[克而瑞]金地集團：深申兩城銷售額超百億 土儲權益維持低位

??核心觀點

??【行業(yè)排名提升，深申兩城銷售額超百億】2022年上半年，金地集團實現(xiàn)合約銷售金額1006.1億元，同比下降38.21%，降幅遠小于百強房企平均的50%。2022年上半年CRIC全口徑銷售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第8位，行業(yè)排名有了明顯提升。金地集團長期深耕一二線重點城市，僅半年時間就有深圳、上海兩城單城銷售額超百億。

??【量入為出控制拿地，新增土地權益比不足40%】2022年上半年金地集團新增土儲建面156萬方，權益土儲建面56萬方，權益比例36%，與2021年同期相比下降約6.7個百分點。2022年上半年金地集團共新增地塊11幅，其中除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲中九成均位于一二線城市，其中投資城市主要集中在上海、北京、深圳等高能級城市。

??【土地儲備總量充裕，土儲權益維持46%】截止2022年6月30日，金地集團總土地儲備約6,193萬平方米，較2021年末同比下降8%，權益土地儲備約2,840萬平方米，土儲權益為46%，與期初權益持平且處于近年來的低位。按照企業(yè)新增土儲的權益比例36%來看，總土儲的權益比例仍將保持較低水平。根據(jù)企業(yè)目前的合約銷售規(guī)模和增速計算，土儲足以支撐企業(yè)未來10年左右發(fā)展需要，土儲充裕。

??【營收規(guī)模下滑近兩成，凈利率提升至12%】2022年上半年金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入281.12億元，同比下降18%，主要是因為期內(nèi)房地產(chǎn)項目結算項目減少導致，2022年上半年金地整體毛利率約為22.2%，同比提高了4.5個百分點，其中房地產(chǎn)業(yè)務結算毛利率為21.2%，較去年同期提高了7.0個百分點，主要由于本期結轉(zhuǎn)較多高毛利項目。期內(nèi)凈利率為12%，同比提高3.6個百分點，一方面由于銷管費用的降低，另一方面期內(nèi)出現(xiàn)了公允價值變動和資產(chǎn)處置等非常規(guī)收益。

??【融資成本保持低位，“三道紅線”保持綠檔】截止至2022年上半年，金地集團擁有現(xiàn)金648億元（包含受限資金），短期債務418.8億元，較去年同期增長5%，現(xiàn)金短債比1.55,長短期債務比2.11，加權平均融資成本僅為4.54%。截止2022年6月30日，金地集團的凈負債率為58.7%，相比去年同期下降8.9個百分點。同時，剔除預收款的資產(chǎn)負債率達66.9%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??【多元營收占比大幅提升，代建新簽項目超20個】截止2022年上半年，多元業(yè)務營收到達47.2億元，同比增長69%，多元營收占比達16.9%。其中代建業(yè)務持續(xù)拓展，截至2022年6月末，金地管理業(yè)務已布局全國超40座城市、管理服務項目超90個，累計簽約管理面積超1,600萬平方米，2022年上半年簽約深圳、西安、武漢、蘇州等城市20余個項目。

??01

??銷售

??行業(yè)排名提升

??深申兩城銷售額超百億

??銷售同比下滑近四成，降幅小于行業(yè)平均水平。2022年上半年，金地集團實現(xiàn)合約銷售金額1006.1億元，同比下降38.21%，銷售面積419.2萬平方米，同比下降44.33%，銷售均價較2021年進一步提升至24000元/平方米。銷售規(guī)模降幅小于百強房企收縮50.7%的平均水平，2022年上半年CRIC全口徑銷售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第8位，行業(yè)排名有了明顯提升。

       聚焦一二線城市，深圳單城銷售超174億。金地集團長期深耕一二線重點城市，由于銷售均價較高，僅半年時間就有深圳、上海兩城單城銷售額超百億，除此之外，還有南京、北京、金華、廣州等6座城市銷售金額超20億元，其中金地進入深圳、上海、南京、北京、金華等5城市的《2022年上半年城市權益銷售排行榜TOP10》。從具體項目看，深圳前海潤峯府上半年單盤銷售金額接近100億，深圳天元、上海松江中山街道項目、深圳寶安潤峯云上府、南京大成雅境等6個項目的銷售金額均超過20億元。

??02

??投資

??量入為出控制拿地

??新增土地權益比不足40%

??拿地銷售金額比0.18，新增土儲權益持續(xù)下降。2022年上半年金地集團新增土儲建面156萬方，權益土儲建面56萬方，權益比例36%，與2021年同期相比下降約6.7個百分點，新增土儲權益持續(xù)下降。在“量入為出”的投資原則下，2022年上半年總投資額179億元，拿地銷售比為0.18，拿地態(tài)度謹慎，但高于百強房企0.16的平均水平。2022年上半年新增土儲的樓面地價為11474元/平方米，較去年同期提高54.9%，主要由于新增土儲集中在土拍市場競爭激烈的熱點一二線城市，樓板價攀升。

??加強一二線城市布局，投資比重接近九成。2022年上半年金地集團共新增地塊11幅，其中除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲均位于一二線城市，其中投資城市主要集中在上海、北京、深圳等高能級城市。期內(nèi)一二線城市新增土儲的投資額占比合計約87.3%，投資占比顯著提升，從投資額來看，期內(nèi)企業(yè)加大了在二線城市的投資力度，投資比重較2021年底提升14個百分點至45%，且一線城市投資力度也由2021年底的34%增加到2022年中期的43%。

