??“咨詢的電話有一些，但正式申請的企業(yè)不多。”濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設局一工作人員表示。

??近期，濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了一則公告，旨在征集濰坊市中心城區(qū)已建成的存量商品房，以用作保障性住房。征集范圍涵蓋奎文區(qū)、濰城區(qū)等7個區(qū)域的商品房項目。

??本次收購的房源包括單套建筑面積不超過120平方米的普通商品住房，以及單套建筑面積不超過60平方米的公寓和商業(yè)辦公用房。此外，所征集的房源需滿足權屬清晰、無抵押、無法律糾紛、能夠正常交易等基本條件，且原則上將以整棟或整單元作為收購的基本單位。

??關于收購價格，公告中明確指出，將參照同地段保障性住房的重置價格設定上限（即劃撥土地成本加上建安成本，再加上不超過5%的利潤）。

??上述濰坊市住建部門工作人員表示，目前工作仍處于征集階段，收儲的主體尚未明確，將根據(jù)征集的具體情況來確定可用于保障性住房的商品房房源數(shù)量。

??除濰坊外，一些城市也在積極響應收儲工作。桂林、江門、柳州、南寧、瀘州、新鄉(xiāng)、威海、濰坊、衡水等城市紛紛出臺“收儲”實施細則，普遍要求收購的房源單套建筑面積不超過120平方米；優(yōu)先選擇整棟或整單元未售、能實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。煙臺、新鄉(xiāng)、威海等地更是明確以整幢作為收購的基本單位。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地對于將存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房的積極性高漲，這一策略既有助于消化房地產(chǎn)庫存，解決市場交付難題，也為籌集保障性住房提供了有效途徑。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認為，低能級市縣的存量房被納入收儲存量住房政策范圍，標志著保交房和去庫存工作進入關鍵階段，同時也是高能級城市試點經(jīng)驗向低能級城市推廣的體現(xiàn)。但他也提出了對收儲資金能否到位的擔憂。

??中信建投6月研報顯示，自2021年下半年至2024年5月底，全國共有14個城市推出16次收儲計劃，目標規(guī)模超過13.3萬套（間）；收儲的資金來源涵蓋自籌資金、財政資金、租賃住房貸款支持計劃等。如青島市以18.5億元收儲2319套房屋，對應單套價格約80萬元，按此計算，除鄭州外的2.7萬套收儲目標所需的資金量在216億元左右，加上鄭州收儲所需的338億元，合計所需的資金量為554億元。若要將35個城市的庫存去化周期降至18個月及以下，所需資金量為1.1萬億元；80個城市則需要1.8萬億元。

??除了資金問題，收儲工作還面臨多方搏弈問題。

??華泰證券的研究報告指出，收儲工作的難點在于匹配和交易過程，房企是否接受這一價格是后續(xù)收儲工作的關鍵。參考西安、福州的情況，保障房將以同地段商品房價格的約5折進行配售。按照保本微利的原則，未來一些城市可能會將收儲房源的價格上限設定在同地段商品房價格五折以下。

??負責收儲的某國企孫先生（化名）表示，5折的收購價開發(fā)商是難以接受；同時，國企在考慮收購價格成本時，還需關注項目所在區(qū)域的銷售狀況。

??李宇嘉分析認為，如果收儲定價依據(jù)市場現(xiàn)行價格，收儲主體無法保證項目作為配售保障房能夠順利銷售，同時還要滿足國家保障房價格低于市場價的剛性要求；若定價低于市場價，僅達到商品房的5折，那么所屬企業(yè)通常不愿接受。

??宋紅衛(wèi)也認為，定價是收儲工作難點，但更大挑戰(zhàn)在于如何實現(xiàn)按需定購。這意味著，國家要求地方政府必須精確把握市場需求，細致梳理各個區(qū)域保障性住房的需求現(xiàn)狀以及現(xiàn)有存量商品房的具體情況，以便合理篩選適合轉(zhuǎn)化為保障性住房的商品房資源，并提前鎖定相應需求。

??同時，宋紅衛(wèi)還認為，當前的收儲工作試點有可能為出險房企帶來機會。他進一步闡釋道，面對債務集中到期帶來的壓力，出險房企的債權人可以通過法律訴訟程序?qū)Y產(chǎn)進行拍賣。然而，如果以大宗收購的方式處理資產(chǎn)，資產(chǎn)價值可能會大幅縮水至5折以下。因此，對于出險房企而言，通過多方協(xié)商盡早處置資產(chǎn)，或許是一條更為理智的出路。

??某市住建部門保障科一工作人員透露，目前征集情況不容樂觀，開發(fā)企業(yè)對收儲定價不認同，原因是大多數(shù)開發(fā)商通過招拍掛獲得土地，與劃撥價格有差異。從征集項目來看主要分為兩類：一類是遠郊區(qū)的房地產(chǎn)項目，另一類是早期拿地的項目，這兩類項目土地成本可能較低。“收儲政策有硬性要求，并非完全協(xié)商定價，我們正處于探索試點階段，正在努力推進房源項目與市場需求的匹配。”