??近日市場(chǎng)上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的傳聞再起，引發(fā)廣泛關(guān)注。

??去年開(kāi)始下調(diào)存量房貸利率呼聲就很高，2023年央行已經(jīng)對(duì)超23萬(wàn)億存量房貸已完成下調(diào)，調(diào)整后的存量房貸加權(quán)平均利率4.27%?！?17新政”實(shí)施以來(lái)，新房首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低。央行發(fā)布的《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，6月末新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率已經(jīng)下調(diào)至3.45%，與調(diào)整后的存量房貸利率相差82BP。實(shí)際上，部分城市的新發(fā)房貸利率已進(jìn)入“2時(shí)代”，與存量房貸的利率差持續(xù)加大，確實(shí)存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。

受到利差擴(kuò)大影響，提前還貸行為仍持續(xù)增加，影響個(gè)人住房貸款規(guī)模持續(xù)收縮。央行數(shù)據(jù)顯示截至2024年6月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億元，同比減少2.1%，從2023年二季度開(kāi)始持續(xù)連續(xù)五個(gè)季度下滑。今年上半年個(gè)人住房貸款共減少了3800億元，而經(jīng)營(yíng)性貸款增加1.64萬(wàn)億元，消費(fèi)性貸款增加2128億元。當(dāng)前消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸利率已跌破3%，將房貸置換為消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸，通過(guò)貸款產(chǎn)品間利率差達(dá)到變相降息地現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

??7月中央政治局會(huì)議提出，要以提振消費(fèi)為重點(diǎn)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，降低存量房貸利率一方面可以有效減輕居民的負(fù)債壓力，釋放購(gòu)買力、促進(jìn)消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力；另一方面有利于商業(yè)銀行平衡提前還貸壓力、穩(wěn)定居民中長(zhǎng)期貸款余額。存量房貸利率再次下調(diào)的可能性進(jìn)一步增大。

??對(duì)于降低存量房利率的方式，現(xiàn)在主要考慮兩種方式：一是存量按揭客戶跟銀行重新協(xié)商房貸利率，二是將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行。但直接降息、跨行“轉(zhuǎn)按揭”要考慮銀行商業(yè)銀行安全運(yùn)營(yíng)，操作起來(lái)難度也很大，需要更多細(xì)則出臺(tái)來(lái)支持。除此之外，多個(gè)城市重啟或優(yōu)化商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)，能有有效降低房貸成本，但是要求當(dāng)?shù)刈》抗e金繳存余額相對(duì)充裕。一、二線城市公積金資金使用率處于高位，商業(yè)貸款存量也很大，暫不具備開(kāi)展此類業(yè)務(wù)的能力和條件。以什么方式實(shí)現(xiàn)降低存量房貸利率，各方需要根據(jù)實(shí)際情況，做好充分論證和研究，再推出合適的調(diào)整政策。