北京鏈家研究院院長 高原

??7月26日，北京市掛牌出讓北京市門頭溝區(qū)新城0604街區(qū)MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地土地。該土地出讓屬年度土地出讓計劃內(nèi)地塊，屬常規(guī)土地出讓。值得關(guān)注的是，本次土地出讓過程中，規(guī)則發(fā)生兩點主要變化。在競買規(guī)則方面，對于集團企業(yè)參拍要求有微調(diào)；同時在超低能耗建筑標準方面也有所調(diào)整。土地出讓規(guī)則的修改使得競拍活動更為開放公平，利好政策也更易于向更多項目普及。

??集團公司可報不可搖，兼顧開放與公平

??本次土地出讓公告中，對集團公司參與土地出讓活動規(guī)則發(fā)生變化，針對同一集團內(nèi)的多家企業(yè)參與同一宗地競買情況。規(guī)則規(guī)定“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買?！保瑫r“宗地進入現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)后，同一集團成員企業(yè)僅可有一家參與該宗地的搖號”。相較既往規(guī)則，主要變化為允許同一集團下不同企業(yè)同時參與地塊競買環(huán)節(jié)，在搖號環(huán)節(jié)，同一集團企業(yè)僅有一家企業(yè)可參與搖號。

??近年來，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深化發(fā)展，企業(yè)的集中度逐步提高，同一集團內(nèi)多個不同企業(yè)事實上經(jīng)營較為獨立，相較既往，較易出現(xiàn)同集團內(nèi)不同公司對同一地塊具有開發(fā)意愿的情況。在既往規(guī)則下，此種情況發(fā)生時，通常開發(fā)集團需進行內(nèi)部協(xié)調(diào)，其中多數(shù)企業(yè)不得不“忍痛割愛”。從市場整體角度來看，報名及競價階段引入更多企業(yè)，能夠較好的保持市場活力，有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展。

??此次規(guī)則改變正是應對行業(yè)形勢變化所做出的及時調(diào)整，而規(guī)則也針對熱點地塊進行了前瞻性的安排。一線城市部分土地關(guān)注程度較高，為合理控制房價，北京市采取地價達到上限后進入搖號環(huán)節(jié)的拿地規(guī)則。而同一集團內(nèi)多家企業(yè)如同時參加搖號環(huán)節(jié)，必然會使得該集團“中獎概率”提升，對其他企業(yè)存在有失公平支出。因此此次新競拍規(guī)則同樣約束，如同一集團多家企業(yè)均進入搖號階段，則以保證金繳納時限為依據(jù)僅保留第一家企業(yè)進入搖號階段，避免單一集團中簽概率過高，兼顧了土地出讓的公平性。

??競價梯次劃分更細致，有效促進充分競爭

??同時，此次競價細則方面也有一定變化。每次出價最低梯級由總價的千分之五改為千分之一。實際競買過程中，以50億元典型地塊為例，意味著單次舉牌每手價格從2500萬降低至500萬元，變化非常顯著。競價梯級的改變使得開發(fā)企業(yè)能夠在未來競買出價過程中，更精細的依據(jù)成本收益測算結(jié)果進行報價，實現(xiàn)企業(yè)綜合經(jīng)營收益的最大化。此外，更細致的競價階梯劃分，也有利于在競買階段更為充分的競爭，實現(xiàn)公共資源、商業(yè)利益、消費者等各方的共贏。

??超低能耗普擴面普及，利好政策更為普惠

??近年來，北京市在超低能耗建筑推廣方面做出了諸多努力。例如，今年北京市出臺的公積金新政中即明確，超低能耗建筑住房在交易過程中可享受公積金額度上浮40萬政策，對于降低購房者成本具有較大幫助。從既往情況來看，超低能耗建筑盡管更為環(huán)保，居住使用成本也更低，但較高的建筑成本使得超低能耗住宅僅在少量改善性項目及高端項目中有所應用。本次土地出讓中，北京市對超低能耗建筑認定標準進行了調(diào)整，納入國標超低能耗建筑設計標準，為開發(fā)企業(yè)結(jié)合項目定位因地制宜開展超低能耗建筑建設提供了新的選擇，能夠增強開發(fā)企業(yè)建設更多超低能耗項目的意愿，前期已推出的超低能耗利好政策惠及更多京城購房者。

??總體來看，北京市此次土地招拍規(guī)則的調(diào)整，是適應北京市房地產(chǎn)形勢與變化進行的及時調(diào)整。此次調(diào)整，能夠引導開發(fā)企業(yè)良性競爭，為首都購房者貢獻更多好房子、好作品，改善首都居民的居住條件。