們承擔(dān)了一部分。所以在去年陸續(xù)推出了包括像中信自有的物業(yè)，蘇寧的電商商鋪作為標(biāo)的的類REITs產(chǎn)品。為什么說類REITs呢？因為它跟最終的標(biāo)準的REITs而言還差最后一步，這一步是已經(jīng)實現(xiàn)了把廣大中小投資人的資金匯集到一塊兒去做投資型物業(yè)，但是現(xiàn)在還沒有在公開市場集合競價的交易。我想，在整個政策的推動下，稅務(wù)的改革以及證券法的修訂的情況下，相信這一天會加快到來。這是一個大概的歷史，或者說中國REITs推動實踐的歷程。
    說完這一塊，我想跟各位再交流一下，REITs這個品種，大家怎么看這個品種，這個品種對于中國經(jīng)濟而言，它的價值到底有多大？前面我已經(jīng)跟各位分享，REITs在全球?qū)嵺`上來看，其實它更多的是引導(dǎo)一種理性投資的理念，在目前中國經(jīng)濟環(huán)境下，REITs其實有更多的意義，大家注意到現(xiàn)在整個經(jīng)濟目前有一個增速放緩的過程，中國的發(fā)動機目前整個的動力可以認為它已經(jīng)有一定的衰減，中國的經(jīng)濟怎么樣再點火，再次實現(xiàn)穩(wěn)健、高速的發(fā)展，中國經(jīng)濟將來還有沒有快速發(fā)展的機會？這是社會各界共同探討的問題。這個到底應(yīng)該怎么做？在今天整個社會的貨幣量供應(yīng)相當(dāng)巨大的時候，目前實體經(jīng)濟缺血，但是社會上貨幣無法引導(dǎo)到實體經(jīng)濟的時刻，怎么去做這件事？我相信管理層已經(jīng)有了非常全面、非常英明的想法，這就是克強總理提出的盤活存量、用好增量，這里不動產(chǎn)證券化在未來會體現(xiàn)出更大的作用，中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和美國資產(chǎn)證券化巨大的差異。在美國，每年資產(chǎn)證券化發(fā)行的規(guī)模是我中國存量的數(shù)倍，資產(chǎn)證券化這個產(chǎn)品怎么樣才能夠運用起來盤活經(jīng)濟，在中國來講是不是同樣重要呢？這個缺口非常大，非常重要。自建國以來，現(xiàn)在的數(shù)字是國內(nèi)大概有60萬億，甚至接近100萬億的優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)長期以來由于缺乏流動性的手段，擠壓在了優(yōu)質(zhì)的投資者或者說企業(yè)的帳面上，難以把企業(yè)的經(jīng)營能力和流動性帶動起來。同時，另外一方面，國內(nèi)居民的存款量也在100萬億左右的規(guī)模上，這樣強大的旺盛的投資需求和企業(yè)的盤活需求目前是急需通過這樣的一個不動產(chǎn)證券化，特別是REITs這樣一個方式做一個全面的對接。所以，我們認為在目前來看，REITs這個事兒除了目前已經(jīng)擁有了基本的政策環(huán)境以外，它在經(jīng)濟上的推動也是毋庸置疑的。
    REITs這個事兒在中國去做法律上是完備的，但是為什么推動起來還這么呢？現(xiàn)在想從一個從業(yè)者的角度跟各位分享一下我們在推動REITs過程當(dāng)中面臨的一些困難，或者說企業(yè)之間的一些溝通的情況。
    大家一直說REITs最大的問題是稅，這個稅是不是很嚴重？的確非常嚴重。REITs是原業(yè)主把物業(yè)交給一個上市載體的過程，這里面會涉及到兩個方向的稅，一邊是重組階段，也就是上市的動作。在日常運營中，在整個資產(chǎn)證券化或者說REITs的過程中，稅給投資人、原業(yè)主方帶來的損耗非常巨大。我們有一個動態(tài)的圖形表達（PPT），這里面會體現(xiàn)出資金流在交易對手雙方之間的流動。對于原業(yè)主現(xiàn)在做REITs的時候，很多業(yè)主方都會問我們?nèi)谫Y成本是多少，對投資方經(jīng)常會問投資收益是多少？