[克而瑞]四季度沖刺，七大維度解讀房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)走向

??2022年至今放松政策不斷，但整體市場依然承壓。市場信心缺失、房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場需求及購買力透支等構(gòu)成現(xiàn)階段市場下行的三大核心問題。聚焦政策、行業(yè)、城市、土地投資、營銷、房企業(yè)績以及融資七大維度，復(fù)盤三季度房地產(chǎn)市場與解析四季度行業(yè)走向。

??01

??政策篇：用足用好刺激工具

??轉(zhuǎn)向全力保交樓

??7月停工斷貸事件爆發(fā)以來，購房者置業(yè)信心再度受挫，房地產(chǎn)市場二次探底，為此，中央及地方出臺一系列“保交樓”舉措。

??解讀一：全國2000億保交樓專項借款啟用

??多省市落地紓困資金

??中央層面，“保交樓”上升至政治局會議高度并與穩(wěn)民生并列，2000億元政策性銀行專項借款啟用。地方政府積極落實城市主體責(zé)任，多措并舉推進“保交樓”工作，主要涉及五方面內(nèi)容：

??第一，南寧、湖北等省市設(shè)立專項紓困基金。

??第二，重慶等派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，督促項目盡早復(fù)工。

??第三，返還未動工項目土地款。例如贛州，經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據(jù)施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設(shè)。

??第四，天津、南京等寬嚴(yán)并濟、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理。

??解決資金缺口問題是保交樓的關(guān)鍵，從落地效果來看，專項紓困基金和政策銀行專項借款或許更加直接有效，譬如南寧平穩(wěn)基金托管藍(lán)光雍錦瀾灣項目后，將先行墊付后續(xù)新增工程款，同時項目外資產(chǎn)開始對外銷售，銷售回款用于支付墊付工程款，目前該項目一期已全面復(fù)工。

??解讀二：國常會部署穩(wěn)經(jīng)濟大盤提升穩(wěn)地產(chǎn)基調(diào)

??用足用好信貸等政策工具箱

??三季度，受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國經(jīng)濟依然承壓。7月經(jīng)濟近乎全面放緩，消費、投資等走弱青年失業(yè)率創(chuàng)新高僅出口增長超預(yù)期，7月經(jīng)濟近乎全面放緩，考慮到去年同期低基數(shù)，生產(chǎn)、消費等實際修復(fù)程度有限。為此，中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的題中之義。

??7月28日，中央政治局會議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。

??三季度，國常會4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進。7月22日，國常會強調(diào)因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

??中央各部委圍繞穩(wěn)地產(chǎn)積極表態(tài)。7月14日，銀保監(jiān)會表示，會積極加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??8月10日，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮強調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測風(fēng)險監(jiān)測和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??9月14日，住建部表態(tài)，要健全住房市場、住房保障兩個體系，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??解讀三：121省市出臺148次政策

??津濟等強二線加碼但寧蘇等政策“一日游”

??三季度，121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調(diào)降土拍門檻。具體來說：

??第一，12城放松限購，涵蓋上海、濟南、西安等9個核心一二線城市。第二，33城放松限貸，其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強二線城市。第三，廣州、西安等3城放松限價。第四，青島、廊坊等4城放松限售。第五，深圳、長沙等79省市放松公積金貸款。第六，58城財稅托市，長沙、南通等減免房地產(chǎn)交易稅費，石家莊、徐州等實行購房補貼。第七，天津、衡陽等20城調(diào)降土拍門檻。

??值得一提的是，9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。

??四季度政策趨勢展望

??我們認(rèn)為在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現(xiàn)問題項目有序復(fù)工，保證停工項目都能順利交付，維護購房者合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局，主要涉及以下三方面的政策內(nèi)容：其一，底線原則是救項目而不是救企業(yè)。其二，保交樓將從局部城市試點到全面執(zhí)行過渡。其三，政策性銀行專項借款撬動疊加商業(yè)銀行貸款跟進，破解保交樓資金困境。

??隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，預(yù)計新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。

??在全面遏制房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化的政策大環(huán)境下，未來或?qū)⑦m度把控房企去杠桿節(jié)奏，房企整體融資環(huán)境有望邊際改善，并在企業(yè)乃至項目層面做好類別區(qū)分。其一，繼續(xù)支持房企合理的融資需求，尤其要加大優(yōu)質(zhì)民企融資支持力度。其二，問題房企仍需去杠桿，并將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或?qū)⒂行虺銮?，央國企及?yōu)質(zhì)民企則將收獲業(yè)績份額持續(xù)提升的良機。

