??杭州不僅頻繁推出低密度住宅項目，還在產(chǎn)品層面進行了顯著的升級與優(yōu)化。

??文/克而瑞產(chǎn)品力研究中心

??過去幾年，容積率在2.5上下的住宅地塊是杭州土地市場的主流，在主城區(qū)、蕭山、余杭都有較多分布。而這兩年來，隨著城市的發(fā)展和土地政策的調(diào)整，商品住宅的容積率有下降趨勢。2023年9月底，自然資源部曾發(fā)文，建議各省市自然資源部主管部門，取消土地拍賣中的地價限制、取消遠郊容積率1.0限制等。2023年11月，杭州土拍新規(guī)出爐，不再設(shè)地價上限，重新恢復(fù)“價高者得”競價方式。同時，也開始在部分區(qū)域?qū)嵤┤∠莘e率1.0限制的政策。例如，臨安等遠郊區(qū)域在土地出讓時，容積率下限已經(jīng)控制在0.7左右。2024年5月，杭州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，明確指出要“支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品”。在此背景下，今年下半年以來杭州低密度項目集中入市，6-9月期間開盤墅類項目26個，其中年內(nèi)首開的數(shù)量就達13個。大部分項目容積率在1.5以下，部分項目容積率甚至低至1.0以下，例如臨安區(qū)的青山湖半島花園，以聯(lián)排為主要業(yè)態(tài)，外加部分雙拼，總體容積率僅0.8。部分項目開盤即熱銷，例如霞映錦繡里、上城金茂府、攬晴軒等，皆實現(xiàn)100%去化。

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低密度項目疊墅主流化、趨中心化、更熱銷

??隨著政策對容積率限制的松綁，杭州市場上密度住宅項目供應(yīng)增加，此前積壓的對低密度住宅的需求得到快速釋放。這些低密度住宅項目不僅在市場上引發(fā)了廣泛的關(guān)注，而且還展現(xiàn)出了一些新的趨勢和特點。

??首先，疊加正逐漸占據(jù)墅類項目中的主流地位。通過近三年的數(shù)據(jù)梳理我們發(fā)現(xiàn)，2022年的杭州墅類項目以聯(lián)排為主，另有少量疊加及獨棟，其中含有疊加的墅類項目占比僅37%；2023年疊加占比顯著提升，與聯(lián)排并駕齊驅(qū)，共同構(gòu)成市場主力。而今年1-9月，包含疊加業(yè)態(tài)的墅類項目占比提升至65%，成為市場絕對主力。

??其次，近年來墅類項目在區(qū)位上呈“回歸中心化”態(tài)勢。通過數(shù)據(jù)觀察，杭州墅類項目的區(qū)位總體呈現(xiàn)“從中心向郊區(qū)擴展，而后又回歸中心”的變遷軌跡。主要受政策導(dǎo)向、土地資源分配以及客需變化等因素影響，促使墅類項目在區(qū)位上尋求更加符合市場需求的布局。具體來看，2020年杭州中環(huán)以內(nèi)的墅類項目合計占比超五成。2020-2022年間，墅類項目的分布呈現(xiàn)向更外圍延展的趨勢，2022年中環(huán)以外的新推盤疊墅項目合計占比近七成。而從2023年開始，墅類項目又開始向中環(huán)內(nèi)及繞城內(nèi)的中心城區(qū)回歸，近兩年中環(huán)內(nèi)合計占比提升至六成左右。

??此外，在高低配等組合項目中，墅類產(chǎn)品往往更為搶手。例如位于臨平區(qū)的星縵和潤，推出小高層及聯(lián)排，截至目前小高層成交均價27755元/㎡，去化率34.7%；而聯(lián)排成交均價30720元/㎡，去化率高達98.6%。

??墅類產(chǎn)品盡管溢價更高，但去化效果往往比高層更好，主要基于其低密度、舒適環(huán)境、額外使用空間和高私密性，為業(yè)主提供了超越高層住宅的居住體驗，滿足了現(xiàn)代人對生活品質(zhì)和隱私保護的追求。

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低密度項目在產(chǎn)品端升級加碼

??隨著更多低密度產(chǎn)品的涌現(xiàn)，杭州墅類住宅除了項目層面的變化，在產(chǎn)品層面的競爭也逐漸加碼，推動產(chǎn)品設(shè)計不斷超越傳統(tǒng)框架，向精細化、差異化和智能化方向持續(xù)發(fā)展。

??疊墅產(chǎn)品動靜倒置、各戶型“平權(quán)化”、無柱少梁化

??在戶型、空間設(shè)計方面，疊墅產(chǎn)品的升級最為顯著，對比過去總體呈現(xiàn)三大趨勢。一是動靜倒置，作為疊墅空間布局的新理念，顛覆傳統(tǒng)布局。通過上下疊動區(qū)錯位、靜區(qū)相連，有效減少噪音，營造寧靜高品質(zhì)居住環(huán)境。以杭州即將開盤的綠城詠山樾廬為例，動靜倒置設(shè)計在降噪的同時，優(yōu)化了上疊社交區(qū)與露臺花園的動線，增強了空間連通與使用便捷性。