??03

??土地

??土地儲備總量充裕

??土儲權益降至46%

??土儲充裕，總土儲權益占比偏低。截止2022年6月30日，金地集團總土地儲備約6,193萬平方米，較2021年末同比下降8%，權益土地儲備約2,840萬平方米，土儲權益為46%，與期初權益持平且處于近年來的低位。按照企業(yè)今年上半年新增土儲的權益比例36%來看，總土儲的權益比例仍將保持較低水平。根據(jù)企業(yè)目前的合約銷售規(guī)模和增速計算，土儲足以支撐企業(yè)未來五年左右發(fā)展需要，土儲充裕。

??04

??盈利

??營收規(guī)模下滑近兩成

??利潤水平保持穩(wěn)定

??營收同比下滑18%，期內(nèi)結算規(guī)?？s減。2022年上半年金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入281.12億元，同比下降18%，主要是因為期內(nèi)房地產(chǎn)項目結算項目減少導致，截止2022年中期，金地結算面積115.8萬平方米，貢獻結算收入232.5億，均同比下滑21%。

??利潤水平小幅擴張，與結轉(zhuǎn)項目結構有關。2022年上半年金地實現(xiàn)毛利潤62.4億元，同比增長2.6%，整體毛利率約為22.2%，相比2021年同期提高了4.5個百分點，其中，房地產(chǎn)業(yè)務結算毛利率為21.2%，較去年同期提高了7.0個百分點，主要由于本期結轉(zhuǎn)較多高毛利項目。期內(nèi)凈利率為12%，較2021年同期提高3.6個百分點，一方面由于銷管費用的降低，從中報公布數(shù)據(jù)來看，2022年上半年推廣費用較去年同期減少2.2億元，管理費用中的人工費用較去年同期減少5.5億元，另一方面期內(nèi)出現(xiàn)了公允價值變動和資產(chǎn)處置等非常規(guī)收益，報告期內(nèi)公允價值變動收益、信用減值利得以及資產(chǎn)處置收益達到1.8億元。

??05

??負債

??融資成本保持低位

??“三道紅線”保持綠檔

??債務結構保持穩(wěn)定，融資成本小幅下降。截止2022年6月30日，金地集團擁有現(xiàn)金648億元（包含受限資金），相比去年同期增長8.4%，而短期債務418.8億元，較去年同期增長5%，現(xiàn)金短債比由1.5升至1.55。同時,長期債務為884.9億元，較期初增長3.2%，長短期債務比2.11，基本與期初持平，債務結構穩(wěn)定。此外，金地加權平均融資成本僅為4.54%，較期初下降0.02個百分點。

??“三道紅線”維持綠檔。截止2022年6月30日，金地集團的凈負債率為58.7%，相比去年同期下降8.9個百分點。同時，剔除預收款的資產(chǎn)負債率達66.9%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??06

??多元化

??多元營收占比大幅提升

??代建新簽項目超20個

??集團業(yè)務以房地產(chǎn)開發(fā)為主，多元營收占比顯著提升。金地集團經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主，業(yè)務板塊分為房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務等。截止2022年上半年，多元業(yè)務營收到達47.2億元，同比增長69%，多元營收占比達16.9%。

??商業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)務租賃收入同比增加，商辦物業(yè)平均出租率保持較高水平。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務主要由金地商置運營，截止2022年上半年持有營運的商業(yè)項目總建面達93.6萬平方米，期內(nèi)租賃及相關服務總收入5.1億元，較2021年同期同比增長61%；持有營運的產(chǎn)業(yè)園總建面達150.6萬平方米，期內(nèi)從產(chǎn)業(yè)園項目中錄得租賃及相關服務總收入3.2億元，較2021年同期增長53%。從商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)出租率上看，營購物中心平均出租率維持90%以上，其中深圳南山區(qū)深圳威新科技園1期及2期出租率達100%、杭州金地廣場出租率達97%，成熟期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目平均出租率維持在95%以上，為租金收入的穩(wěn)步增長奠定基礎。

??物管規(guī)模持續(xù)擴張，業(yè)務范圍涵蓋多領域。截至2022年上半年末，金地智慧服務合約管理面積達3.6億平方米，較2021年末增長9%，其中在管面積達1.94億平方米。期內(nèi)金地智慧服務先后中標深圳平樂骨傷科醫(yī)院、長春市中級人民法院、杭州奧的斯制造園、西安交大大荔勝達實驗中學、內(nèi)蒙古警察職業(yè)學院等多種業(yè)態(tài)類型的項目。同時期內(nèi)新增7個軟件著作證書和1個實用新型專利，不斷完善信息化建設能力和平臺開發(fā)能力。

??代建業(yè)務市場拓展，服務業(yè)態(tài)呈多元化。截至2022年6月末，金地管理業(yè)務已布局全國超40座城市、管理服務項目超90個，累計簽約管理面積超1,600萬平方米，住宅項目累計貨值超1,000億元，其中商辦項目累計投資規(guī)模超420億元，政府公建項目累計簽約面積超360萬平方米。2022年上半年簽約深圳、西安、武漢、蘇州等城市20余個項目，同時金地管理還服務于國家級重大科研實驗室、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體、市政基建等多種業(yè)態(tài)類型。