??02

??行業(yè)篇：二次探底后

       四季度仍將繼續(xù)分化筑底

??2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規(guī)模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。另一方面房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定向好表現(xiàn)，東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續(xù)建項目加快交付工期促進房屋竣工規(guī)模快速上升。

??解讀一：7-8月銷售面積較4-5月再降4%

??仍在繼續(xù)“探底”

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

??三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規(guī)模上來看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內(nèi)也僅高于4月。

??因此三季度商品房銷售表現(xiàn)相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當(dāng)前銷售水平仍處于歷史較低水平；另一方面同比降幅開始呈現(xiàn)逐步收窄趨勢，市場有一定復(fù)蘇征兆。

??解讀二：7-8月新開工再放緩?fù)认陆?6%

??竣工發(fā)力較4-5月上漲28%

??三季度來看，“開工走弱、竣工走強”的狀態(tài)依舊延續(xù)。7-8月房屋竣工面積達8225萬平方米，較4-5月上漲28%，持續(xù)發(fā)力帶動8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。

??各地“保交樓”和“停工”項目復(fù)工政策進一步深化，多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機制，對房屋竣工起到有效促進作用。一方面各房企房屋新開工計劃也因此進一步擱置，另一方面2021年下半年起土地市場遇冷后，宅地成交規(guī)?？焖倏s水導(dǎo)致2022年進入“無地可開”的局面。

??解讀三：7-8月拿地規(guī)模同比降幅再擴大

??二輪土拍熱度分化土地成交價款降幅持續(xù)收窄

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%；二者降幅分別較1-6月擴大1.4pcts和收窄3.8pcts。

??三季度一方面土地購置面積繼續(xù)保持低位，同比降幅再度擴大，另一方面土地成交價款則呈緩慢上升態(tài)勢，同比降幅持續(xù)收窄。其中，8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購置面積環(huán)比下降7%、土地成交價款環(huán)比上升3%。

??解讀四：7-8月開發(fā)投資額同比下降13%

      竣工高增難改新開工與拿地疲弱格局

??三季度來看，7-8月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2021年同期下降13%，較4-5月也下降8%。單月來看，雖8月環(huán)比較7月微增，但7月和8月投資規(guī)模均為年內(nèi)新低，且8月同比和累計同比降幅仍在擴大。

??當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長，主要依靠的是續(xù)建項目加快竣工進度所產(chǎn)生的建安投資。

??四季度市場趨勢展望

??四季度新房銷售預(yù)計將再次筑底，“一強多弱”的地區(qū)間分化將更加明晰。由新房市場向外傳導(dǎo)，房企對四季度土拍和新開工信心難以恢復(fù)，因此土地購置面積和新開工面積仍將進一步走低，雖房屋竣工料將繼續(xù)發(fā)力，但受制于土拓和建安投資下行，整體開發(fā)投資同比降幅將進一步擴大。

??03

??城市篇:三季度二次探底

??四季度仍將低位徘徊

??2022年三季度，雖然政策紓困力度有增無減，但是外有疫情反復(fù)、高溫天氣；內(nèi)有房企爆雷、停工負(fù)面影響居民購房信心，整體供需兩弱，成交規(guī)模一降再降。分能級來看，一線供求集中放量，北京、上海均保持較高熱度；二線穩(wěn)中有降，僅成都、西安等中部城市短期熱度較高；三四線加速下行，跌多漲少。

??解讀一：新房供應(yīng)較二季度環(huán)降10%

??重心聚焦一線和強二三線

??2022年三季度全國商品住宅供應(yīng)繼續(xù)延續(xù)低位，市場低迷行情疊加前期土拍和新開工規(guī)模不足使得房企推盤乏力。據(jù)CRIC監(jiān)測，7-8月135個重點城市新增供應(yīng)同比下降45%，9月預(yù)計供應(yīng)將環(huán)比上漲15%，但三季度整體同比仍將下降超50%。一線城市供應(yīng)放量顯著，北京和上海雙雙創(chuàng)近年供應(yīng)高峰。新房銷售較好、存量較低的強二三線城市如合肥、徐州等也是房企供應(yīng)重心，其余新房銷售不佳的二三線城市則延續(xù)供應(yīng)低谷。

