??“現(xiàn)在一天要接待幾十組客戶，忙不過來了。”成都保利璟園的置業(yè)顧問告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，前兩個(gè)月成都新房供銷雙降，市場(chǎng)不容樂觀。如今隨著成都天氣連續(xù)霸屏全國(guó)高溫榜，新房市場(chǎng)也出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

??自8月起，成都出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)購(gòu)房政策后，多個(gè)渠道反饋，看新房的人明顯多了。加上近期部分區(qū)域跟進(jìn)出臺(tái)詳細(xì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠細(xì)則，還有多個(gè)關(guān)注度高的改善項(xiàng)目計(jì)劃在9月入市，政策端和市場(chǎng)端利好達(dá)到了空前高度。

??長(zhǎng)期研究成都樓市的專家王巍認(rèn)為，2024年已過半，7月、8月市場(chǎng)不好，出于業(yè)績(jī)考慮，很多房企不得不延長(zhǎng)蓄客期，把推盤推遲至9月、10月。雖然現(xiàn)在的“金九銀十”成色不如以前，但也是房企去化必須爭(zhēng)取的節(jié)點(diǎn)。

??麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪則認(rèn)為，9月前多項(xiàng)新政持續(xù)發(fā)酵加之優(yōu)質(zhì)好盤的推新，這些積極變化將逐步體現(xiàn)到新房成交上，預(yù)計(jì)本次“金九銀十”成都新房成交會(huì)較當(dāng)前好轉(zhuǎn)，但可能較難趕超去年同期。

??新房成交面積下降

??項(xiàng)目花式降價(jià)促去化

??9月1日，成都青羊區(qū)新購(gòu)房政策開始試行。除金融扶持、支持團(tuán)購(gòu)、房票安置、鼓勵(lì)以舊換新外，《青羊區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干措施》特別明確：凡2024年1月1日至2025年2月28日期間，完成網(wǎng)簽備案的新建住宅購(gòu)房者，若其子女在2025年有入學(xué)（園）需求，經(jīng)公安預(yù)審具有落戶條件，在保障戶籍適齡兒童入學(xué)（園）的基礎(chǔ)上，參照青羊區(qū)戶籍適齡兒童入學(xué)（園）辦法，“可在新建住宅購(gòu)房片區(qū)的區(qū)屬公辦幼兒園、小學(xué)、初中入學(xué)（園）?！?/p>

??“青羊區(qū)房?jī)r(jià)太高了，之前不敢看?！弊鳛槌啥紓鹘y(tǒng)的教育強(qiáng)區(qū)，此次青羊區(qū)釋放的誠(chéng)意讓李先生感到驚喜。平時(shí)只看武侯新城和二八板塊新房的他，現(xiàn)在覺得如果孩子在青羊區(qū)能有好學(xué)校上，感覺也能沖一沖。

??8月成都新房市場(chǎng)低迷，政策層層推進(jìn)，還是以激勵(lì)項(xiàng)目努力去化為主。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月成都新房只成交了92.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑7%，僅比春節(jié)月的成交量高。王巍分析認(rèn)為，當(dāng)前人口增速和城鎮(zhèn)化都在放緩，購(gòu)房者更看重自住，項(xiàng)目?jī)r(jià)格、品質(zhì)和周邊配套缺一不可。這樣的心態(tài)，會(huì)讓一般的營(yíng)銷動(dòng)作都沒效果。

??正如李先生所言，如果不是買新房可以享受就學(xué)支持，他根本不會(huì)對(duì)在青羊區(qū)買房起心動(dòng)念。但無(wú)論政策調(diào)整還是市場(chǎng)自我修復(fù)，想完全解開購(gòu)房者買房“痛點(diǎn)”，非常困難。

??受成交量影響，供應(yīng)方面也有所變化?？硕饠?shù)據(jù)顯示，8月成都中心城區(qū)僅6次開盤，環(huán)比下滑25%，推盤量降至新低。一位項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，推新不如扎實(shí)做好蓄客、消化庫(kù)存。

??市場(chǎng)降價(jià)動(dòng)作更加明顯。

??9月4日，位于青羊區(qū)成飛板塊的愛情璽樾萬(wàn)璟項(xiàng)目推出了20多套特價(jià)房，單價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。記者發(fā)現(xiàn)，愛情璽樾萬(wàn)璟此前5次取證，備案單價(jià)都在2萬(wàn)元+，現(xiàn)在每平方米降價(jià)7000元+，降價(jià)力度連很多渠道人員都直呼不可思議。

??無(wú)獨(dú)有偶，天府法務(wù)區(qū)的保利璟園近期也將推出特價(jià)房源，均價(jià)僅1.7萬(wàn)元/平方米左右。建筑面積約141平方米的戶型以前要賣300萬(wàn)元左右，現(xiàn)在預(yù)計(jì)230萬(wàn)元左右就能成交。置業(yè)顧問告訴記者，這樣的特價(jià)房源只有幾套，現(xiàn)在來售樓部看房的人比較多，預(yù)計(jì)幾天就能賣完。

