??近年來(lái)，我國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)過(guò)探索和調(diào)整，已進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段。

??尤其是2021年以來(lái)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)在土地供應(yīng)、財(cái)政稅收、資本市場(chǎng)等各方面得到進(jìn)一步政策支持。中國(guó)住房租賃企業(yè)的盈利模式與資產(chǎn)管理模式將得到進(jìn)一步突破，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步向機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化和數(shù)字化發(fā)展。

??據(jù)克而瑞對(duì)2022年住房租賃企業(yè)數(shù)字化建設(shè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前TOP30的頭部住房租賃運(yùn)營(yíng)商已全部實(shí)現(xiàn)自建或第三方搭建數(shù)字化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

??從住房租賃行業(yè)整體的數(shù)字化投入來(lái)看，2021年數(shù)字化投入量為25.7億元，2022年增加到28.6億元，同比增加11%，預(yù)計(jì)2025年整個(gè)行業(yè)數(shù)字化投入的規(guī)模將超過(guò)40億元。

??在住房租賃市場(chǎng)中，數(shù)字化技術(shù)既是洞察和預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)的重要工具，也是捕捉租住需求的準(zhǔn)確手段。

??住房租賃行業(yè)已經(jīng)從跑馬圈地、依靠資本擴(kuò)張、追求規(guī)模增長(zhǎng)的階段，逐漸進(jìn)入到了精細(xì)化管理階段。

??目前，規(guī)模更大、居住體驗(yàn)更佳的租賃社區(qū)成為新的租賃風(fēng)向標(biāo)，產(chǎn)品的變化對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力有著要求的更高，更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

??在前期產(chǎn)品定位階段，數(shù)字化管理系統(tǒng)能夠?qū)Φ攸c(diǎn)、交通、面積、戶(hù)型、朝向、裝修等維度通過(guò)定價(jià)決策模型進(jìn)行合理決策；在中期運(yùn)營(yíng)管理和風(fēng)險(xiǎn)把控階段，數(shù)字化管理系統(tǒng)可以通過(guò)算法對(duì)需求、租期、房態(tài)、價(jià)格變化等作出測(cè)算與分析，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。在后期盈利指標(biāo)上，數(shù)字化管理系統(tǒng)可以提供項(xiàng)目的出租率、續(xù)租率以及GOP等更多數(shù)據(jù)的歸納總結(jié)，有效地賦能資產(chǎn)保值增值。

??最重要的是，數(shù)字化管理系統(tǒng)能夠打通租賃住房全鏈條，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、服務(wù)、人員全維度運(yùn)營(yíng)管理效率提升的同時(shí)，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)場(chǎng)景、運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景、消費(fèi)場(chǎng)景等多維度場(chǎng)景的全打通。

??住房租賃企業(yè)數(shù)字化已經(jīng)由早期創(chuàng)業(yè)系、酒店系搭建，僅滿(mǎn)足基本功能和運(yùn)營(yíng)需求的運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，發(fā)展至如今能夠承擔(dān)租賃社區(qū)管理的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，智能化的數(shù)字管理系統(tǒng)已經(jīng)能夠?yàn)樽》孔赓U企業(yè)提供智能決策。目前，經(jīng)過(guò)各企業(yè)不斷迭代升級(jí)，在運(yùn)營(yíng)管理方面已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化覆蓋。

??據(jù)克而瑞對(duì)2022年住房租賃企業(yè)數(shù)字化建設(shè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前TOP30的頭部住房租賃運(yùn)營(yíng)商已全部實(shí)現(xiàn)自建或第三方搭建數(shù)字化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。此外，頭部住房租賃企業(yè)根據(jù)企業(yè)規(guī)模和拓展需求，開(kāi)發(fā)數(shù)字化系統(tǒng)，在渠道獲客平臺(tái)、業(yè)財(cái)一體化管理、智能物聯(lián)系統(tǒng)和前期決策系統(tǒng)等多向發(fā)展。

??隨著數(shù)字化技術(shù)的不斷成熟和應(yīng)用，租賃企業(yè)整體數(shù)字化運(yùn)用的比例將逐漸提高。這將有助于推動(dòng)租賃行業(yè)的發(fā)展，提升行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新能力。

??自2017年住建部公布中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市以來(lái)，試點(diǎn)城市積極發(fā)展建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，數(shù)字化建設(shè)投入水平不斷提高。從住房租賃行業(yè)整體的數(shù)字化投入來(lái)看，2021年數(shù)字化投入量為25.7億元，2022年增加到28.6億元，同比增加11%，預(yù)計(jì)2025年整個(gè)行業(yè)數(shù)字化投入的規(guī)模將超過(guò)40億元。

??從企業(yè)層面來(lái)看，隨著住房租賃的風(fēng)向標(biāo)由幾層樓向大社區(qū)轉(zhuǎn)變，數(shù)字化系統(tǒng)的建設(shè)規(guī)模及深度也逐漸提升。如創(chuàng)業(yè)系中魔方智聯(lián)作為早期開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)的企業(yè)之一，現(xiàn)今已擁有百人的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，研發(fā)投入過(guò)億元。地方國(guó)企中成都城投成立旗下國(guó)有資產(chǎn)數(shù)字化管理平臺(tái)松蘿資管，項(xiàng)目初始投入資金達(dá)1200萬(wàn)元。

