??2023年已然過半，自去年11月“金融16條”的出臺已過去半年多時間。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金壓力是否得到了實質(zhì)性改善？7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將此前“金融16條”中的適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。隨著“金融16條”適用期限的延長，未來房企的資金壓力又將能否進一步改善？

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??上半年到位資金同比下降11%

??預(yù)計下半年壓力依舊較大

??2023年7月17日，國家統(tǒng)計局公布了2023年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售面積59515萬平米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%，增幅較前5月收窄7.3個百分點。金額、面積累計增速回落主要由于2022年6月基數(shù)較高。2023年單6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，面積同比在5月轉(zhuǎn)負(fù)后加速下滑，金額同比在年初轉(zhuǎn)正之后再度跌入負(fù)區(qū)間。但從環(huán)比來看，由于企業(yè)年中供貨放量、業(yè)績沖刺作用下，6月全國商品房銷售面積、金額分別環(huán)比上升49%和33%。雖然單6月環(huán)比數(shù)據(jù)顯示市場在底部仍具有一定支撐，但增長動能衰退的趨勢并未得到逆轉(zhuǎn)。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模來看，2023年前6月到位資金為68797億元，同比下降9.8%，比前5月降幅6.6%繼續(xù)擴大。值得注意的是，從歷月到位資金的同比增速來看，繼3月、4月同比微弱回正后，5月及6月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，且有下滑擴大的趨勢。單6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達12839億元，同比下降21.5%，降幅相較于5月擴大了約14個百分點。

??自2022年11月以來，房企融資端接連出現(xiàn)政策利好，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動。但從上半年的實施結(jié)果來看，政策效果未有達到預(yù)期。受制于融資渠道仍未通暢，房企到位資金仍存在較大壓力，除去銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）累積同比幾乎持平外，國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資等累積同比增速均為負(fù)。近期7月“金融16條”適用期限延長，但在市場銷售未有明顯起色、融資端現(xiàn)況未有改變的背景下，預(yù)計未來房企到位資金仍存較大壓力。

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??上半年銷售回款與同期基本持平

??6月單月同比下降17%

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）來看，2023年上半年銷售回款為36704億元，同比略有上升0.3%，與去年同期基本持平；其中定金及預(yù)收款24275億元，下降0.9%；個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。2023年上半年全國商品房銷售經(jīng)歷了一季度成交量的迅速沖高以及二季度回落后，當(dāng)前市場仍然略顯疲軟。

??2023年單6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%。在此背景下，2023年單6月到位資金中銷售回款為6472億元，同比下降17%，其中個人按揭款同比下降13%；定金及預(yù)付款同比下降20%。若未來三季度銷售市場持續(xù)疲軟，或無法對房企到位資金起到良好支撐。

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??國內(nèi)貸款累計下降11%

??“金融16條”期限延長效果仍有待觀察

??自2022年11月金融16條發(fā)布以來，雖然多次要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，且多家商業(yè)銀行密集為房企提供授信，但實際落地進展緩慢，商業(yè)銀行惜貸情況依然存在。2023年前6月到位資金中國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）為8691億元，同比下降11%。

??值得注意的是，前6月國內(nèi)貸款累計同比降幅自2023年3月開始有不斷加大的趨勢，降幅較前5月繼續(xù)略擴大0.6pcts，較前3月擴大了1.5 pcts，從中可以看出銀行融資渠道仍相對受限。 2023年7月“金融16條”適用期限延長，其中涉及兩項內(nèi)容。其一是支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期的政策，二是鼓勵金融機構(gòu)提供保交樓配套融資支持的政策，對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。毫無疑問，該項措施是繼去年“三支箭”后的又一項利好，相對之前“三支箭”的增量融資，新政策不僅要求繼續(xù)擴大增量，且更看重維持存量，讓絕大多數(shù)房企緩了一口氣。但新政的實施是否能夠帶來實際利好，還是只是維持了上半年現(xiàn)狀，仍有待進一步觀察。

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??其他到位資金同比下降6.3%

??發(fā)債房企中央企國企數(shù)量過半

??從自籌資金來看，2023年前6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）20561億元，同比下降23.4%。與國內(nèi)貸款類似，自籌資金的累計同比降幅自2023年3月開始同樣逐月擴大，前6月降幅較前5月繼續(xù)擴大1.8pcts，較前3月擴大5.5 pcts。 

??此外，包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前6月同比下降6.3%至2813億元，降幅較前5月繼續(xù)擴大了3.5pct。其中單6月為542億元，環(huán)比上升41%，同比下降18.5%。 

??雖然2023年上半年房企債券融資環(huán)境有所改善，但受惠對象集中少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企。據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中發(fā)債企業(yè)多為“老面孔”，發(fā)債企業(yè)中國企央企數(shù)量過半，發(fā)債位于前列的包括廈門國貿(mào)、首開及華僑城等，發(fā)債規(guī)模均達百億級別，此外民企中僅有碧桂園、雅居樂、新希望等發(fā)債規(guī)模超18億。

??總體來看，2023年上半年房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷售金額、面積累計同比好于去年全年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款到位資金累計同比略有上升0.3%，與去年同期基本持平，其中個人按揭貸款12429億元，增長2.7%，是所有到位資金項中唯一保持同比正增長的。但房企融資渠道方面依然受限，商業(yè)銀行信貸融資落地不及預(yù)期，國內(nèi)貸款累計同比下降11%，自籌資金及其他到位資金分別累計同比下降23%及6.3%。這也體現(xiàn)了房企不管是在自有資金、大股東借款、資產(chǎn)處置回籠資金，還是在資本市場發(fā)債、IPO、股權(quán)融資等方面融資均有阻力。

??展望下半年，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)，對到位資金銷售回款的支撐也將變?nèi)?。此外近期“金?6條”適用期限延長，并未藥到病除破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)難題，預(yù)計未來房企資金壓力將繼續(xù)承壓。