[克而瑞]中國金茂：投資較為謹(jǐn)慎，多渠道融資降低成本

??核心觀點(diǎn)

??【銷售回款率達(dá)105%，盡全力完成2400億元目標(biāo)】2022上半年中國金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額699.0億元，銷售面積358.4萬平方米。同時(shí)緊抓銷售回款，上半年銷售回款達(dá)到733億元，銷售回款率105%，居行業(yè)前列。8月金茂完成銷售金額約165億元，同比增長15.1%，銷售恢復(fù)情況較好。一線城市占比27%，二線城市61%，北京、南京、蘇州、上海、青島銷售金額達(dá)到50億元及以上。城市運(yùn)營持續(xù)為公司銷售貢獻(xiàn)中堅(jiān)力量，來自城市運(yùn)營的銷售金額占比達(dá)到25%。

??【投資謹(jǐn)慎，新增土地全部位于高能級(jí)城市】2022前8月中國金茂獲取了11個(gè)二級(jí)項(xiàng)目，權(quán)益比例較2021年全年上升至74%。在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下，金茂拿地也較為謹(jǐn)慎，聚焦于高能級(jí)城市，其新增地塊全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)，包括青島即墨國際智慧新城項(xiàng)目四批次地塊和天津上東金茂智慧科學(xué)城項(xiàng)目三批次地塊。截止2022上半年底，中國金茂共布局全國53個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面達(dá)7743萬平方米。其中一級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面1979萬平方米，二級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面5764萬平方米，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。

??【營業(yè)收入微增，凈利率水平高于行業(yè)平均】2022上半年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入287.5億元，同比增長1.02%，其中物業(yè)銷售收入249.5億元，同比上升0.20%。利潤表現(xiàn)方面，毛利潤62.25億元，整體毛利率約為21.7%，均較去年同期有所上漲；凈利率14.38%，歸母凈利率8.94%，相較于行業(yè)來看，凈利率和歸母凈利率高于行業(yè)平均表現(xiàn)。

??【三道紅線維持全綠，融資利率降至3.76%】截止至2022上半年底，中國金茂共持有現(xiàn)金423.2億元，較2021年年底增長6.5%，資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，現(xiàn)金短債比1.51，現(xiàn)金滿足覆蓋短債，此外凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率分別為64.5%和68.0%，分別較2021年底微升，但滿足監(jiān)管要求。綜合來看，中國金茂2022年上半年達(dá)到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看，半年獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等，豐富的融資機(jī)會(huì)進(jìn)一步降低了中國金茂的融資成本，截止至2022上半年末，企業(yè)整體融資成本已下降至3.76%，較2021年底下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。

??01

??銷售

??銷售回款率達(dá)105%

??盡全力完成全年目標(biāo)

??銷售金額下滑近5成，盡全力沖刺2400億目標(biāo)。2022上半年中國金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額699.0億元，銷售面積358.4萬平方米。為提升資金安全性緊抓銷售回款，上半年銷售回款達(dá)到733億元，銷售回款率105%，居行業(yè)前列。針對(duì)全年業(yè)績目標(biāo)，業(yè)績會(huì)上管理層表示，希望全力以赴沖刺最好的成績，8月金茂完成銷售金額約165億元，同比增長15.1%，銷售恢復(fù)情況較好。 

??02

??投資

??投資謹(jǐn)慎

??新增土地全部位于高能級(jí)城市

??拿地金額同比下降，拿地銷售金額比0.11。2022上半年中國金茂獲取了5個(gè)二級(jí)項(xiàng)目，拿地銷售金額比0.11，較百強(qiáng)房企平均的0.16的水平略低。不過值得注意的是，6月以來金茂加大了土地獲取的力度，截止到8月中國金茂獲取了11個(gè)二級(jí)項(xiàng)目，權(quán)益比例較2021年全年上升至74%。整體來看，在行業(yè)整體拿地力度下降的情況下，金茂拿地也較為謹(jǐn)慎，聚焦于高能級(jí)城市，其新增地塊全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)，包括青島即墨國際智慧新城項(xiàng)目四批次地塊和天津上東金茂智慧科學(xué)城項(xiàng)目三批次地塊。

