??導(dǎo)語(yǔ)

??未來(lái)豪宅市場(chǎng)也將面臨顯著的分化行情，客戶對(duì)于產(chǎn)品會(huì)更加挑剔，高端豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01

??上海單價(jià)10萬(wàn)+豪宅成交占比增至24%
超14盤去化率大于7成

??“日光盤”頻現(xiàn)江湖、銷售額刷新紀(jì)錄，上海豪宅市場(chǎng)正在走出“獨(dú)立行情”，市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)容。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年前4月上海單價(jià)超10萬(wàn)元/平高端住宅共成交46.76萬(wàn)平方米，成交占比高達(dá)24%，尤其是單價(jià)15萬(wàn)+的頂豪產(chǎn)品，成交占比高達(dá)15%。

??從微觀項(xiàng)目開(kāi)盤去化來(lái)看，3-5月迎來(lái)了上海豪宅的集中供應(yīng)期，以此帶動(dòng)市場(chǎng)熱度高位延續(xù)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年以來(lái)累計(jì)17個(gè)高端盤（單價(jià)超10萬(wàn)元/平）入市，其中14盤開(kāi)盤首日去化率超7成。豪宅熱銷新聞持續(xù)“刷屏”：3月28日中?！ろ槻晾镯?xiàng)目開(kāi)盤，銷售額達(dá)到196.53億元，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤最高銷售額紀(jì)錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開(kāi)盤，212 套房源當(dāng)天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤，當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)99.97億元。

??02

??地段、產(chǎn)品稀缺
滿足改善置換、資產(chǎn)配置等四重需求而屢屢開(kāi)盤售罄

??對(duì)于豪宅產(chǎn)品而言，其價(jià)值更多地體現(xiàn)在區(qū)位和資源的稀缺性上。這批開(kāi)盤的豪宅項(xiàng)目，基本都擁有核心的區(qū)位地段和資源優(yōu)勢(shì)。一類是占據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)城市核心區(qū)位。上海本輪入市的豪宅產(chǎn)品中，黃浦區(qū)的項(xiàng)目就占據(jù)多個(gè)席位，包括新天地板塊的中海順昌玖里、淮海中路板塊的凱德茂名公館、豫園板塊的露香園·云宸、老西門板塊的慶成府等。一類則是坐擁濱江資源。一線黃浦江景房是上海豪宅市場(chǎng)繞不開(kāi)的話題，從東外灘到徐匯濱江，縵云上海、濱江凱旋門三期、綠城外灘蘭庭、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、保利世博天悅、匯元璽、香港置地啟元、保利濱江天珺等。

??這些豪宅項(xiàng)目能夠?qū)覍议_(kāi)盤售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購(gòu)房者持幣等待多年，項(xiàng)目蓄客時(shí)間長(zhǎng)。二是改善置換自住需求和部分首置客群。三是價(jià)差打新需求，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛依然存在，交易活躍度。

??03

??2024年上海城更類豪宅
預(yù)期供應(yīng)達(dá)31個(gè)約189萬(wàn)平
供需關(guān)系將決定項(xiàng)目加速分化“冷熱不均”

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海風(fēng)貌別墅供應(yīng)主要在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個(gè)行政區(qū)，總共31個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量約189萬(wàn)平左右，加之市中心待開(kāi)發(fā)的風(fēng)貌住宅儲(chǔ)備地塊高達(dá)12宗，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應(yīng)將處于井噴期。

??從產(chǎn)品來(lái)看，主要分純風(fēng)貌別墅盤和高層與風(fēng)貌別墅混合盤，其中風(fēng)貌別墅又有疊加和獨(dú)棟別墅兩種，待入市項(xiàng)目面積段基本都是在200㎡以上，與頂豪調(diào)性匹配。我們對(duì)部分樓盤的風(fēng)貌別墅單價(jià)進(jìn)行了預(yù)估，基本上在14-26萬(wàn)/㎡不等，主要與樓盤的地段有關(guān)，越靠近核心地段，單價(jià)越高。

??因供應(yīng)顯著放量，核心地段高端豪宅雖然除了居住屬性,資產(chǎn)保值增值屬性同樣被購(gòu)房者看重,但市場(chǎng)去化最終仍須服從供求關(guān)系基本規(guī)律。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)豪宅市場(chǎng)也將面臨顯著的分化行情，客戶對(duì)于產(chǎn)品會(huì)更加挑剔，高端豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。