??（2023年6月）           

??本月關(guān)注

??LPR下調(diào)10BP，本月地方政策力度頻次創(chuàng)新低

??央行本月調(diào)整5年期LPR，下調(diào)10BP至4.2%，進(jìn)一步打開(kāi)房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心。本次LPR降息已釋放積極信號(hào)，穩(wěn)增長(zhǎng)政策加碼預(yù)期強(qiáng)烈，多部門(mén)臨近月底是否積極政策信號(hào)，實(shí)質(zhì)性政策落地可期。此外，本月地方政府放松政策的頻次和力度創(chuàng)去年3月以來(lái)的新低，21個(gè)城市政策松綁（環(huán)比減少2個(gè)），政策頻次下降4次，僅青島、臨沂、揚(yáng)州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等弱刺激。保交樓方面，廣西出臺(tái)防“爛尾樓”新規(guī)，規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開(kāi)展銷(xiāo)售。

??金科引長(zhǎng)城國(guó)富作戰(zhàn)投，德信獲浙商資產(chǎn)支援

??本月月底金科與長(zhǎng)城國(guó)富簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，長(zhǎng)城國(guó)富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整，此次AMC直接參與出險(xiǎn)房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。相對(duì)而言，預(yù)重整程序中出險(xiǎn)房企原有風(fēng)險(xiǎn)能更好梳理清楚，方便長(zhǎng)城國(guó)富盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)。此外，德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于德清時(shí)代云起，據(jù)了解該項(xiàng)目沒(méi)有銀行融資且項(xiàng)目資金本身是良性運(yùn)轉(zhuǎn)的；萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓武漢華達(dá)玖號(hào)86%股權(quán)予華融，該標(biāo)的公司當(dāng)前計(jì)劃改建的萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園的建設(shè)進(jìn)度迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

??長(zhǎng)實(shí)欲抄底香港豪宅，龍光、合景債務(wù)重組或遇困

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及30筆并購(gòu)交易，披露的交易對(duì)價(jià)約148億，收并購(gòu)熱度繼續(xù)回落。本月最引人關(guān)注的是李嘉誠(chéng)擬從匯豐處收購(gòu)龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目的債權(quán)。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔(dān)保，從匯豐等銀團(tuán)獲取102億港元的開(kāi)發(fā)貸款。該香港項(xiàng)目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼，倘若長(zhǎng)實(shí)收購(gòu)債權(quán)再將其拍賣(mài)可能對(duì)2家出險(xiǎn)房企境外債的談判帶來(lái)很大阻力。

??01

??并購(gòu)政策:LPR下調(diào)10BP

??6月地方政策力度頻次創(chuàng)新低

??中央層面，去年8月以來(lái)央行本月首次調(diào)整5年期LPR，下調(diào)10BP至4.2%，進(jìn)一步打開(kāi)房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心。本次LPR降息已釋放積極信號(hào)，穩(wěn)增長(zhǎng)政策加碼預(yù)期強(qiáng)烈。月底央行提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”，住建部部長(zhǎng)倪虹則表示“大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤提出“有力有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，支持恢復(fù)和擴(kuò)大有效需求”，期待更多實(shí)質(zhì)性政策落地。

??地方層面，繼續(xù)以穩(wěn)需求、保交樓作為政策主線(xiàn)方向。本月21個(gè)城市政策松綁（環(huán)比減少2個(gè)），政策頻次下降4次，創(chuàng)去年3月以來(lái)新低；具體看，僅青島、臨沂、揚(yáng)州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等弱刺激，或優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、房企融資等供給端支持。保交樓方面，廣西出臺(tái)防“爛尾樓”新規(guī)，規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)；濟(jì)南市委書(shū)記劉強(qiáng)會(huì)見(jiàn)綠地董事長(zhǎng)張玉良，稱(chēng)一如既往支持綠地重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

??02

??并購(gòu)金融：金科引長(zhǎng)城國(guó)富作戰(zhàn)投

??德信獲浙商資產(chǎn)支援

??集團(tuán)層面，本月月底金科連發(fā)7條公告，對(duì)外宣布將引入戰(zhàn)投的重磅消息，于6月30日與長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下的，長(zhǎng)城國(guó)富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)簽訂了戰(zhàn)略框架協(xié)議。本輪AMC紓困房企案例基本都秉持“救項(xiàng)目不救房企”的原則，而本次長(zhǎng)城旗下的開(kāi)發(fā)平臺(tái)直接參與出險(xiǎn)房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。根據(jù)公告，長(zhǎng)城國(guó)富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整。換句話(huà)說(shuō)，長(zhǎng)城國(guó)富不是直接的戰(zhàn)投方，而可能通過(guò)單獨(dú)或找其他合作人的形式作為新投資人，參與到金科預(yù)重整程序，相對(duì)而言預(yù)重整程序中出險(xiǎn)房企原有風(fēng)險(xiǎn)能更好梳理清楚，方便長(zhǎng)城國(guó)富得以盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)。