其實本來是很簡單的一個事兒，業(yè)主賣掉物業(yè)拿到對價基本上是融入的租金，付出的成本是租金，這樣的話成本很容易算。投資方拿到的租金是回報，付出的對價是成本。本來他們兩個之間收益率和成本應(yīng)該是接近的，但是由于稅費的耗損，一個正常的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，融資方看到的是11%點多的成本，投資人卻只看到了4%點幾的收益，這中間有巨大的差異，其實是目前稅務(wù)在過程中造成的。同時，我們對優(yōu)質(zhì)物業(yè)，包括物流設(shè)施、寫字樓、購物中心、租賃住房做了一個大概的分析，正常情況下，租售比的數(shù)據(jù)是租金/對價。在經(jīng)過一輪REITs的交易過程之后，融資方的成本上去了，投資方的收益很不足。如果說簡單的把REITs這個產(chǎn)品看成是一個債型或者是一個簡單的融資工具，看一看跟傳統(tǒng)的債券相比較有吸引力嗎？不用說，完全沒有。從投資人的角度來看，我買一棟物業(yè)，要承擔(dān)物業(yè)跌價的風(fēng)險，但是我只拿到了一個接近3A的債，對融資方來講，拿出這么好的物業(yè)按這么低的價格做融資，卻承擔(dān)了接近于信托融資的成本。這樣的話，就給大家造成了無法彌合的鴻溝，這件事情到底是不是因為中國的稅在里面起到了非常不好的作用呢？大家一直在講稅重，但是其實客觀的看，世界上這些發(fā)達地區(qū)，或者說比較成熟的REITs市場的設(shè)計，完全跟大家想的是相反的。
    香港的市場整個的稅是最輕的，美國市場在目前既存的市場中稅是最重的。最后看到的情況是，美國市場的REITs目前的存量規(guī)模是9800多萬美元。如果說以簡單的融資的角度看REITs，這個生意沒法做，鴻溝在這里，你要指望減稅，可以減，而且國家已經(jīng)做了努力，但是空間不會有那么多，不會最后干的像香港一樣，即使像美國一樣有比重的稅負，我們認為市場一樣有前景，這在于理念怎么改變。所以，今天用我們的實踐希望跟各位交流的是，希望大家轉(zhuǎn)變理念，不要把REITs簡單的看成是一個融資工具，應(yīng)該把它看成是企業(yè)的戰(zhàn)略工具。克強總理說的這句話叫“盤活存量，用好增量”，這兩句話聽似簡單，但是其中包含的是一個什么含義呢？我們跟國家的有些研究機構(gòu)的部分領(lǐng)導(dǎo)交流之后，我們也開始問到，其實克強總理講的是模式轉(zhuǎn)變的概念。盤活存量是用證券化的工具把企業(yè)的資產(chǎn)流動起來，變成企業(yè)可以真實運用的資金。但是用好總量是什么呢？就是你要把盤活存量轉(zhuǎn)變流動性的方式切切實實的變成企業(yè)的一種經(jīng)營模式。說到房地產(chǎn)企業(yè)，其實就是輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略對于銷售型物業(yè)，現(xiàn)在市場上包括在座的各位都是業(yè)界的翹楚，已經(jīng)做了非常有利的實踐，對于REITs來講這么重的資產(chǎn)通過REITs真正能實現(xiàn)的是這些物業(yè)的銷售，這些物業(yè)最終的退出，構(gòu)造了退出渠道，這是REITs對真實的房地產(chǎn)資產(chǎn)最大的貢獻。有了退出渠道就能夠打通整個資金鏈，有了這個退出渠道就可以便痛苦的擠壓在手里的模式轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢钥焖倭鬓D(zhuǎn)的，靠自身的經(jīng)營能力獲取快速回報的模式。在中國做REITs一定要轉(zhuǎn)變這樣一個簡單的債型融資的概念，希望大家能在將來的日子里去體會REITs對我們企業(yè)在運營模式上的轉(zhuǎn)變，將會給我們帶來更為偉大或者寬闊的發(fā)展前景。
    謝謝各位！