圖：杭州綠城詠山樾廬疊墅動靜倒置

??二是各戶型“平權(quán)化”，在一些三疊產(chǎn)品的設(shè)計中，上疊通常配有寬敞露臺，下疊則擁有獨立花園，而中疊往往因為夾在中間而缺乏這樣的戶外空間，同時因為需要考慮到上疊和下疊的空間需求，中疊在戶型設(shè)計上可能受到更多的限制。為了解決中疊的不平權(quán)問題，一些開發(fā)商采取了創(chuàng)新的設(shè)計策略。一種做法是摒棄中疊，打造純粹四層疊墅。另一種則是通過革新式退臺錯落式設(shè)計，讓中疊也擁有大露臺、入戶花園、獨立電梯及地下室，真正做到各戶型“平權(quán)化”。例如杭州保億·東潤府，通過退臺錯層拼接產(chǎn)品，層層退疊，空間變換，做到戶戶庭院，建面約248方中疊享有不少于30㎡的大露臺。實現(xiàn)戶戶獨立戶門、私梯入戶、全通透采光地下室，疊墅產(chǎn)品更加獨棟化。

圖：杭州保億·東潤府疊墅樓體效果

圖：杭州保億·東潤府中疊大露臺實景

??三是無柱少梁化，通過厚板承重等方式優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)，減少室內(nèi)梁柱的數(shù)量，釋放了更多的室內(nèi)空間，使得疊墅的內(nèi)部空間更加靈活，能夠滿足住戶對功能多樣性的需求。同時該設(shè)計得以提升建筑效率，并體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展理念。例如杭州保億東潤府室內(nèi)公區(qū)采用了無柱設(shè)計，將原本相對獨立的客廳、餐廳、廚房及陽臺四個空間，形成一個開放且共享的互動空間。

圖：杭州保億東潤府建面約245㎡下疊戶型示意

??低密度產(chǎn)品也設(shè)有大面積會所

??在杭州，低密度住宅產(chǎn)品的設(shè)計和規(guī)劃越來越注重提供高品質(zhì)的居住體驗。其中，向高端高層產(chǎn)品看齊，引入大面積會所的做法在近年來屢見不鮮。一方面為業(yè)主提供一個集休閑、娛樂、健身和社交于一體的綜合性空間，滿足其高端生活方式需求；另一方面借此提供一些定制化服務(wù)，滿足業(yè)主個性化需求，進一步凸顯圈層價值與項目價值。例如近期入市的雲(yún)隱星潤府，打破了傳統(tǒng)低密樓盤缺乏社區(qū)感的局限，打造約1500㎡的會所——雲(yún)隱館。內(nèi)設(shè)有休閑會客區(qū)、恒溫泳池、室內(nèi)健身區(qū)、咖啡BAR等功能區(qū)，且與下沉庭院景觀相互滲透，進一步提升了使用體驗。

圖：杭州雲(yún)隱星潤府會所實景

??墅類產(chǎn)品精準普及化

??過去，墅類產(chǎn)品以毛坯交付為主；現(xiàn)如今，墅類產(chǎn)品愈來愈不止步于此，亦向精裝交付看齊。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州近年來新入市的墅類產(chǎn)品中，精裝交付的比例逐年增長，2023年該比例已經(jīng)提升至74.1%。這一轉(zhuǎn)變一方面是在高層產(chǎn)品精裝交付覆蓋率越來越高背景下，墅類產(chǎn)品也及時跟進，能夠為居者提供更為舒適、便捷的居住環(huán)境，省去繁瑣的裝修過程；另一方面，在墅類產(chǎn)品日益涌現(xiàn)的情況下，開發(fā)商也通過精裝修來提升產(chǎn)品品質(zhì)、增強市場競爭力，凸顯項目差異化優(yōu)勢。

??墅類產(chǎn)品的精裝交付模式顯著縮減了業(yè)主的入住等待時間，有效節(jié)約了裝修成本，同時規(guī)避了因裝修進度不一而給住戶帶來的噪音干擾。從成本與時間效率的綜合考量來看，此種交付模式無疑為業(yè)主提供了極高的性價比體驗。杭州上城金茂府以智慧科技為核心驅(qū)動力，集成了十二大綠金科技系統(tǒng)，精準實現(xiàn)“五衡”居住標準，讓房子全面實現(xiàn)衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜。同時，踐行環(huán)保節(jié)能理念，采用高效熱回收技術(shù)回收排風余熱，降低能耗；運用超低能耗建筑工藝，結(jié)合優(yōu)質(zhì)保溫材料與定制系統(tǒng)窗，提升建筑能效；并引入太陽能光伏、雨水回收等可再生能源系統(tǒng)，減少對環(huán)境的影響，展現(xiàn)綠色科技生活新高度。

圖：杭州上城金茂府“五衡”科技示意

??總結(jié)：今年，杭州不僅頻繁推出低密度住宅項目，還在產(chǎn)品層面進行了顯著的升級與優(yōu)化。除了疊墅結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新設(shè)計外，低密度項目在室外景觀到室內(nèi)裝修的各個方面，都積極向高層住宅產(chǎn)品看齊，比如引入了精裝修和會所等高端配套。

??然而需要注意的是，低密度項目在實施這些高端配置時，往往將面臨更高的成本挑戰(zhàn)。特別是會所這類設(shè)施，由于服務(wù)的戶數(shù)較少，如果不考慮對外開放，后續(xù)運營可能會面臨財務(wù)壓力，難以持續(xù)。但若對外開放，又可能影響到社區(qū)的安全性和私密性。因此，在推進低密度項目升級的過程中，如何平衡成本、運營和社區(qū)品質(zhì)之間的關(guān)系，成為了擺在開發(fā)商面前的一項重要課題。