??總體而言，三季度全國新建商品住宅供應(yīng)力度向一線城市集中。一線城市供應(yīng)同比增長，京滬突破至近年新高，廣深也保持高規(guī)模；而二三線城市前8月同比均腰斬，一方面新房成交連續(xù)下行導(dǎo)致房企加推積極性大大減弱，另一方面2021年二三線土拍規(guī)?？s量下當(dāng)前可入市形成新增供應(yīng)的房源也極為有限。

??從單月來看，9月整體供應(yīng)量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。27個重點城市整體預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)1506萬平方米，環(huán)比上漲15%。前9月累計同比下降45%，較前8月跌幅收窄約2pcts。

??分能級來看，一線城市供應(yīng)保持高規(guī)模，環(huán)比微降3%。上海9月新增供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)歷史同期新高，廣州則預(yù)計推貨近百萬平方米，環(huán)比持平。二三線城市預(yù)計將在9月迎來一波供應(yīng)高峰，23個重點城市預(yù)計新增供應(yīng)1168萬平方米，環(huán)比增22%。核心二線及強三線城市9月均有較顯著供應(yīng)加推。如杭州、合肥、長沙、佛山、青島、常州等環(huán)比增長均超30%。

??解讀二：新房成交一降再降

??僅滬京杭等少數(shù)城市“熱點恒熱”

??縱觀2022年前三季度全國新房市場成交表現(xiàn)，一季度持續(xù)下行，二季度筑底回升，三季度復(fù)蘇動能減弱：自6月年中沖刺之后，7-8月成交逐月回落，全國135個重點城市8月單月僅成交3086萬平方米，環(huán)比下降9%,同比下降30%，前8月累計同比下降41%，降幅均有小幅收窄趨勢，但是收窄速度在放緩。

??7-8月，全國135個重點城市商品住宅成交面積6489萬平方米，較2021年同期下降31%，月均成交面積相較二季度微增5%。分能級來看，一線短期熱度較高，成交表現(xiàn)好于二季度；二三線延續(xù)下行走勢，同比降幅均在3成以上，7-8月月均與二季度月均持平或小幅微增，復(fù)蘇進程明顯受阻。

??從單月來看，27個重點城市9月預(yù)估成交面積約1413萬平方米，“金九”銷售表現(xiàn)料將冷淡收場，環(huán)比持平上月，同比下降25%，累計同比跌幅達43%。一線韌性較強，9月總成交為313萬平方米，同環(huán)比增幅分別達16%和13%。二三線城市總成交僅1100萬平方米，環(huán)比下降3%，同比降32%。

??解讀三：二手住房7-8月高增、9月縮量

??三季度環(huán)增10%好于新房

??2022年三季度二手房市場成交表現(xiàn)好于新房市場。7-8月20個重點城市共計成交二手房2175萬平方米，二手房成交規(guī)模較二季度月均上漲25%，較2021年同期下降8%，主因部分剛需購房需求短期向二手房市場分流。但進入9月后成交規(guī)?？焖倏s量，12城預(yù)估成交規(guī)模環(huán)比下降21%，整體市場需求萎靡、成交規(guī)模處于歷史低位的現(xiàn)狀難以改變。

??一方面受新房市場三季度“停工”、“斷貸”風(fēng)波影響，部分剛需購房需求短期向二手房市場轉(zhuǎn)移；另一方面臨近9月新學(xué)年，核心城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊二手房成交上漲對整體成交規(guī)模也有一定提振作用。但受整體房地產(chǎn)市場需求萎靡影響，7-8月及前8月二手房成交規(guī)模仍處于歷史較低水平。

??分能級來看，一線城市成交上漲最為顯著，7-8月共計成交754萬平方米，較二季度月均上漲56%，同比下降12%。二線和三四線城市7-8月二手房成交面積分別較二季度月均上漲12%和21%，同比分別下降5%和11%。

??從單月來看，9月二手房市場規(guī)模顯著縮量，12個重點城市預(yù)計僅成交364萬平方米，環(huán)比下降21%，同比持平。各能級環(huán)比均有不同幅度收窄，其中二線城市整體環(huán)比下降26%降幅最大。

??雖各能級城市三季度整體二手房成交規(guī)模較二季度仍環(huán)比上漲，但9月較7-8月成交已出現(xiàn)明顯規(guī)模收窄。成交乏力主要有兩方面原因：一方面學(xué)區(qū)房對成交的提升在9月結(jié)束，歷年9月均為成交低谷；另一方面新房市場長期縮量中二手房市場無法獨善其身，整體購房需求的縮水下二手房成交規(guī)模沖高后也將面臨乏力局面。

