??導(dǎo)語

??短期供應(yīng)量還有上升空間，而需求端整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??5月16日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從消費(fèi)、服務(wù)業(yè)來看，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢。但前幾日發(fā)布的金融數(shù)據(jù)回落則從另一個(gè)角度反映了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)偏弱，主要問題來自國內(nèi)需求、內(nèi)生動(dòng)力的不足。

??房地產(chǎn)也同樣承壓，盡管前四月銷售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2月、3月的復(fù)蘇態(tài)勢。4月銷售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外，開發(fā)投資和新開工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長。

??01

??4月經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)向好之勢
但需求與內(nèi)生動(dòng)力仍顯不足

??在宏觀政策靠前協(xié)同發(fā)力之下，4月經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，多數(shù)生產(chǎn)需求指標(biāo)同比增速提升，服務(wù)業(yè)和消費(fèi)恢復(fù)較快，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢。

??4月份社會消費(fèi)品零售總額34910億元，同比增長18.4%，比上月加快7.8個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)快速增長趨勢。全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.6%，比上月加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。貨物進(jìn)出口總額34347億元，同比增長8.9%。尤其是出口，增長16.8%。全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長13.5%，比上月加快4.3個(gè)百分點(diǎn)。

??但從金融數(shù)據(jù)來看，在一季度政策提前“發(fā)力與釋放”下迎來“開門紅”，但4月迅速回落，社融增長乏力、住戶貸款負(fù)增長都從側(cè)面反映了當(dāng)前國內(nèi)需求、內(nèi)生動(dòng)力仍顯不足，經(jīng)濟(jì)活力偏低。

??4月份新增社融大幅低于預(yù)期（預(yù)期值1.72萬億），與上月5.38萬億相比低了一截。居民中長期貸款新增為-1156億元，說明居民主體信心尚未恢復(fù)，居民加杠桿意愿偏弱，地產(chǎn)消費(fèi)依舊低迷。

??此外，4月M2-M1差值在7.1個(gè)百分點(diǎn)，較3月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，金融空轉(zhuǎn)現(xiàn)象有邊際緩解，但整體差值仍處在高位，表明資金活化程度未有明顯改善，當(dāng)前貨幣信貸投入產(chǎn)出效率較低。

??02

??4月商品房銷售面積
金額環(huán)比跌48%和39%
前期復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱、城市分化顯著

??1-4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，較2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，繼1-3月轉(zhuǎn)正后增速繼續(xù)擴(kuò)大，整體市場與去年同期相比仍處在邊際修復(fù)、復(fù)蘇的過程中。

??4月商品房銷售面積、金額分別達(dá)到7690萬平方米、9205億元，同比增長5.5%和28%，但環(huán)比分別下降48%和39%。4月商品住宅銷售面積、金額為6715萬平方米、8373億元，同比增長8.1%和30.1%，環(huán)比下跌48%和38%。

??就4月單月數(shù)據(jù)而言，體現(xiàn)出當(dāng)前市場復(fù)蘇動(dòng)能衰退，點(diǎn)狀回暖之下城市愈發(fā)分化。

??雖然以往4月銷售均呈現(xiàn)環(huán)比下跌走勢，但就銷售幾乎腰斬來看，實(shí)際上未能延續(xù)2月、3月的“小陽春”行情，“銀四”市場整體偏弱，反映了前期積累的剛需需求釋放完畢，市場整體供求均迎來“拐點(diǎn)”，增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

??成交規(guī)模由升轉(zhuǎn)降從CRIC監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)也可見一斑。4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。

??其中南京、武漢、天津、重慶等來訪、認(rèn)購回落，階段性需求釋放至尾聲，成交環(huán)比跌幅超過30%，而南寧、昆明、長春等弱二線成交近“腰斬”，市場熱度顯著回落，僅北京、深圳、成都等城市熱度尚能維持。

??此外，1-4月份商品住宅均價(jià)10562元/平方米，同比漲幅達(dá)到11.1%，一方面是售價(jià)較高的核心城市、東部城市是成交主力，另一方面也與部分城市限價(jià)寬松不無關(guān)系。

??03

??4月竣工繼續(xù)高增長、同比漲41.8%
新開工繼續(xù)低迷、降幅27.4%

??1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

??前四月竣工持續(xù)保持高增長，累計(jì)增速回到2021年四季度。但新開工依舊萎靡，連續(xù)兩個(gè)月降幅擴(kuò)大。

??其中竣工累計(jì)增速較1-3月提升4.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅大幅收窄。4月竣工面積4256萬平方米，環(huán)比降31%，同比則依舊保持高位增長，達(dá)41.8%，較1-3月增加9.7個(gè)百分點(diǎn)。

??相較之下，新開工仍未有起色，表現(xiàn)持續(xù)低迷。1-4月降幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)，降幅回到2021年一季度，單月新開工面積7099萬平方米，創(chuàng)下2015年以來新低，與2022年月均開工量相比下跌35%，同比跌幅則較1-3月小幅收窄至27.4%。

??值得注意的是，1-4月房企到位資金降幅繼續(xù)大幅收窄，結(jié)合前四月銷售面積、金額的回升，可以發(fā)現(xiàn)銷售端的回暖并沒有傳導(dǎo)至供應(yīng)端，房企開工意愿仍然較低，未來市場新增供應(yīng)依舊短缺。

??04

??4月房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大至7.3%
新開工、土地購置是拖累項(xiàng)

??1—4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月下跌。單月而言，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.3%，較1-3月增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，單月規(guī)模不足萬億，比2022年月度投資平均值低21%。

??開發(fā)投資持續(xù)走弱一方面是受到新開工低迷的拖累，供給端企業(yè)擴(kuò)張、生產(chǎn)、開工意愿不強(qiáng)，另一方面，銷售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務(wù)，土地購置大幅下滑。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-4月300城土地成交面積同比下降23%，且有近60%的城市土地成交金額不足5億元。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??隨著月末中央政治局會議召開，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，也算是為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎(chǔ)。

??我們認(rèn)為，因二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間；從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進(jìn)一步走低，點(diǎn)狀回暖、城市分化將加劇。對于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見明顯起色，而對于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。

??在銷售端到供給端的傳導(dǎo)上，仍會有較大“延遲”。短期竣工保持高增長，新開工則繼續(xù)底部運(yùn)行，房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⑦M(jìn)一步下滑。