[克而瑞]中南建設(shè)：有息負(fù)債大幅壓降 AMC紓困項(xiàng)目仍在推進(jìn)

??核心觀點(diǎn)

??【調(diào)整施工進(jìn)度導(dǎo)致可售貨值下降，上半年合約銷售330億元】2022上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合同銷售金額為330.1億元，銷售面積267.6萬(wàn)平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。銷售金額中一、二線城市占比 48%，同比略有上升。銷售下滑較大，一方面是行業(yè)下行，銷售遇冷；一方面是中南調(diào)整了部分項(xiàng)目施工進(jìn)度，短期可售資源下降。受疫情影響，2022上半年長(zhǎng)三角地區(qū)的銷售受到較大沖擊，重倉(cāng)的江蘇及浙江銷售額分別同比下降78%及68%。

??【保障現(xiàn)金流暫緩拿地，可售貨值可保障1年以上銷售】為了保障公司經(jīng)營(yíng)安全，中南建設(shè)上半年沒有新增土儲(chǔ)。中南在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前可售貨值2600億元以上，可保障未來(lái)一年以上銷售。在企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)恢復(fù)后，中南建設(shè)再擴(kuò)充土儲(chǔ)。

??【市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致凈利潤(rùn)虧損14億，預(yù)計(jì)年內(nèi)扭虧難度較大】2022上半年中南建設(shè)的總營(yíng)業(yè)收入為241.35億元，同比下降了37%；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入195.59億元，同比減少28.56%。利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看，毛利潤(rùn)為23.45億元，同比下降62.63%；凈利潤(rùn)為虧損14.10億元；毛利率為9.72%，較年初下降0.31個(gè)百分點(diǎn)。毛利率持續(xù)下滑主要由于加大了現(xiàn)房庫(kù)存的去化，凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，則是由于期內(nèi)信用減值損失5.97億元，資產(chǎn)減值損失2.34億元，加上各項(xiàng)費(fèi)用率有所增加所致。在業(yè)績(jī)會(huì)上，中南表示“伴隨市場(chǎng)逐步恢復(fù)良性循環(huán)，我們盈利能力也會(huì)逐步修復(fù)，但目前形勢(shì)下，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)扭虧難度較大” 。

??【三道紅線指標(biāo)持續(xù)改善，AMC紓困仍在磨合】2022上半年末，中南建設(shè)持有貨幣資金163.24億元，比2021年末下降27.2%?，F(xiàn)金大幅減少主要是由于期內(nèi)融資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出增加，期內(nèi)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入為43.84億元，而現(xiàn)金流出140.50億元，凈流出96.66億元。公司扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.61，比2021年末增加1個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為85.19%，較年初下降7.58個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.10%，較年初下降1.42個(gè)百分點(diǎn)，三條紅線中仍有兩條踩線。華融資產(chǎn)及江蘇資產(chǎn)等AMC機(jī)構(gòu)紓困中南建設(shè)也成為了上半年關(guān)注焦點(diǎn)，對(duì)于紓困合作,中南表示已有十來(lái)個(gè)應(yīng)收款項(xiàng)目做了提交，但AMC支持企業(yè)政策方還有空白和盲區(qū)，落地需要時(shí)間。

      01銷售

??調(diào)整施工進(jìn)度導(dǎo)致可售貨值下降

??上半年合約銷售330億元

??2022上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合同銷售金額為330.1億元，銷售面積267.6萬(wàn)平方米，同比分別減少69.7%和66.1%；平均銷售價(jià)格12333 元/平方米。在銷售金額中一、二線城市占比 48%，同比略有上升。銷售下滑較大，一方面是由于行業(yè)下行，銷售遇冷；另一方面也是由于中南自2021年四季度調(diào)整了部分項(xiàng)目施工進(jìn)度，短期可售資源也有所下降。

??由于受疫情影響，中南于長(zhǎng)三角地區(qū)的銷售受到較大沖擊，其中2022上半年重倉(cāng)的江蘇及浙江銷售額分別同比下降78%及68%。其中江蘇銷售金額達(dá)到了98.82億元，占到了總量的30%，較年初下降了約9個(gè)百分點(diǎn)。浙江的銷售金額達(dá)68.65億元，占總量21%，較年初略有上升約2個(gè)百分點(diǎn)。此外，山東、陜西的銷售金額占比分別達(dá)到了9%及5%。

??02投資

??保障現(xiàn)金流暫緩拿地

??可售貨值可保障一年以上銷售

??為了保障公司經(jīng)營(yíng)安全，中南建設(shè)上半年沒有新增土儲(chǔ)。中南在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前可售貨值2600億元以上，可保障未來(lái)一年以上銷售。在企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)恢復(fù)后，中南建設(shè)再擴(kuò)充土儲(chǔ)。

??截止2022年6月末，中南建設(shè)全部開發(fā)項(xiàng)目482個(gè)， 其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約2659.2萬(wàn)平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1045.0萬(wàn)平方米，可竣工資源總面積3704.2萬(wàn)平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。