??解讀四：一線房價上漲動能放緩

??二三線以價換量失效、房價“筑底”

??從CRIC監(jiān)測的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價來看，全國整體房價同、環(huán)比分別上漲11%和7%?！耙詢r換量”效用持續(xù)減小，部分在售項目不再加大降價幅度甚至取消銷售優(yōu)惠。

??分能級來看，一線城市房價普漲，7-8月商品住宅成交均價同、環(huán)比分別上漲11%和4%。一線城市當(dāng)前整體市場持穩(wěn)、核心板塊成交高熱，在售項目無明顯銷售去化壓力，故整體房價環(huán)比增長。

??二線和三四線城市房價持穩(wěn)或微降。7-8月二線城市商品住宅成交均價環(huán)比持平、同比上漲5%，三四線城市同、環(huán)比均微降1%。二三線城市房價持穩(wěn)的原因主要是結(jié)合二三季度實際新房銷售情況來看，降價營銷對銷售去化的促進作用已十分有限。在售項目普遍選擇維持原有價格折扣，故二三線城市三季度房價整體環(huán)比持穩(wěn)。

??解讀五：庫存較半年度高位微降

??環(huán)都市圈三線同比漲幅居前

??縱觀三季度庫存變化，7月環(huán)比微降，8月基本與上月持平，總體而言，狹義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢：據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年8月百城商品住宅庫存量達到了58718萬平方米，環(huán)比微增0.16%，持平上月，同比增長3%。8月因樓市持續(xù)走弱，百城供應(yīng)環(huán)比增5%仍處低位，成交受高溫天氣和疫情不確定影響，復(fù)蘇動能不足，單月環(huán)比降9%，同比跌幅達30%與上月基本持平，供求持穩(wěn)，狹義庫存延續(xù)5.87億平高位波動，去化周期則穩(wěn)步下行，由2022年7月末的20.1個月降至19.5個月。

??庫存量來看，一線因供應(yīng)集中放量拉動8月庫存環(huán)比增2%，同比上漲13%，同比漲幅居居各能級之首。二、三線城市整體持穩(wěn)，環(huán)比持平上月，漲跌幅均在1%以內(nèi)，值得關(guān)注的是，三四線同比增5%，目前庫存量仍處于2019年以來高位，短期成交復(fù)蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來看，一線回落顯著，環(huán)比降幅達12%，一線主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期降至12.9個月，二線供需疲軟，局部城市諸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降勢，8月降至18個月以內(nèi)，庫存風(fēng)險相對可控。三四線8月末去化周期雖也呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但仍達23.1個月，顯著高于百城平均。

??四季度城市市場趨勢展望

??預(yù)判四季度，預(yù)期成交仍將低位徘徊，在房企爆雷、行業(yè)下行、實體經(jīng)濟低迷的大背景之下，購房者對樓市無樂觀預(yù)期，信心不足是主要問題；基于此，樓市整體成交累計同比降幅雖有收窄趨勢，但是收窄幅度和速度都將放緩，至年末預(yù)計降幅仍將在20%-30%，不過“熱點恒熱”的分化格局不會發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：核心一二線市場還將高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價換量”，去化效果依舊難言樂觀。

??04

??土地投資篇:成交規(guī)模同環(huán)比均大幅下滑

??房企拿地意愿仍處低位

??2022年三季度，土地市場成交量價出現(xiàn)環(huán)比回落，溢價率指標(biāo)也較上半年出現(xiàn)下滑。但是從同比變化來看，由于基期成交規(guī)?；芈?，成交建面、金額的同比指標(biāo)均較上半年有所收窄。市場熱度方面，雖然溢價率指標(biāo)仍在持續(xù)下探，市場信心仍未見明顯好轉(zhuǎn)勢頭，但在流拍率指標(biāo)方面，得益于各地供地策略適時調(diào)整，在更有針對性的供地選擇和寬松的拍地門檻之下，三季度流拍率延續(xù)了年中的低位水平。

??解讀一：土地成交規(guī)模降幅縮小

??流拍率亦延續(xù)低位

??截止9月20日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面達到2.5億平方米，同比下降42%，成交金額8496億元，同比下降33%，同比降幅較二季度分別收窄了3.9和17.5個百分點。價格方面，因三四線成交占比上升，土地成交均價為3353元/平方米，較二季度下滑了10%。

