??一、政策面：調(diào)控優(yōu)化頻現(xiàn)“爆發(fā)點”，“去庫存”基調(diào)回歸

??（一）中央政策調(diào)整“由穩(wěn)漸松”，517新政“救市”力度達(dá)到新高度

??2024年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)不變，仍以支持類政策為主，上半年中央政策端總體調(diào)整呈現(xiàn)由穩(wěn)漸松趨勢，全線亮點包含三大關(guān)鍵詞、一個轉(zhuǎn)折點、一個新高度。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至6月26日，中央層面共有央行、住建部、國家發(fā)改委等多部委以及政治局會議、國常會等多個會議關(guān)于房地產(chǎn)市場的重要發(fā)聲或表態(tài)53次，“救市、穩(wěn)市”信號不斷強(qiáng)化。

??三大關(guān)鍵詞包括適應(yīng)新供求關(guān)系、建立城市融資“白名單”以及“三大工程”建設(shè)。其中，自去年7月中央政治局會議首次提出適應(yīng)新供求關(guān)系，構(gòu)建新的發(fā)展模式以來，今年仍延續(xù)這個趨勢，共在政治局會議、國常會等多個中央會議中出現(xiàn)10次。同時，自今年1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來，“白名單”項目篩選有序推進(jìn)，5月17日，住建部稱全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，金融監(jiān)管總局同日表示，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

??另外，“三大工程”建設(shè)依舊是今年房地產(chǎn)的工作重心，城中村改造、保障性住房以及“平急兩用”的配套措施致力于改善民生，也是進(jìn)階“好房子”市場的重要一步，上半年中央層面共計直接提及“三大工程”5次，如1月30日金融監(jiān)管總局在部署2024年重點工作中提到，督促金融機(jī)構(gòu)大力支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)；3月15日國家發(fā)改委表示鼓勵金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)支持國家級新區(qū)保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造等“三大工程”重大項目建設(shè)。

??4·30中央政治局會議聚焦“去庫存”為重要轉(zhuǎn)折點。會上表示，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。追溯上次中央政治局會議表態(tài)去庫存在2015年，時隔9年再提去庫存，研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施也是一個全新的提法。2021下半年市場下行以來，政策表態(tài)始終圍繞滿足合理購房需求和合理融資需求，此次表態(tài)的轉(zhuǎn)變似乎代表短期調(diào)控方向的改變。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不能單純從鼓勵居民購房切入，需從供需兩端著力，構(gòu)建新的發(fā)展模式，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房措施，可以更好將二手房和一手房的去化工作結(jié)合起來，成為新一輪市場提振的重要動力源。

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