??如今企業(yè)數(shù)字化建設(shè)已成為為各大長(zhǎng)租公寓品牌深耕賽道之一，自研數(shù)字化系統(tǒng)也隨著時(shí)代的發(fā)展不斷迭代更新。

??1、為業(yè)務(wù)管理賦能

??隨著租房市場(chǎng)的快速發(fā)展，數(shù)字化也成為企業(yè)不可缺少的管理手段。數(shù)字化對(duì)住房租賃行業(yè)的內(nèi)部業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)處理以及外部上下游協(xié)作都帶來(lái)了很大的便利和效益。

??如數(shù)字化可以通過(guò)統(tǒng)一的平臺(tái)或系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住房租賃企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的一體化。包括從租賃合同的簽訂、租金收取、維修服務(wù)到退房等各個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)自動(dòng)化和智能化的管理，大大減少了人工干預(yù)和錯(cuò)誤，提高工作效率和準(zhǔn)確性。

??還可以幫助住房租賃企業(yè)更好地與外部上下游企業(yè)進(jìn)行協(xié)作和溝通。例如，與物業(yè)管理公司、維修服務(wù)公司等合作時(shí)，數(shù)字化可以使得信息共享和溝通更加及時(shí)和準(zhǔn)確，提高工作效率和客戶(hù)滿(mǎn)意度。

??不僅如此，數(shù)字化甚至可以幫助住房租賃企業(yè)更好地了解市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，從而更好地制定經(jīng)營(yíng)策略和發(fā)展計(jì)劃。同時(shí)，數(shù)字化也可以幫助企業(yè)提高品牌影響力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而更好地實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；l(fā)展。

??2、提升出租率

??住房租賃企業(yè)借助數(shù)字化技術(shù)，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶(hù)，了解客戶(hù)的需求和偏好，制定個(gè)性化的營(yíng)銷(xiāo)策略，提高營(yíng)銷(xiāo)效率，從而快速提升出租率，縮短爬坡期。此外，數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)還可以降低獲客成本，通過(guò)線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)和私域營(yíng)銷(xiāo)的方式，不僅能夠托大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)覆蓋范圍、提升目標(biāo)客群觸達(dá)度，也可以減少傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式的費(fèi)用，如廣告宣傳、促銷(xiāo)活動(dòng)等。

??線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)主要通過(guò)以下幾種方式來(lái)增加品牌曝光度和吸引潛在客戶(hù)：（1）利用社交媒體營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)微信、微博、抖音、小紅書(shū)等社交媒體平臺(tái)，發(fā)布租賃信息、分享租賃經(jīng)驗(yàn)，以及推廣租賃產(chǎn)品和服務(wù)；（2）制作營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容：通過(guò)制作短視頻、圖文等營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容。同時(shí)，可以邀請(qǐng)用戶(hù)在社交媒體上分享租賃體驗(yàn)；（3）優(yōu)化搜索引擎：優(yōu)化網(wǎng)站內(nèi)容和結(jié)構(gòu)，提高網(wǎng)站的搜索排名；（4）投放線(xiàn)上廣告：可以在搜索引擎、社交媒體等平臺(tái)上投放廣告。

??3、提升租住體驗(yàn)

??數(shù)字化已成為租賃企業(yè)提升客戶(hù)體驗(yàn)和服務(wù)質(zhì)量的重要手段。目前租賃企業(yè)主要開(kāi)發(fā)了APP、小程序、官網(wǎng)等數(shù)字化渠道，租客通過(guò)手機(jī)端或PC端即可完成找房、預(yù)約、看房、簽約、繳費(fèi)、租后服務(wù)、報(bào)修、續(xù)租、退房等全生命周期租房需求，企業(yè)提升管理效率的同時(shí)，也讓租客體驗(yàn)到更方便、快捷、透明的服務(wù)。除此之外，還可以提供緊急聯(lián)系人、智能安防和社區(qū)活動(dòng)發(fā)布等一系列便捷的租賃服務(wù)，以及個(gè)性化定制服務(wù)等，增加客戶(hù)粘性和滿(mǎn)意度。

??在住房租賃市場(chǎng)中，數(shù)字化技術(shù)既是洞察和預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)的重要工具，也是捕捉租住需求的準(zhǔn)確手段。通過(guò)收集和分析大數(shù)據(jù)，可以對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行深入的數(shù)據(jù)挖掘和分析，從而幫助企業(yè)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，洞察住房租賃市場(chǎng)變化。利用人工智能算法可以對(duì)租賃市場(chǎng)的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，通過(guò)這些大數(shù)據(jù)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的租賃水平和需求走勢(shì)，準(zhǔn)確把握租賃市場(chǎng)趨勢(shì)，將復(fù)雜的投資策略轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行、可量化的決策。