??前三季度整體溢價率進一步下探至4.2%，因2021年同期市場熱度回落，溢價率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價率的差距仍然達到了10.4個百分點。

??從重點監(jiān)測的城市來看，得益于供地策略的調(diào)整，2022年三季度土地流拍率持續(xù)低位徘徊，持續(xù)維持在20%以下的水平，不少二線城市的流拍率均較上半年出現(xiàn)了明顯好轉(zhuǎn)。

??解讀二：拿地前一百中半數(shù)是城投、平臺類公司

??但整體托底意愿在減弱

??整體來看，前三季度房企投資呈現(xiàn)規(guī)模化國央企強勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。

??值得注意的是，第一，盡管在集中供地中規(guī)?；瘒肫蟊憩F(xiàn)相對積極，但與去年同期相比，受制于市場的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。第二，自2022年以來，城投公司托底的意愿在不斷減弱。從數(shù)據(jù)來看，五輪集中供地后，平臺類公司底價拿地金額達7076.5億元，而溢價拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見托底確實是大部分平臺公司拿地的主要目的。

??在2021年第三批集中供地中，平臺公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進入2022年，隨著平臺類公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額占比也在下降。

??解讀三：百強投資分布逐漸“固化”

??83%的投資金額集中于22城

??即使7-8月份集中供地較少，但百強房企投資金額中仍有83%集中于22城，與上半年22城吸金占比基本持平，預(yù)計更多城市開啟第四輪集中供地后，百強在22城投資金額的占比還會回升。核心城市以外，百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟基本面較好的城市。

??從能級和區(qū)域角度來看，一線城市在百強投資金額中占比上升至38%，而二線城市近期集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右，相對穩(wěn)定。區(qū)域方面，長三角依舊是百強投資的絕對主要區(qū)域，截止8月末投資占比達到49%，投資TOP10城市中長三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。

??四季度土地投資趨勢展望

??2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場恢復(fù)速度再次放緩，行業(yè)信心也進一步下降。更多城市土地供應(yīng)采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫存偏低的熱點區(qū)域為主，預(yù)計接下來這一趨勢還將會在四季度持續(xù)。

??而在供地量大幅減少的影響下，土地市場前三季度累計成交規(guī)模僅約上一年全年的三分之一。即使年末土地市場翹尾如期而至，也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢，預(yù)計全年降幅將會超過三成。地方平臺仍會是拿地主力，地市熱度也會延續(xù)低位運行。

??從企業(yè)端來看，短期拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。企業(yè)三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。

??05

??營銷篇:傭金前置提升分銷積極性

??現(xiàn)房銷售成當(dāng)下熱點

??三季度各地紓困政策接連落地，但政策效果并不明顯。且“停工停貸潮”持續(xù)發(fā)酵，市場信心進一步缺失。為穩(wěn)定信心，房企推出“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售模式，一方面盤點現(xiàn)房庫存推廣銷售，另一方面通過交房前“包月供”的方式提升消費者信心。除此之外，集團層面積極舉辦營銷活動，且提前鋪排，項目層面則根據(jù)市場情況給出進一步的折扣，從上半年的特房價零星讓利逐步到當(dāng)前普降的情況。而為提升中介分銷的積極性，較多城市/項目出現(xiàn)了結(jié)傭周期提前的情況。

??解讀一：「折扣」?fàn)I銷活動前置

??央企項目折扣力度增加

??三季度市場淡季，營銷不淡，房企營銷保持熱度，甚至提前鋪排。三季度中7月、8月由于天氣炎熱，是傳統(tǒng)的銷售淡季，但部分房企依然在這酷暑時期推出“現(xiàn)房節(jié)”等活動。

??部分城市出現(xiàn)較大范圍折扣最大可達7折，國企、央企逐步釋放折扣空間。整體來看，上半年折扣更多是通過零星、特價房等形式讓利，而到三季度部分地區(qū)的項目給出7-85折的折扣力度，且這種現(xiàn)象越發(fā)為普遍，根據(jù)CRIC調(diào)研情況來看，9月南京、廣州部分區(qū)域的項目最低折扣達到7折，無錫多數(shù)項目出現(xiàn)備案價的85折扣的情況。同時保利、中海、中鐵等國企、央企房旗下的項目的折扣力度較大，85折、75折樓盤不在少數(shù)，9月廣州保利錦繡公館折扣力度更是達到最低7折優(yōu)惠。

