上海豪宅熱銷背后:一二手房價格倒掛,杭州溫州內(nèi)蒙古等地高凈值人群入場

市場于帥卿 徐凡淋 2024-04-28 09:41:43 來源:中房報

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??上海豪宅走出了獨立熱銷行情。

??開盤即售罄、100%去化率、單日銷售額99.97億元,成為今年開年以來上海單盤銷售額TOP2項目的融創(chuàng)外灘壹號院二期,給市場帶來了一份頗為亮眼的成績。

??4月21日開盤的當(dāng)天下午1點,347名購房者齊聚上海萬達(dá)瑞華酒店3層,根據(jù)搖號結(jié)果順序選購融創(chuàng)外灘壹號院二期此次推出的204套房源,不到5點,融創(chuàng)外灘壹號院二期宣布清盤,204套房源全部成交,總銷售額為99.97億元。

??4月25日,上海又一豪宅項目開盤,保利旗下高端豪宅項目“保利·世博天悅”開盤銷售,單日收金超80億元。

??除了上述兩個豪宅項目熱銷外,3月底,位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤,更是以196.53億元總銷售額刷新全國開盤紀(jì)錄;4月18日,上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤,總價1.1億元“樓王”開場即被選購,單日收金70.27億元;公布的積分入圍線達(dá)到113.04分,成為上海推行積分制以來入圍分第三高樓盤。

??據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,上海3000萬元以上豪宅供應(yīng)已超過了2017年~2022年的年均供應(yīng)套數(shù)。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,上海豪宅項目持續(xù)熱銷,在某種程度上說明其背后資金的流動方向還是比較堅挺。

??對于上海豪宅熱銷,房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為有兩個方面原因:一是豪宅項目所處位置的稀缺性,二是出現(xiàn)了一二手房價格倒掛情況,買到就賺到,更加激發(fā)了購房熱情。

??據(jù)了解,4月21日開盤的融創(chuàng)外灘壹號院二期項目,4月18日開盤的濱江凱旋門項目以及3月底開盤的中海順昌玖里都存在一二手房價格倒掛情況。

??以融創(chuàng)外灘壹號院一期為例,業(yè)主已入住這里三四年,是板塊內(nèi)排名前五的豪宅,目前在鏈家網(wǎng)上的二手房掛牌價為23萬~24萬元/平方米,實際成交價21萬元/平方米。相較本次銷售的融創(chuàng)外灘壹號院二期15萬~17萬元/平方米售價,有幾萬元的倒掛價差。

??此次,融創(chuàng)外灘壹號院二期主推建筑面積在255~380平方米房源,甚至還有建筑面積約533平方米的頂奢戶型,單套起步價3500萬元。具體來看,該批次清一色的大戶型房源中,總價段4000萬~4500萬元的房源為銷售主力,共推出72套;總價段4500萬~5000萬元的房源60套;總價段3500萬~4000萬元的房源僅有14套,此外還有34套總價段5000萬~6000萬元的房源和22套總價段6000萬~7000萬元房源,總價1億元以上房源也推出來2套。

??在這些房源中,融創(chuàng)外灘壹號院二期最大面積戶型為5單元的2701號房源,單價達(dá)到22.3萬元/平方米,總價約1.189億元,開盤不到3個小時就顯示已售狀態(tài)。

??再以上海新天地板塊的“中海順昌玖里”項目為例,其平均單價低于目前周邊二手房掛牌價格。據(jù)鏈家網(wǎng)二手房掛牌價顯示,中海順昌玖里北側(cè)毗鄰的翠湖天地雋薈項目,當(dāng)前二手房價格為24.9萬元/平方米,東側(cè)的中海系建國里項目目前掛牌價為22.1萬元/平方米,均高于中海順昌玖里開盤均價17.2萬/平方米。

??除了巨大的價差外,位置也是這些豪宅項目熱銷的一大因素。融創(chuàng)外灘壹號院二期是上海市黃浦區(qū)重點項目,地處上海市黃浦區(qū)董家渡路399弄,東接全球第三大金融中心董家渡金融城,西接塑造了“上海精神”的老城廂,與外灘萬國建筑博覽群、南京路、豫園、世博園為鄰,與地鐵9號線小南門站一路之隔,距離上海外灘僅約2公里。地塊位置的稀缺性不言而喻。

??“在郊區(qū)別墅和市區(qū)大平層的選擇上,最后我購買了上海市區(qū)的大平層項目?!?月24日,在上海市黃浦區(qū)融創(chuàng)外灘壹號銷售中心辦理簽約手續(xù)的買房人胡陽說,選擇核心地段大平層除了居住舒適度之外,很大原因看中上海核心地段的增值空間。

??胡陽是安徽人,父母經(jīng)商,2000年他從國外研究生畢業(yè)后來到上海工作,現(xiàn)在已是落戶的新上海人。

??另一位在融創(chuàng)外灘壹號院二期簽約的購房者則是賣掉了兩套150平方米的住房后,將新家安置在了這里。

??“今年買豪宅的有40%~50%是上海本地人,主要以改善需求為主,尤其是帶有一定優(yōu)化資產(chǎn)配置的購房者,很多都是把手里一兩套房齡較長的老房子賣掉,合力置換一套優(yōu)質(zhì)且有很強(qiáng)產(chǎn)品力的房子。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示,另有20%~30%的買房人分別來自杭州、寧波、無錫、南通、溫州等地,隨著今年上海購房政策的松動,包括內(nèi)蒙古、西北區(qū)域的高凈值人群也有在上海配置住房資產(chǎn)。

??“目前市場上出手買房的多為改善性客群,賣掉舊房后重新進(jìn)行資產(chǎn)配置;另外,上海中心城區(qū)一二手房有一定倒掛空間也是他們出手的重要因素?!鄙虾V性禺a(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示,購房者不用擔(dān)心資產(chǎn)貶值問題。

??豪宅熱銷是否代表上海樓市整體回暖?上述房地產(chǎn)行業(yè)分析人士認(rèn)為,豪宅熱銷在整體樓市中并不具有代表性,整體樓市行情與宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場景氣度有較大關(guān)系。

??據(jù)上海鏈家研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年3月份,上海全市共成交新建商品房5370套,環(huán)比增長299%,同比下降41%;成交金額594億元,環(huán)比增長440%,同比下降3%;套均總價1105萬元/套,環(huán)比增長35%,同比增長65%;成交均價86050元/平方米,環(huán)比增長29%,同比增長41%。

??另外,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,在債務(wù)問題背景下,融創(chuàng)項目的售罄不僅證明了市場對項目的認(rèn)可,也向外界展示了企業(yè)在面對挑戰(zhàn)時的應(yīng)對能力和產(chǎn)品實力,“這也說明企業(yè)風(fēng)險與項目風(fēng)險之間的差異性,雖然融創(chuàng)在整體層面面臨一些風(fēng)險和挑戰(zhàn),但只要推出的產(chǎn)品具有足夠的競爭力和吸引力,就能夠獲得市場青睞。這與房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制比較像,‘只看項目,不看企業(yè)’,有助于企業(yè)和市場的恢復(fù)發(fā)展?!?/p>

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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