政策密集刺激,為什么購(gòu)房者仍在觀望?

市場(chǎng)編輯部 CRIC研究 2023-10-12 08:21:19 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??三季度以來(lái)高頻次的政策仍在持續(xù)發(fā)酵,但成交數(shù)據(jù)顯示樓市表現(xiàn)仍然平淡。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),9月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比微增3%;“雙節(jié)”期間重點(diǎn)42城成交同比微增2%,但與今年五一假期相比,跌幅達(dá)到11%。

??松動(dòng)政策觸動(dòng)部分改善需求,在這部分需求短暫釋放之后,市場(chǎng)重又回歸平靜。

??這也意味著,當(dāng)前購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

??CRIC在8月和9月的兩輪調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,購(gòu)房者短期入市動(dòng)力不足,新政前后,計(jì)劃3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的人群占比分別為11%和12%;新政后,3個(gè)月至半年內(nèi)購(gòu)房人群的比重也僅提升了2個(gè)百分點(diǎn)。

??購(gòu)房者仍在觀望。

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??三季度,地方政策迎來(lái)高頻次松綁。133個(gè)省市218次放松房地產(chǎn)政策,頻次較二季度翻倍,力度也明顯增加。

??9月迎來(lái)核心城市雙限解禁潮,83城政策松綁,南京、青島等11個(gè)核心城市取消限購(gòu),一線城市廣州、重點(diǎn)二線城市廈門、西安、長(zhǎng)沙、成都限購(gòu)縮圍降檻,合肥、鄭州等8城全面解除限售。

??核心城市已成為“救市主力軍”。

??進(jìn)入10月,第40周和第41周,就有40城政策松綁,主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限售、放松公積金貸款、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、減稅降費(fèi)等。

??樓市成交已有所修復(fù)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),9月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1205萬(wàn)平方米,環(huán)比微增3%,同比下降23%。前9月累計(jì)同比微增2%,增幅較上月持續(xù)收窄。一線城市因新政刺激,短期內(nèi)熱度回升。

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??再來(lái)看“雙節(jié)”期間成交數(shù)據(jù),整體不如預(yù)期。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,42個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交166.66萬(wàn)平方米,較9月日均降幅達(dá)52%,較2022年同期同比微增2%,與今年五一假期相比,跌幅也達(dá)到11%。

??同樣,二手房成交動(dòng)能減弱,8個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交面積較9月周均下降超8成,較去年十一期間下降8%。

??核心城市雖然帶來(lái)一波需求釋放,但復(fù)蘇后勁已明顯不足。

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??哪類人群比較關(guān)注樓市政策?政策對(duì)哪類人群更有效?

??根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,改善人群無(wú)論是否有買房意愿,他們對(duì)近期出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策比較關(guān)注。

??松動(dòng)政策落地后,有近四成購(gòu)房者置業(yè)信心更積極,他們普遍認(rèn)為近期有合適得項(xiàng)目就會(huì)下手。可以說(shuō),新政加速了改善需求釋放。

??通過(guò)對(duì)比8月和9月改善人群的置業(yè)計(jì)劃,我們發(fā)現(xiàn),新政后有近期置業(yè)打算的購(gòu)房者占比上升9個(gè)百分點(diǎn)至77%。并且,在半年至一年內(nèi)打算購(gòu)房的人群占比由新政前的28%,提升至40%。

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??對(duì)于改善人群而言,存量房貸下調(diào)、認(rèn)房不認(rèn)貸和換房退稅費(fèi)是對(duì)改善人群購(gòu)房決策影響最大的政策利好。

??其中,存量首套房貸利率的降低直接減輕有房人群的經(jīng)濟(jì)壓力,認(rèn)房不認(rèn)貸和換房退稅費(fèi)政策更是切中改善人群痛點(diǎn),有助于降低置換成本,促進(jìn)“賣一買一”的聯(lián)動(dòng)需求,因而對(duì)改善人群的購(gòu)買力影響最明顯。

??約有三成左右改善人群重視首付比例下調(diào),但大部分改善人群認(rèn)為,雖然購(gòu)房門檻有所降低,但是他們?nèi)詴?huì)理性評(píng)估自己的長(zhǎng)期還貸壓力。

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??實(shí)際上,在購(gòu)房意愿調(diào)研中,接近半數(shù)購(gòu)房者仍在觀望,46%的購(gòu)房者認(rèn)為可能還會(huì)有更多政策利好。

??從打算購(gòu)房的時(shí)間變化來(lái)看,政策對(duì)改善需求有一定的刺激,但短期入市動(dòng)力不足。

??新政前后,計(jì)劃3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的人群占比分別為11%和12%,比重幾乎沒有發(fā)生變化。

??再把時(shí)間周期拉長(zhǎng),新政后3個(gè)月至半年內(nèi)購(gòu)房人群的比重也僅提升了2個(gè)百分點(diǎn)。

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??在參與調(diào)研的人群中,“家里有房”和“經(jīng)濟(jì)不確定性高,不愿意承擔(dān)高額的房貸風(fēng)險(xiǎn)”是他們不打算近期買房的兩大主要原因。

??目前,市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生較大轉(zhuǎn)變,改善人群雖然對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿意,但并不著急出手,再加上經(jīng)濟(jì)不景氣使得購(gòu)房者不再盲目跟風(fēng),而是更加注重財(cái)務(wù)安全和未來(lái)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

??也就是說(shuō),經(jīng)濟(jì)承壓使得購(gòu)房者置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好出現(xiàn)明顯的下降。

??在政策刺激下,他們也開始擔(dān)憂房子能否保值增值,在此情況下,改善人群的置業(yè)決策也偏向謹(jǐn)慎。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,“覺得房子沒有投資價(jià)值”成為購(gòu)房者不打算買房的第三大原因,且占比由8月的8%大幅上升11個(gè)百分點(diǎn)至19%。

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??購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)整空間仍有更多期待。

??根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示,有77%的改善購(gòu)房者認(rèn)為,未來(lái)政策將會(huì)進(jìn)一步放松。尤其是隨著一線城市廣州放開部分區(qū)域的住宅限購(gòu),其他核心一二線城市的購(gòu)房者也對(duì)政策調(diào)整空間報(bào)以更多期待。

??僅有15%認(rèn)為當(dāng)前政策基本到底,且這部分人群以三四線城市的購(gòu)房者為主。 

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??事實(shí)上,四季度政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

??北上深一線城市或跟隨廣州調(diào)整限購(gòu),但全面解除的可能性不大,大概率限于局部調(diào)整,比如遠(yuǎn)郊區(qū)域購(gòu)房社保年限要求、非戶籍單身購(gòu)房限制等。部分二線城市有望放寬甚至取消限購(gòu)。

??限貸政策中套數(shù)認(rèn)定等方面仍有余量,比如認(rèn)貸不認(rèn)房,再比如放寬多孩家庭群體套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等,另外購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免均是可選項(xiàng)。 

??改善人群已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力,他們關(guān)注政策、觀察市場(chǎng),其置業(yè)需求顯露出較強(qiáng)的韌性。

??一部分改善人群在新政的刺激下有加速入市的意愿,但更多的改善置業(yè)者仍在期待更多政策放松空間,對(duì)置業(yè)決策仍報(bào)以謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度。

??市場(chǎng)仍在期待產(chǎn)品力的突破與產(chǎn)品品質(zhì)的提升,以調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)房意愿、激活改善需求。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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