??土儲(chǔ)總量充裕，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿足企業(yè)3-4年左右開發(fā)所需。截止2022上半年底，中國金茂共布局全國53個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面達(dá)7743萬平方米。其中一級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面1979萬平方米，二級(jí)土地開發(fā)儲(chǔ)備建面5764萬平方米。二級(jí)土儲(chǔ)相較2021年底下滑6.2%，照企業(yè)2021年的銷售規(guī)模和增長速度推算，目前的二級(jí)土儲(chǔ)可滿足大約3-4年的需求，土地儲(chǔ)備充裕。

??上半年落地一個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，截止2022年上半年中國金茂累計(jì)鎖定34個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目。值得注意的是，為進(jìn)一步夯實(shí)城市運(yùn)營綜合實(shí)力，中國金茂于上半年加快了對(duì)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的收并購。6月9日，中國金茂發(fā)布公告，宣布擬私有化中國宏泰發(fā)展（6166.HK）。據(jù)悉，宏泰擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城項(xiàng)目，基石項(xiàng)目龍河新城位于京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈，開發(fā)模式與中國金茂另一城市運(yùn)營名片項(xiàng)目——長沙梅溪湖國際新城相似。如果私有化進(jìn)程順利推進(jìn)，中國金茂將鎖定龍河新城約2萬畝土地儲(chǔ)備，從而獲得穩(wěn)定、可觀的開發(fā)收益。

??03

??營利

??營業(yè)收入微增

??凈利率水平高于行業(yè)平均 

??2022上半年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入287.5億元，同比增長1.02%，其中物業(yè)銷售收入249.5億元，同比上升0.20%；受上半年長三角疫情影響，商業(yè)和酒店收入均同比減少，商業(yè)租賃收入7.19億元，酒店經(jīng)營收入5.12億元；值得注意的是，在物管方面，金茂服務(wù)于2022年3月完成上市，并于6月收購首置物業(yè)100%股權(quán)，進(jìn)一步篤實(shí)規(guī)模，上半年包括物業(yè)管理、樓宇裝修、綠色建筑等在內(nèi)的其他收入25.62億元，同比上升32%。

??利潤表現(xiàn)方面，2022上半年中國金茂實(shí)現(xiàn)整體毛利潤62.25億元，整體毛利率約為21.7%，均較去年同期有所上漲。凈利方面，2022上半年中國金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤41.33億元，歸母凈利潤25.7億元，利潤率上，凈利率14.38%，歸母凈利率8.94%。凈利率和歸母凈利率雖有所下滑，但相較于行業(yè)來看，仍高于行業(yè)平均表現(xiàn)。

??04

??償債

??三道紅線維持全綠

??融資利率降至3.76%

       截止至2022上半年底，中國金茂共持有現(xiàn)金423.2億元，較2021年年底增長6.5%，資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，現(xiàn)金短債比1.51，現(xiàn)金滿足覆蓋短債，此外凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率分別為64.5%和68.0%，分別較2021年底微升，但滿足監(jiān)管要求。綜合來看，中國金茂2022年上半年達(dá)到監(jiān)管“三條紅線”的綠檔。

??從融資及債務(wù)表現(xiàn)來看，2022年上半年積極拓展多種資金籌集渠道，境內(nèi)發(fā)行3+2年期公司債人民幣33億元，票面利率低至3.2%；發(fā)行全國最大碳中和CMBS共計(jì)人民幣87.08億元，以及寫字樓類REITs二期12.7億元。豐富的融資機(jī)會(huì)進(jìn)一步降低了中國金茂的融資成本，截止至2022上半年末，企業(yè)整體融資成本已下降至3.76%，較2021年底下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。豐富的融資渠道不僅有利于企業(yè)成本的降低，也使得企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)搭配更為從容，金茂的短債占比較2021年底減少了6.7個(gè)百分點(diǎn)至24.6%，長短債比3.07，安全邊界進(jìn)一步提升。截止2022上半年末，中國金茂的有息債中，銀行貸款占比為50%，債券類型占比為25%，保險(xiǎn)貸款為13%。