??凈利連續(xù)四年虧損，首次出現(xiàn)權(quán)益為負(fù)的情況；海外業(yè)務(wù)快速拓展，半年新增34個(gè)境外項(xiàng)目。

??核心觀點(diǎn)【朗詩(shī)出品簽約銷售78.3億元，境內(nèi)代建項(xiàng)目業(yè)績(jī)占比85.6】2024年上半年，朗詩(shī)出品簽約銷售額約為78.3億元、簽約建筑面積約為42.3萬(wàn)平方米。中國(guó)境內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售額22.0億元，占國(guó)內(nèi)朗詩(shī)出品簽約銷售額85.6%。美國(guó)市場(chǎng)貢獻(xiàn)簽約銷售額52.69億元，同比增長(zhǎng)22%，均來(lái)自獨(dú)立投資開發(fā)的權(quán)益項(xiàng)目。

??【境內(nèi)新增均為代建項(xiàng)目，自有權(quán)益項(xiàng)目拓展集中境外市場(chǎng)】2024年上半年，朗詩(shī)共獲取36個(gè)項(xiàng)目，包括中國(guó)境內(nèi)2個(gè)、美國(guó)34個(gè)?？傆?jì)儲(chǔ)備面積增長(zhǎng)86.3萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)可售貨值約為175.1億元。其中，持有權(quán)益項(xiàng)目新增可售面積為53.4萬(wàn)平方米，均在美國(guó)；境內(nèi)新拓展開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目2個(gè)，新增可售面積為33萬(wàn)平方米。

??【營(yíng)收全面縮水，凈利連續(xù)虧損】報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.2億元，同比減少66.6%。企業(yè)主要營(yíng)收入來(lái)源，代建服務(wù)收入和物業(yè)銷售收入均縮水。其中，開發(fā)代建服務(wù)收入為1.83億元，同比減少12.9%；物業(yè)銷售收入為11.4億元，同比下降69.9%；租金收入0.02 億元，同比保持穩(wěn)定。

??【短期債務(wù)持續(xù)增加，經(jīng)營(yíng)面承壓明顯】截至報(bào)告期末，朗詩(shī)的債務(wù)規(guī)模約32.6億，其中短期債務(wù)占比73.9%，短期資金壓力持續(xù)增加。早在2024年4月的時(shí)候，朗詩(shī)就出現(xiàn)過(guò)債務(wù)逾期。報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)權(quán)益總額為-7.051億，首次出現(xiàn)權(quán)益為負(fù)的情況，負(fù)債總量超出企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模。整體來(lái)看，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在延續(xù)，正常經(jīng)營(yíng)面臨較大的不確定性。

??01 銷 售

??朗詩(shī)出品簽約銷售78.3億元
代建項(xiàng)目業(yè)績(jī)占比85.6%

??2024年上半年，朗詩(shī)出品簽約銷售額約為78.3億元、簽約建筑面積約為42.3萬(wàn)平方米，分別同比下降29.9%、24.9%，業(yè)績(jī)下滑速度較快。

??朗詩(shī)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局于中美兩地，境內(nèi)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下以開發(fā)代建服務(wù)為主，開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售22.0億元，占國(guó)內(nèi)朗詩(shī)出品簽約銷售額85.6%；權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售僅為3.71億元，占國(guó)內(nèi)朗詩(shī)出品簽約銷售額14.4%，主要來(lái)自成都、重慶、無(wú)錫等8個(gè)城市13個(gè)項(xiàng)目。朗詩(shī)的境內(nèi)業(yè)務(wù)以代建為主，23年至今拓展項(xiàng)目全部為代建服務(wù)，但隨著代建賽道的擴(kuò)容，競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加劇，2024年上半年朗詩(shī)代建業(yè)務(wù)的簽約銷售也同比下滑60.9%。此外，美國(guó)市場(chǎng)貢獻(xiàn)簽約銷售額52.69億元，同比增長(zhǎng)22%，均來(lái)自獨(dú)立投資開發(fā)的權(quán)益項(xiàng)目。