??如數(shù)字化技術(shù)可以通過(guò)分析客群的行為，精準(zhǔn)捕捉租客需求，幫助租賃企業(yè)更好地了解承租人的需求和偏好，從而更好地匹配租賃供需，提高租賃市場(chǎng)的效率，為設(shè)計(jì)更匹配租客的租賃產(chǎn)品提供有力支撐。

??因此，數(shù)字化技術(shù)為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了可能，企業(yè)可以根據(jù)大數(shù)據(jù)對(duì)租客的需求分析，開(kāi)發(fā)出更符合市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的租賃產(chǎn)品，例如合理的公區(qū)配置、人性化的收納設(shè)計(jì)、戶(hù)型面積配置等，幫助租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的迭代和優(yōu)化，進(jìn)一步提高租客的租住體驗(yàn)，使租賃產(chǎn)品更具附加值和差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而推動(dòng)住房租賃行業(yè)的健康發(fā)展。

??1、瓴寓國(guó)際FALCON趨勢(shì)研判系統(tǒng)

??瓴寓國(guó)際研發(fā)的FALCON趨勢(shì)研判系統(tǒng)，通過(guò)人工智能和大數(shù)據(jù)能力，建立租賃數(shù)據(jù)分析模型，系統(tǒng)包括了競(jìng)品分析、市場(chǎng)監(jiān)控、區(qū)域分析、供需分析等模塊，針對(duì)重點(diǎn)城市進(jìn)行租房數(shù)據(jù)采集，并以可視化的方式進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和決策建議。

??2、克而瑞CRIC城市租售系統(tǒng)

??克而瑞CRIC城市租售系統(tǒng)對(duì)全國(guó)55城租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，在宏觀方面，對(duì)城市租賃市場(chǎng)大數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，包含運(yùn)營(yíng)商數(shù)量、產(chǎn)品品牌、項(xiàng)目數(shù)量、房源數(shù)量、出租率、出租坪效等數(shù)據(jù)。在微觀方面，對(duì)租賃市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，包含集中式公寓、分散式公寓及個(gè)人房源的出租率變化、租金變化、掛牌數(shù)據(jù)、戶(hù)型等數(shù)據(jù)。CRIC租售系統(tǒng)將繁復(fù)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為簡(jiǎn)單易懂的數(shù)字化地圖，有助于洞察各地租賃市場(chǎng)的租賃趨勢(shì)，幫助住房租賃企業(yè)作出合理的投資決策。

??投資決策數(shù)字化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是前期拿地拓展和項(xiàng)目定位，二是提高個(gè)案項(xiàng)目決策的精準(zhǔn)度。企業(yè)通過(guò)建立數(shù)據(jù)模型來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)，幫助企業(yè)進(jìn)行投資組合優(yōu)化，以降低風(fēng)險(xiǎn)并提高收益，數(shù)字化使投資決策過(guò)程更加透明、公正，減少人為干擾和主觀臆斷。

??在拿地和項(xiàng)目定位階段，傳統(tǒng)方式依賴(lài)人的經(jīng)驗(yàn)，在搜集項(xiàng)目相關(guān)外部數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上做決策。而基于數(shù)字化系統(tǒng)積累的歷史項(xiàng)目投資、產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)、成本和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，輔以地理信息數(shù)據(jù)、人口數(shù)據(jù)、市場(chǎng)行情等外部數(shù)據(jù)，可以建立一套智能的項(xiàng)目投資和產(chǎn)品定位決策模型。在項(xiàng)目投資等決策時(shí)，輸入項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，由機(jī)器根據(jù)數(shù)據(jù)模型直接給出最終的投資決策，避免依靠經(jīng)驗(yàn)決策的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

??總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)數(shù)字化工具的應(yīng)用，企業(yè)可以更加科學(xué)、精準(zhǔn)地進(jìn)行投資決策，投資決策的數(shù)字化是未來(lái)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

??長(zhǎng)租行業(yè)陸續(xù)涌現(xiàn)一批無(wú)論是規(guī)模增長(zhǎng)還是盈利能力，都進(jìn)入了更好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)的企業(yè)，這背后既有對(duì)行業(yè)的深入理解，又有對(duì)運(yùn)營(yíng)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的持續(xù)積累。

??盈利能力判斷無(wú)非看兩個(gè)指標(biāo)，一方面是收入增長(zhǎng)，一方面是成本控制。而數(shù)字化能夠在多個(gè)方面為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新賦能，提質(zhì)增效，以提高企業(yè)的營(yíng)收利潤(rùn)率。

??因此，我們認(rèn)為管理數(shù)字化的加速，對(duì)于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。數(shù)字化技術(shù)可以收集并集中分析更多有效的大數(shù)據(jù)，提高租賃監(jiān)管的效率和精準(zhǔn)度。通過(guò)數(shù)字化技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)租賃市場(chǎng)的數(shù)據(jù)采集、分析和監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決市場(chǎng)中的問(wèn)題，提高監(jiān)管的精準(zhǔn)度和效率。

??加快管理數(shù)字化，推動(dòng)構(gòu)建現(xiàn)代化的租賃監(jiān)管體系，是促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的重要方向。需要政府、企業(yè)和社會(huì)各方共同努力。