??另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖天府青云闕、天府九里、西宸御湖境、國(guó)賓華曦府、龍湖天瀾等絕大部分樓盤，都有不同程度的優(yōu)惠。

??王巍認(rèn)為，位置、產(chǎn)品、配套都比較一般的項(xiàng)目，去化只能靠降價(jià)。“他們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域附近的二手房，如果價(jià)格比二手房高，購(gòu)房者就會(huì)考慮去二手房市場(chǎng)撿漏。這也是今年成都二手房網(wǎng)簽數(shù)量比新房高很多的原因?！?/p>

??上述項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則表示，市場(chǎng)低迷并非一日之寒，想要完全扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)局面幾乎不可能。即使現(xiàn)在售樓部開始熱鬧，他們對(duì)后市判斷依然謹(jǐn)慎，無(wú)意在“金九銀十”推新。

??言外之意，部分樓盤想要抓住“金九銀十”努力去化，不排除繼續(xù)降價(jià)的可能。只是考慮到老業(yè)主的情緒，會(huì)將降價(jià)房源包裝成工抵房，分批次少量多次推出，整體市場(chǎng)降價(jià)促銷的趨勢(shì)不可逆。

??多個(gè)高端項(xiàng)目將入市

??提振市場(chǎng)信心

??高端項(xiàng)目的處境則截然不同。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月成都預(yù)計(jì)有15個(gè)項(xiàng)目推新，其中西派交子、越秀天悅云萃二期這樣關(guān)注度高的高端改善項(xiàng)目也將在9月推出新房源。

??8月31日這天，位于成都林家壩板塊的西派交子售樓部有兩三百組客戶到訪，氣氛熱烈。置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)目前排號(hào)人數(shù)已經(jīng)快接近首批次房源套數(shù)的3倍。“凍資20萬(wàn)元可以額外再優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)”。

??9月1日，成都很多購(gòu)房群和自媒體賬號(hào)被越秀天悅云萃二期建筑面積約143平方米戶型刷屏，如此明顯的宣傳鋪排顯然是為項(xiàng)目取證開盤造勢(shì)。一位成都房地產(chǎn)媒體負(fù)責(zé)人透露，越秀天悅云萃二期建筑面積約143平方米的洋房?jī)?yōu)惠后總價(jià)可能在450萬(wàn)~500萬(wàn)元。

??而最新取證的龍湖觀萃精裝總價(jià)為369.14萬(wàn)~858.94萬(wàn)元，蔚藍(lán)卡地亞花園城藍(lán)庭更是千萬(wàn)級(jí)豪宅。其實(shí)這樣的高端改善項(xiàng)目，即使算上優(yōu)惠，也是普通購(gòu)房者難以企及的。

??正如青羊區(qū)的建發(fā)書香云錦置業(yè)顧問所言，項(xiàng)目?jī)?yōu)惠不大，建筑面積約130平方米的戶型總價(jià)在420萬(wàn)~440萬(wàn)元之間，建筑面積約143平方米的戶型總價(jià)在480萬(wàn)~530萬(wàn)元之間，畢竟價(jià)格與價(jià)值是永遠(yuǎn)對(duì)等的。

??他們推盤的自信來自市場(chǎng)。

??上周開盤的四川師大站TOD·錦江府南苑組團(tuán)推貨，單價(jià)30892元/平方米，開盤去化高達(dá)九成。另有數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月成都1000萬(wàn)元以上豪宅成交683套，創(chuàng)下同期新高。

??王巍認(rèn)為，高品質(zhì)的項(xiàng)目甚至豪宅的熱銷，給市場(chǎng)傳遞了一定積極信號(hào)，有利于提振市場(chǎng)信心。只要產(chǎn)品足夠稀缺、足夠有質(zhì)量，依然不會(huì)缺乏買家，倒逼開發(fā)商研磨產(chǎn)品的能力。對(duì)于普通購(gòu)房者來說，抓住“金九銀十”絕大部分樓盤降價(jià)的節(jié)點(diǎn)，以更低的成本完成買房置業(yè)，也是不錯(cuò)的購(gòu)房窗口期。

??據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)信心指數(shù)，8月成都市場(chǎng)信心指數(shù)為-0.85，較7月回升0.04。雖然仍處于市場(chǎng)低迷區(qū)間，但可以看到，利好政策一經(jīng)推出，短期內(nèi)市場(chǎng)信心確實(shí)會(huì)出現(xiàn)一定的修復(fù)跡象。

??關(guān)榮雪認(rèn)為，目前樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復(fù)，后續(xù)仍然需要政策的積極引導(dǎo)以及經(jīng)濟(jì)就業(yè)環(huán)境的改善與穩(wěn)定。