??02 投 資

??境內(nèi)新增均為代建項(xiàng)目
自有權(quán)益項(xiàng)目拓展集中境外市場(chǎng)

??2024年上半年，朗詩(shī)共獲取36個(gè)項(xiàng)目，包括中國(guó)境內(nèi)2個(gè)、美國(guó)34個(gè)，獲取項(xiàng)目均為開發(fā)銷售型物業(yè)?？傆?jì)儲(chǔ)備面積增長(zhǎng)86.3萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)可售貨值約為175.1億元。其中，持有權(quán)益項(xiàng)目新增可售面積為53.4萬(wàn)平方米，持有權(quán)益項(xiàng)目34個(gè)，均在美國(guó)；境內(nèi)新拓展開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目2個(gè)，均位于無(wú)錫，新增可售面積為33萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約88.2億元。境外業(yè)務(wù)拓展個(gè)數(shù)遠(yuǎn)超境內(nèi)，在國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展受阻的情況下，朗詩(shī)進(jìn)一步押注境外業(yè)務(wù)發(fā)展。

??截至報(bào)告期末，朗詩(shī)擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為726.3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為人民幣1467.8億元。持有權(quán)益項(xiàng)目可售面積為223.47萬(wàn)平方米 ，對(duì)應(yīng)可售貨值約439.6億元。開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共76個(gè)，可售面積502.85萬(wàn)平方米，維持500萬(wàn)平方米規(guī)模。

??從儲(chǔ)備項(xiàng)目地區(qū)分布來(lái)看，美國(guó)地區(qū)總可售面積約170.97萬(wàn)平方米，占比23.5%，中國(guó)境內(nèi)儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積555.35萬(wàn)平方米，占比76.5%，主要位于二線城市和熱點(diǎn)三線城市，如蘇州、成都、無(wú)錫等。

??03 盈 利

??營(yíng)收全面縮水
凈利連續(xù)虧損

??報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.2億元，同比減少66.6%。其中，開發(fā)代建服務(wù)收入為1.83億元，同比下降12.9%；物業(yè)銷售收入為11.4億元，同比下降69.9%；租金收入0.02 億元，同比保持穩(wěn)定。受困于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行波動(dòng)，物業(yè)銷售收入大幅縮水。

??截至報(bào)告期末，毛利約2.15億元，毛利潤(rùn)同比減少70.46%，毛利率約為16.2%，較2023年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。朗詩(shī)凈虧損為6.73億元，凈利潤(rùn)連續(xù)四年為負(fù)。企業(yè)整體盈利仍深陷困境，預(yù)期并不樂觀。

??04 負(fù) 債

??短期債務(wù)持續(xù)增加
流動(dòng)性持續(xù)承壓

??從償債壓力指標(biāo)來(lái)看，非受限現(xiàn)金短債比為0.05，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為107%，債務(wù)壓力大。特別是短期債務(wù)壓力，報(bào)告顯示，截至2024年6月末，朗詩(shī)總債務(wù)規(guī)模為32.6億，其中短期債務(wù)占比73.9%，短期債務(wù)規(guī)模約為24億元，而現(xiàn)金及等價(jià)物僅有2.38億元（含受限制現(xiàn)金），面臨較大的流動(dòng)資金缺口。早在2024年4月的時(shí)候，朗詩(shī)就出現(xiàn)過(guò)債務(wù)逾期。當(dāng)時(shí)，因一筆存量約9614.5萬(wàn)美元的債務(wù)無(wú)法贖回至少30%本金和利息，朗詩(shī)官宣違約。

??報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)權(quán)益總額為-7.051億，首次出現(xiàn)權(quán)益為負(fù)的情況，負(fù)債總量超出企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模。整體來(lái)看，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在延續(xù)，正常經(jīng)營(yíng)面臨較大的不確定性。