??5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開。中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。這次會議事關“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房”，并提出了重磅的解決方式：

??“要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房?！?/p>

??從全社會角度看，如果不采取果斷措施，房地產存在的問題正在成為經濟發(fā)展的拖油瓶，甚至蔓延為社會危機引爆器。房地產的問題主要有幾項：一是需求不足，這種不足主要表現(xiàn)為市場信心不足；二是投資不振，主要是開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張以及投資前景不明朗導致的投資收縮；三是已售項目難以交付，引發(fā)社會問題；四是土地閑置，是拿地在建未售和拿地未建的廣義庫存問題，開發(fā)商難以繼續(xù)投資施工，造成社會資源閑置，開發(fā)商融資成本上升，市場供應不足。

??本次會議提出地方政府“酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困”。翻譯過來就是此前政府通過招拍掛方式轉讓給房企的住宅土地使用權，房企如果未開工且閑置，難以繼續(xù)開發(fā)，可以選擇退給政府。至于是收回還是收購，收購價格幾何等，則要政府與開發(fā)企業(yè)“酌情”處理，需要各地根據(jù)不同的地方財政情況和土地具體屬性及狀態(tài)來確定?？傊?，針對土地的回購，受困的開發(fā)企業(yè)可以獲得一定的“回購款”，有利于甩掉包袱，資產盤活，甚至走出困境。

??本次會議正式提出“商品房庫存較多城市政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房” 。政府收購商品房用作保障性住房，此前一些地方有過這種試點，但并未大面積鋪開，在現(xiàn)有的財政收支格局下，也不支持所有的地方政府都能這么做。原因是：一、除少數(shù)經濟發(fā)達城市外，大部分城市財政收支基本平衡或赤字運行，且地方存量債務規(guī)模巨大，政府缺乏大規(guī)模收購商品房的資金；二、現(xiàn)行住房分配制度是以市場化商品房為主，保障性住房為補充。政府在保障房方面的分配工作，也以發(fā)放住房補貼為主，實際建設保障住宅為輔；三、在房地產市場運行機制下，政府是國有土地使用權的出讓人，又是市場秩序的管理者，相當于有兩個角色，只有充分調動市場因素，讓商品房進入市場流通領域，整個房地產市場鏈條才真正成立。四、我國還未建立成熟的住房儲備運行機制，以及收儲商品房的融資機制。

??而本次會議則明確提出，商品房庫存較多的城市可以按需以合理價格收購商品房，用于保障性住房，其意義是通過政府這個橋梁，打通了市場與保障兩個領域。與回購土地類似，先不論這個“合理價格”是什么標準，目前流動性枯竭的開發(fā)商亟需救命的資金，政府回購已建未售的商品房，恰恰能夠解決受困開發(fā)企業(yè)的當務之急，為企業(yè)提供一筆種子資金，從而為盤活整個企業(yè)資產，讓資產流動起來，創(chuàng)造好的條件。

??一個重啟中國樓市的全新機制正在醞釀和生成：

??政府在這個過程中是超級市場創(chuàng)造者，或者叫“做市商”，其作用是讓淤塞的房地產交易鏈條活躍起來，一方面是創(chuàng)造需求，消化市場存量，另一方面是解決保障房的供應，解決低收入人群保障問題。

??開發(fā)企業(yè)將庫存商品房轉讓給政府后，獲得寶貴的流動性，進而對其他資產進行盤活，或根據(jù)市場供求關系進行經營決策，擴大還是收縮投資。

??商業(yè)銀行提供流動性。政府收購商品房要舉債，或貸款，金融機構則扮演資金提供者角色。在中央政策加持，國務院進行相關授權后，城市政府無需外部增信，通過發(fā)行長期債券獲得收購資金。

??政府設立保障房集中管理機構。可以是老機制賦予新內容，也可能是建立全新的機構機制，專門負責收儲和運營保障房，實現(xiàn)?？顚Ｓ?，專房專用。

??證券交易所也扮演重要角色。保障房收儲，需要大筆資金，不可能無限制從金融機構貸款和發(fā)債，必須進行有效的資產運營，REITS是最為有效的方式，對特定保障房項目進行資產打包，在證券交易所掛牌REITS，實現(xiàn)資金回流。

??總體來看，這次會議提供的信息是重磅的，具體落地還需要有關部門進一步細化，甚至在政府架構層面進行創(chuàng)設，在制度層面進行創(chuàng)新，在運行機制層面進行設立。政府深度參與商品房的流通環(huán)節(jié)，是對過去房地產市場運行機制的一次創(chuàng)造性的突破，也是房地產領域的“先立后破”。