??2024年7月22日，央行連發(fā)三個(gè)公告，逆回購(gòu)“降息”、階段性減免MLF質(zhì)押品以及下調(diào)LPR。

??央行公告稱(chēng)：為優(yōu)化公開(kāi)市場(chǎng)操作機(jī)制，從即日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標(biāo)。即日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。

??同時(shí)，中國(guó)人民銀行決定適當(dāng)減免中期借貸便利（MLF）操作的質(zhì)押品。自本月起，有出售中長(zhǎng)期債券需求的中期借貸便利（MLF）參與機(jī)構(gòu)，可申請(qǐng)階段性減免MLF質(zhì)押品。

??隨后中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。

??一直以來(lái)LPR是每月由18家銀行在央行制定的MLF利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)來(lái)報(bào)價(jià)，再剔除最高報(bào)價(jià)和最低報(bào)價(jià)之后取算數(shù)平均數(shù)，即LPR利率=央行公開(kāi)的MLF利率+18家銀行每月報(bào)價(jià)平均加點(diǎn)。

??此次，央行推出逆回購(gòu)“降息”、階段性減免MLF質(zhì)押品以及下調(diào)LPR組合拳目的仍是加大逆周期調(diào)節(jié)力度，平衡市場(chǎng)波動(dòng)。

??從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，整體關(guān)注度并不高，這一方面是，目前全國(guó)已有超250城取消房貸利率下限，LPR波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)影響不如從前，另外一方面則是因?yàn)?，?gòu)房者更關(guān)注存量房貸利率變化。

??對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō)，LPR下降一定程度上可以減輕還貸壓力，但一般來(lái)說(shuō)存量房貸利率將在重新定價(jià)日（通常是明年1月）調(diào)整，也就是說(shuō)，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持不變。

??近期，隨著越來(lái)越多城市取消房貸利率下限，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。我們認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)仍需相關(guān)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策引導(dǎo)。

??2024年7月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均較上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。

??這是自今年2月以來(lái)，5年期以上LPR再次下調(diào)。2月20日，5年期LPR從4.2%調(diào)整至3.95%，下降25個(gè)基點(diǎn)，是LPR設(shè)立以來(lái)最大幅度下調(diào)。累計(jì)來(lái)看，2024年至今5年期以上LPR已下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年以來(lái)5年期及以上LPR共經(jīng)歷過(guò)9次調(diào)整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.85%，共計(jì)下降100BP。

??值得注意的是，此次全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布最新LPR的同時(shí)，還調(diào)整了LPR發(fā)布時(shí)間。

??為加強(qiáng)預(yù)期管理，促進(jìn)LPR發(fā)布時(shí)間與金融市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)間更好銜接，自2024年7月22日起，將LPR發(fā)布時(shí)間由每月20日（遇節(jié)假日順延）上午9:15調(diào)整為9：00。

??一直以來(lái)，降低LPR有助于引導(dǎo)實(shí)際利率的下行，尤其是對(duì)5年期及以上LPR來(lái)說(shuō)，與房貸利率密切相關(guān)。但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的6月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前居民信貸需求依然不足。上半年，居民短期貸款凈增長(zhǎng)0.3萬(wàn)億，是2009年以來(lái)上半年凈增量的最低值。居民中長(zhǎng)期貸款凈增長(zhǎng)1.2萬(wàn)億，是2013年以來(lái)上半年凈增量的最低值。偏弱的貸款增長(zhǎng)意味著居民不愿意加大債務(wù)負(fù)擔(dān)，加杠桿消費(fèi)意愿明顯不足。

??因此，此次下調(diào)LPR更多的還是為了更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

??從房地產(chǎn)來(lái)看，2024年5月17日，中國(guó)人民銀行連發(fā)三文，降首付至首套最低首付比例15%、二套25%，取消首套和二套房利率下限，下調(diào)公積金貸款利率為2.85%。

??此前全國(guó)首套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-20BP，二套房為L(zhǎng)PR+20BP，5月17日以后，不再設(shè)置全國(guó)層面首套房和二套房貸款利率政策下限。

??截至目前，全國(guó)超250城已取消房貸利率下限，僅北京、上海、深圳等城市首套房和二套房房貸利率與LPR掛鉤，如北京首套房房貸利率下限為L(zhǎng)PR-45BP，以5年期以上LPR最新報(bào)價(jià)3.85%計(jì)算，目前北京首套房房貸利率為3.4%。

??國(guó)家金監(jiān)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個(gè)百分點(diǎn)。

??由于當(dāng)前房貸利率下限普遍取消，這意味著大部分城市新增房貸利率已不受LPR報(bào)價(jià)影響。

??而從存量房貸情況來(lái)看，雖然作為利率錨的5年期以上LPR下調(diào)將帶動(dòng)存量房貸利率下行，但一般來(lái)說(shuō)存量房貸利率將在重新定價(jià)日（通常是明年1月）調(diào)整，也就是說(shuō)，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持不變。

??隨著越來(lái)越多城市取消房貸利率下限，以及5年期以上LPR年內(nèi)再次下調(diào)，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。

??事實(shí)上，2023年三季度，存量房貸利率曾經(jīng)歷了一輪調(diào)整。

??2023年9月20日，央行發(fā)布“國(guó)新辦舉行經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)文字實(shí)錄”，會(huì)上就降低存量首套住房貸款利率落地問(wèn)題展開(kāi)了具體論述。

??中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在回答記者問(wèn)時(shí)表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。對(duì)于參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率首套房貸，明確將于9月25日，主動(dòng)批量調(diào)整利率，整個(gè)過(guò)程不需要借款人操作。

??2023年11月6日，央行發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。

??不過(guò)，存量房貸利率下調(diào)仍面臨加點(diǎn)調(diào)整約束，政策規(guī)定在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

??對(duì)此不少購(gòu)房者表示，當(dāng)前新增房貸利率與早期存量房貸利率差明顯，同時(shí)在就業(yè)和收入增長(zhǎng)預(yù)期不穩(wěn)定下，還貸壓力較大。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前內(nèi)需不足、購(gòu)買(mǎi)需求相對(duì)疲弱的市場(chǎng)環(huán)境下，寬松政策仍是接下來(lái)調(diào)控主旋律。在存量房貸利率下調(diào)方面，考慮到房貸存續(xù)期最長(zhǎng)可達(dá)30年，而且不同貸款的時(shí)間、地域、個(gè)體差異較大，仍需相關(guān)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策引導(dǎo)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，細(xì)致化推進(jìn)政策落地。

??需要注意的是，存量首套房貸利率的下降，在一定程度上確實(shí)能夠降低購(gòu)房者的還貸壓力，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，并不存在直接的刺激作用，更多的是中長(zhǎng)期的影響。

??從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，提升居民對(duì)于就業(yè)和收入增長(zhǎng)的預(yù)期，才能根本改變市場(chǎng)困局。