??具體項(xiàng)目層面，本月德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于“德清時(shí)代云起”項(xiàng)目，屬于地方AMC近期落地的首單紓困項(xiàng)目。據(jù)知情人士表示，此次合作中浙商資產(chǎn)是要挑項(xiàng)目的，就德清時(shí)代云起項(xiàng)目而言，該項(xiàng)目沒(méi)有銀行融資且項(xiàng)目資金本身是良性運(yùn)轉(zhuǎn)的，AMC投入增量資金后很快能讓項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

??此外，本月萬(wàn)達(dá)將武漢華達(dá)玖號(hào)創(chuàng)新投資合伙企業(yè)近86%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華融。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華融持股86.0381%，萬(wàn)達(dá)13.9104%，華融資本0.0515%。該標(biāo)的公司成立至今僅投資萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)，該公司旗下項(xiàng)目為武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目，耗資500億元，打造包括楚河漢街、漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、漢秀劇場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園、萬(wàn)達(dá)瑞華酒店、萬(wàn)達(dá)嘉華酒店等地標(biāo)性項(xiàng)目。2017年后，多個(gè)項(xiàng)目易主，萬(wàn)達(dá)嘉華酒店被富力接盤(pán)，北京華聯(lián)接手漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及楚河漢街第二街區(qū)打造武漢SKP。其中，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃將萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園改造為新漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但于2023年5月項(xiàng)目被曝停工，本次華融入主后，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

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??行業(yè)并購(gòu)：長(zhǎng)實(shí)欲抄底香港豪宅

??龍光、合景債務(wù)重組或遇困

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年6月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及30筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有19筆，總交易對(duì)價(jià)約147.8億人民幣，環(huán)比減少49.6%、同比大幅減少72.6%，披露的平均單筆并購(gòu)交易規(guī)模7.8億（2023年5月：26.6億），收并購(gòu)熱度繼續(xù)回落。

??交易進(jìn)展來(lái)看，本月11筆完成的并購(gòu)交易中3筆披露交易對(duì)價(jià)，涉及對(duì)價(jià)96.3億，其中歷時(shí)半年建發(fā)耗資近63億收購(gòu)紅星美凱龍29.95%股份已完成過(guò)戶(hù)，濱江超23億收購(gòu)杭鐵旗下標(biāo)的，與其合作開(kāi)發(fā)3宗地塊。9筆交易處掛牌狀態(tài)，其中8筆披露金額涉及32.57億；5筆交易已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，綠城1.2億收購(gòu)九龍倉(cāng)杭州蕭山項(xiàng)目剩余股權(quán)，景業(yè)擬退出廣州黃埔南部舊改，正榮7500萬(wàn)元出售南京江北新區(qū)項(xiàng)目等。

??此外，進(jìn)行中、傳言交涉中的并購(gòu)交易分別有4筆和1筆，其中金科為“保殼”，擬定增購(gòu)買(mǎi)恒昇大業(yè)20%股權(quán)注入上市平臺(tái)，而李嘉誠(chéng)擬從匯豐處收購(gòu)龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目的債權(quán)。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔(dān)保，從匯豐等銀團(tuán)獲取102億港元的開(kāi)發(fā)貸款。近期長(zhǎng)實(shí)與匯豐接觸，希望接手項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。該香港項(xiàng)目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼，倘若長(zhǎng)實(shí)收購(gòu)債權(quán)再將其拍賣(mài)可能對(duì)2家出險(xiǎn)房企境外債的談判帶來(lái)很大阻力，會(huì)陷入困境甚至失敗。

??交易標(biāo)的物業(yè)類(lèi)型看，本月多元化類(lèi)并購(gòu)額占比大幅減少，14筆涉及多元化投資的交易，披露的交易金額10億，僅占到全部規(guī)模的6.8%，環(huán)比減少79.6pct。而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、集團(tuán)收并購(gòu)交易相對(duì)頻繁，交易筆數(shù)分別14筆和2筆，合計(jì)占到全部的53%，相對(duì)聚焦主業(yè)。

??附表

      本月的重點(diǎn)收并購(gòu)事件一覽