??新房價格指數(shù)首次轉(zhuǎn)跌，惠州壓力最大

??本報告基于國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，對全國70城新房價格指數(shù)、城市分類、城市數(shù)量、城市排序、結(jié)論趨勢等進行重點分析，以更好了解一手房價格指數(shù)情況。本報告研究表明，6月份新房價格指數(shù)首次轉(zhuǎn)跌，說明市場壓力較大。鑒于復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，我們認為，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策會加快出臺。

??一、價格指數(shù)：環(huán)比重新步入下跌區(qū)間

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，2023年6月份，全國70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為-0.4%。此次數(shù)據(jù)最大的特征在于，在連續(xù)4個月持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上，當(dāng)前房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線重新步入下跌區(qū)間。出現(xiàn)此類現(xiàn)象，和4月份以來新房交易市場持續(xù)疲軟有關(guān)系。除房價倒掛比較明顯的新盤外，我們觀察到，其他新盤銷售狀況非常差。一些房企反饋的情況看，6月份售樓處顯得非常冷清，房企去庫存壓力明顯增大。交易數(shù)據(jù)偏弱，帶動了房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線的下跌。

??二、城市分類：三類城市均有降溫跡象

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，6月份70城一二三線城市新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.0%、0.0%和-0.2%，同比漲幅分別為1.3%、0.5%和-1.5%。此次數(shù)據(jù)有兩個重要的特點。1）三類城市均出現(xiàn)了房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線收窄態(tài)勢，說明目前市場的降溫是普遍性的，即便是一線城市也面臨此類降溫的壓力。2）三線城市率先步入下跌區(qū)間，說明三線城市的市場壓力最大，其拖累了全國70城房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線。

??三、城市數(shù)量：房價上漲城市數(shù)量快速減少

??6月份全國70城中，房價指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為31個，相比5月份46個繼續(xù)減少。相比2-4月份各城市普漲的情況，當(dāng)前上漲城市數(shù)量快速減少，和新房交易市場持續(xù)疲軟是有關(guān)的。另外需要說明的是，當(dāng)前類似城市數(shù)量指標(biāo)，和2021年6月份降溫潮的走勢非常相似。從防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險的角度出發(fā)，我們要對此類指標(biāo)走勢有足夠的重視，即防范下跌城市數(shù)量增多、購房者預(yù)期惡化等風(fēng)險出現(xiàn)。

??四、城市排序：惠州等文旅城市最疲軟

??對6月份70城新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅進行城市排序。其中，漲幅排名前10的城市分別為長春、上海、杭州、?？凇y川、襄陽、天津、哈爾濱、寧波和西安。而排名后10位的城市分別為包頭、無錫、泉州、贛州、常德、昆明、桂林、瀘州、大理和惠州。我們認為，包括上海杭州等城市的上漲，和樓市基本面相對健康是有關(guān)系的。而對于?？诘瘸鞘?，近期觀察到的情況是，房價確實在拉升，或和海南自由港建設(shè)等利好因素有關(guān)。另外從房價指數(shù)下跌的城市名單看，包括惠州和大理等文旅城市表現(xiàn)并不好。此前惠州樓市火爆過一波，但現(xiàn)在成為房價指數(shù)下跌最明顯的城市，說明各地樓市復(fù)蘇的基礎(chǔ)很不牢固。

??五、結(jié)論趨勢：購房刺激政策預(yù)計會加快出臺

??觀察今年6月份以及上半年的新房價格指數(shù)情況，有幾個重要的特點或趨勢。1）房價指數(shù)走勢呈現(xiàn)“先上行后下挫”的態(tài)勢，說明上半年回暖的基礎(chǔ)并不牢固，市場回暖面臨諸多干擾和不確定。2）相比傳統(tǒng)的“市場分化”總體判斷，我們認為，今年二季度各地的樓市表現(xiàn)說明，其實各地樓市普遍不景氣。即便是一線城市，當(dāng)前新房交易市場也面臨較多的壓力。3）房價指數(shù)的疲軟，和二季度新房交易疲軟有直接關(guān)系。同時二手房掛牌量增加，客觀上也對新房交易市場帶來沖擊，進而導(dǎo)致新房價格指數(shù)進一步疲軟。

??對于房地產(chǎn)市場走弱和下行的壓力，相關(guān)部門已經(jīng)注意到了此類問題。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本面出現(xiàn)了本質(zhì)的變化、方向的變化，所以后續(xù)政策方面預(yù)計也將會積極做調(diào)整。我們認為，后續(xù)預(yù)計會有一大波刺激性的購房政策出臺，以更好穩(wěn)定住房交易。此類政策出臺后，對房價指數(shù)的穩(wěn)定和市場的穩(wěn)定都將有積極的作用。

??附注：

??1、70個城市包括：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、?？凇⒅貞c、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理。其中，一線城市4個，二線城市31個，三線城市35個。

??2、70城房價指數(shù)環(huán)同比數(shù)據(jù)以簡單算術(shù)平均的方式計算。比如說，70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅=70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅加總/70。其他指標(biāo)也是參照類似的計算公式。