??解讀二：「渠道」傭金前置

??提前劃撥300萬或者一套一付

??傭金前置擊中拖欠痛點，昆明第三季度渠道占比上升5個百分點。第三季度雖然市場整體渠道并沒有大幅提傭，如監(jiān)測到也就是廈門平均上升了0.5個百分點，但出現(xiàn)了“傭金前置”的新現(xiàn)象。昆明從8月開始，書香云海開啟了賣一套結(jié)一套的“前傭模式”，后續(xù)多個項目跟進，效果上來看渠道成交占比上升5%。另外9月蘇州璀璨平江傭金前置，先將300萬傭金前置化給到渠道方，再進行扣款劃款。

??解讀三：「促銷」現(xiàn)房營銷穩(wěn)信心

??“首付分期”等活動持續(xù)

??整體來看，2022年三季度房企出現(xiàn)了“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售模式，從調(diào)研來看，“現(xiàn)房”模式主要分成兩種：一是的確已經(jīng)達到交付標(biāo)準(zhǔn)或接近交付標(biāo)準(zhǔn)的樓盤以“現(xiàn)房”推廣營銷；二是對于期房來說，則會通過在交房前“包月供”，即降低前期投入以提振消費者信心。另外“首付分期”、“低首付”等降低銷售門檻的舉措依然在繼續(xù)：

??第一，借助現(xiàn)房營銷熱點，房企將存貨推廣銷售。由于今年6月開始的“停工停貸”風(fēng)波，各大房企幾乎都把現(xiàn)房銷售作為重要賣點，借此舉辦現(xiàn)房節(jié)去化積壓庫存。7月起時代中國舉辦“安心現(xiàn)房節(jié)”，8月多家房企跟進，如旭輝、富力、弘陽等，其中如富力各大區(qū)域皆有該活動營銷宣傳；鳳凰網(wǎng)舉辦“即刻現(xiàn)房節(jié)”百強房企有31家參加。這類項目多為尾盤或以往積壓的庫存，雖可調(diào)動購房者情緒，但去化效果不明顯。

??第二，對于期房項目，房企推出“包月供”方式，提振信心。部分期房營銷端舉措想要增強交付信心，房企幫還貸至交房，或者與銀行段簽訂合同，到房屋竣工后才開始還貸款。對于性價比高的項目來說，此類“準(zhǔn)現(xiàn)房”模式有較明顯的效果，如廊坊CBD龍河府7月去化僅3套，8月政策執(zhí)行后該項目當(dāng)周去化30套。而對于價格偏高的項目來說，沒有實打?qū)嵉膬?yōu)惠去化效果也不顯著，如武漢香港置地元廬高于周邊商品房價格，7月無銷售業(yè)績，8月政策執(zhí)行后也只去化3套。

??四季度營銷趨勢展望

??短期內(nèi)房企營銷活動前置?！敖鹁陪y十”之際，房企在十一小長假前也已經(jīng)開始營銷動作，如碧桂園“金秋購房節(jié)”覆蓋全國30省、260城，時間跨度從9月23日-10月10日。同時，第四季度預(yù)計房企會進一步加大降價力度，提升銷售業(yè)績。近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。預(yù)計在當(dāng)前不斷有企業(yè)釋放折扣的基礎(chǔ)上，四季度將有更多房企的項目加入。

??06

??企業(yè)篇：四季度去化壓力加大

??行業(yè)格局轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強”

??2022年前三季度，中國房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)、行業(yè)信心處在低位。市場供求和成交都沒有明顯回暖的跡象，企業(yè)銷售表現(xiàn)低迷，行業(yè)百強房企1-8月累計業(yè)績規(guī)模同比降低47.4%。規(guī)模房企業(yè)績普降態(tài)勢顯著，整體目標(biāo)完成不及預(yù)期，多數(shù)企業(yè)截至8月末的目標(biāo)完成率不足60%。

??解讀一：前三季度企業(yè)整體銷售表現(xiàn)低迷

??遠(yuǎn)不及近年同期

??2022年前三季度，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年以來的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場購買力不足。疊加部分城市疫情影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯回暖的跡象，企業(yè)銷售表現(xiàn)低迷，遠(yuǎn)不及近年同期。百強房企1-8月累計銷售操盤金額40988.3億元，同比降低47.4%。