??03盈利

??市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致凈利潤(rùn)虧損14億

??預(yù)計(jì)年內(nèi)扭虧難度較大

??2022上半年中南建設(shè)的總營(yíng)業(yè)收入為241.35億元，同比下降了37%；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入195.59億元，同比減少28.56%，在全部收入中占比81%；建筑施工業(yè)務(wù)結(jié)算收入41.63億元，同比減少63.30%，占比17%。

??截至2022上半年末，中南建設(shè)合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算的合同負(fù)債1330.8億元，是2022上半年結(jié)算收入的6.8倍，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將有較多資源進(jìn)入結(jié)算期。

??從利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看，2022上半年中南建設(shè)毛利潤(rùn)為23.45億元，同比下降62.63%；凈利潤(rùn)為虧損14.10億元；此外歸母凈利潤(rùn)為虧損16.15億元。從利潤(rùn)率來(lái)看，2021年中南建設(shè)毛利率為9.72%，較年初繼續(xù)下降了0.31個(gè)百分點(diǎn)。毛利率持續(xù)下滑的主要原因是由于中南加大了現(xiàn)房庫(kù)存的去化，這些當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入的資源降低了整體盈利。凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，是由于期內(nèi)信用減值損失5.97億元，資產(chǎn)減值損失2.34億元。此外由于市場(chǎng)調(diào)整，銷售推廣等難度增加，中南建設(shè)的銷售費(fèi)用率同比增加 0.86 個(gè)百分點(diǎn)至 3.36%；管理費(fèi)用率同比增加 0.59 個(gè)百分點(diǎn)至 4.81%；財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比增加2.05 個(gè)百分點(diǎn)至 3.54%。在多種因素結(jié)合之下，導(dǎo)致中南建設(shè)年內(nèi)凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，中南表示，“盡管當(dāng)前市場(chǎng)階段，面對(duì)安全和盈利、現(xiàn)金和利潤(rùn)的選擇，我們優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，但伴隨市場(chǎng)逐步恢復(fù)良性循環(huán)，我們盈利能力也會(huì)逐步修復(fù)，盈利一定也必須是企業(yè)存在的首要價(jià)值。目前形勢(shì)下，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)扭虧難度較大?！?

??04償債

??三道紅線指標(biāo)持續(xù)改善

??AMC紓困仍在磨合

??截止2022上半年末，中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)163.24億元，同比下降了39.48%?，F(xiàn)金大幅減少主要是由于期內(nèi)融資活動(dòng)凈現(xiàn)金流出增加，期內(nèi)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入為43.84億元，而現(xiàn)金流出140.50億元，凈流出96.66億元。此外持有貨幣資金中，受到限制的貨幣資金為43.5億元，占現(xiàn)金總額的27%。

??2022上半年中南的現(xiàn)金短債比為0.83，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.61，比2021年末增加1個(gè)百分點(diǎn)，短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)需注意。2022上半年末中南建設(shè)的總有息負(fù)債為512.65億元，比年初減少了17.7%。總有息負(fù)債中銀行貸款較年初下降44.9億元至290.8億元，占比57%；債券較年初下降12.4億元至57.8億元，占比11%；非銀行金融機(jī)構(gòu)借款較年初下降53.8億元至163.1億元，占比32%。

??隨著總有息負(fù)債的下滑，中南2022上半年的凈負(fù)債率為85.19%，較年初下降7.58個(gè)百分點(diǎn)?？鄢A(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.10%，較年初下降1.42個(gè)百分點(diǎn)，三條紅線中仍有兩條踩線。此外，2021年中南建設(shè)的合聯(lián)營(yíng)投資額254.25億元，超過(guò)了其歸母凈資產(chǎn)218.21億元，表外負(fù)債也需要關(guān)注。

??值得注意的是，華融資產(chǎn)及江蘇資產(chǎn)等AMC機(jī)構(gòu)合作情況中南建設(shè)也成為了上半年關(guān)注焦點(diǎn)。中南表示已有十來(lái)個(gè)應(yīng)收款項(xiàng)目提交了審批，目前在評(píng)審過(guò)程中，后續(xù)會(huì)根據(jù)審批情況逐步落地。但AMC支持企業(yè)的政策各方還有空白和盲區(qū)，前期也在磨合，落地可能還需要時(shí)間。

??05建筑業(yè)務(wù)

??新承接項(xiàng)目合同總金額25.4億元

??聚焦區(qū)域降低住宅項(xiàng)目占比

??受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，2022上半年中南建筑業(yè)務(wù)新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額25.4億元，同比減少83.4%。其中3億元以上項(xiàng)目2個(gè)，占比46%。

??同時(shí)，建筑業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)也受到影響，2022年上半年中南建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.6億元，同比減少63.3%。2022年上半年建筑業(yè)務(wù)綜合毛利率4.66%，同比下降3.62個(gè)百分點(diǎn)。中南表示，未來(lái)將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入?yún)^(qū)域的深耕，聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對(duì)政府平臺(tái)公司、央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)非住宅設(shè)施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，降低住宅項(xiàng)目的占比；同時(shí)下半年將進(jìn)一步加強(qiáng)銷售，增加回款，增加自由現(xiàn)金，進(jìn)一步精細(xì)化管理，嚴(yán)格控制費(fèi)用，控制現(xiàn)金支出。