??規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢顯著。具體來看，1-8月有近9成的百強房企全口徑累計銷售業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到37家，另有39家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

??解讀二：業(yè)績目標(biāo)完成情況不及預(yù)期

??四季度去化壓力加大

??從企業(yè)目標(biāo)完成情況來看，在公開披露年度業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模上市房企匯總，多數(shù)企業(yè)截至8月末的目標(biāo)完成率仍不足60%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足50%。絕大多數(shù)企業(yè)1-8月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??今年以來即使公開披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，或是已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標(biāo)。但截至目前規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍然遠(yuǎn)不及預(yù)期，四季度企業(yè)貨值供應(yīng)及銷售去化壓力進一步放大。

??解讀三：央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企

??外資房企發(fā)展韌性較強

??近年來行業(yè)格局變動加劇，特別是今年前三季度規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯。整體來看，企業(yè)流動性承壓、銷售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時也有不少企業(yè)通過穩(wěn)健的財務(wù)運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

??一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)、遠(yuǎn)洋等，憑借自身的資金和運營優(yōu)勢、同時強化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企如綠城、濱江、萬達等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認(rèn)可度也較高，年內(nèi)新項目投資、推盤去化如期推進、行業(yè)排名穩(wěn)步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點城市布局、項目儲備優(yōu)質(zhì)、去化壓力相對較小、抗風(fēng)險能力較強，整體表現(xiàn)好于內(nèi)資房企。

??四季度企業(yè)業(yè)績展望

??目前，在“房住不炒”、樓市“維穩(wěn)”的主基調(diào)下，城市政策層面略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場修復(fù)的預(yù)期存在。疊加房企沖刺全年業(yè)績、企業(yè)推盤供應(yīng)量增加，四季度百強房企單月及累計業(yè)績同比的降幅將有望進一步收窄。但整體來看，2022年“負(fù)增長”大局已定，全年千億房企數(shù)量將減少一半至20家左右。中長期來看，行業(yè)格局正從“強者恒強”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強”。行業(yè)競爭將以穩(wěn)健經(jīng)營、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力強、市場認(rèn)可度較高的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

??07

??融資篇：融資總量腰斬

??2023年仍有多個債務(wù)到期高峰

??從2022年前三個季度的融資表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)直線下降的趨勢。2022年以來雖然融資政策面適度放松，但信號意義大于實際拉動作用，覆蓋面有限且發(fā)債規(guī)模相對不大，多數(shù)民營房企融資難的問題依然突出，預(yù)計四季度融資規(guī)模仍將繼續(xù)探底。

??解讀一：二季度起融資環(huán)境適度改善

??房企到位資金壓力依然較大

??自2022年3月起，由于新一輪疫情、房企信用風(fēng)險持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委頻繁發(fā)聲，重點以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險等，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境得到適度改善。此后4月18日央行、外匯局發(fā)布《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，其中強調(diào)金融機構(gòu)要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度。

??5月16日監(jiān)管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時創(chuàng)設(shè)機構(gòu)還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護工具。此后消息稱，新城、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，其中新城月內(nèi)相應(yīng)發(fā)行了10億中票，為銀行間首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證。8月16日，增信支持再度升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠(yuǎn)洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

??但值得注意的是，近期出臺政策對應(yīng)標(biāo)的企業(yè)僅為別個優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸。在此背景下，2022年前三季度房企的到位資金壓力依然較大。

??解讀二：前三季度融資總量同比下降55%

??融資成本結(jié)構(gòu)性下降

??從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來的最低水平。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，2022前三季度的新增債券類融資成本4.09%，較2021年全年下降1.26個百分點，其中境外債券融資成本高達7.85%，較2021年全年抬升0.73個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.38%，較2021年全年下降0.69個百分點。融資成本的下降，一方面由于2022前三季度境內(nèi)發(fā)債占比從2021年的58%上升至84%，而企業(yè)境內(nèi)發(fā)債成本一般低于境外發(fā)債，故結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致融資成本下降；另外，由于融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進一步拉低了企業(yè)的發(fā)債成本。融資成本看似降低，實則是融資優(yōu)勢在向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，大多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

??四季度融資趨勢展望

??展望2022年第四季度及未來，我們認(rèn)為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能為主。一方面，政策將繼續(xù)適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度；同時對經(jīng)營暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機構(gòu)將對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持；同時也將區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資及收并購，幫助行業(yè)加速出清。