??近日，青島和南京“租房落戶”政策受到了市場熱議。

??一直以來，青島和南京作為特大城市，在人才吸引力上雖不及一線城市，但在二線城市中一直位于前列。但在放寬落戶條件大背景下，多個城市都在加速深化戶籍政策改革，相繼降低落戶門檻。隨著全國人口進入負增長通道，中心城市想要仍維持人口紅利，都會加入到“人口爭奪戰(zhàn)”中來。

??此次發(fā)布“租房可落戶”的消息一方面代表著“租售同權(quán)”政策的進一步落地，另一方面也在一定程度上可以看做是近年來的“搶人大戰(zhàn)”的升級。

??近日，南京市公安局就《南京市積分落戶實施辦法(征求意見稿)》公開征求意見。征求意見稿與正在實施的落戶辦法相比，取消了“累計繳納城鎮(zhèn)職工社會保險不少于12個月”的限制，此外，租賃住房也納入積分。

??據(jù)了解，在南京市已辦理居住證并合法租賃住房的，連續(xù)租賃每滿1年積6分，最高不超過30分。同時具備“房產(chǎn)情況”和“租賃住房情況”加分項指標(biāo)的，只計兩者高分項。

??征求意見稿與現(xiàn)有落戶辦法相比，一個明顯的變化是加分指標(biāo)方面增加了“租賃住房情況”。同時在現(xiàn)有的落戶辦法中對落戶者的要求有所調(diào)整，刪掉了“累計繳納城鎮(zhèn)職工社會保險不少于12個月”的內(nèi)容，這意味著積分落戶條件放寬。

??在這之前，青島要比南京動作更快一步，11月7日就發(fā)布了租房可以落戶的消息，據(jù)山東省青島市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的通知》來看，其中提到，在城鎮(zhèn)租賃房屋居住并辦理租賃合同備案和居住登記的人員，在房屋租賃期間可以申請本人及其近親屬在城鎮(zhèn)近親屬家庭戶或者租賃房屋所在地的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶落戶。

??這也是青島近3年來對落戶政策的又一次大幅調(diào)整，與2021年版戶籍政策相比，區(qū)域門檻、年齡門檻等基本取消了，租房就能在青島落戶，且沒有租房周期限制。

??事實上，早在2020年蘇州就已發(fā)布“租房落戶”政策。當(dāng)時的背景是2020年疫情之后各地支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)、再次迎來了各類城市放開落戶、取消落戶限制政策出臺的高峰期。

??正是在“搶人大戰(zhàn)”進入“白熱化”背景下，2020年12月22日，蘇州市公布了《關(guān)于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》，其中提到“落戶租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶，破除隱形門檻”。這一政策在當(dāng)時便已引起熱議。

??據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布的《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》顯示，2022年共有5座城市實現(xiàn)“升級”，分別為武漢、東莞、杭州、合肥和蘇州，全國城區(qū)總?cè)丝谠?00萬人以上的城市達到19座。其中，蘇州城區(qū)總?cè)丝谶_到500.08萬，邁過500萬人的門檻，成為特大城市。

??至此，長三角地區(qū)的超大特大城市數(shù)量達到了5座，分別為上海、杭州2座超大城市，以及南京、合肥、蘇州3座特大城市，占全國超大特大城市總數(shù)量的1/4。

??由此可見，近年來蘇州在“人口爭奪戰(zhàn)”中人口數(shù)量增長效果明顯較好。

??此次青島、南京的“租房落戶”政策也是在全國人口進入負增長通道下，出于對人口紅利的維持和保護，選擇進一步降低落戶門檻。

??不僅是青島和南京，在放寬落戶條件大背景下，鄭州、南京、西安、杭州等多個熱點城市都在加速深化戶籍政策改革，相繼降低落戶門檻。

??受晚婚晚育、婚育理念轉(zhuǎn)變的影響，我國人口出生率明顯下降。2022年，我國人口出生規(guī)模首次跌破千萬，總?cè)丝谝?guī)模減少85萬人，至此我國正式步入人口負增長國家之列。

??與此同時，受人口大規(guī)模流動的影響，部分頭部城市常住人口規(guī)模仍在持續(xù)增加，這些人口的增長勢必能帶來城市住房需求總量的提升，也將成為穩(wěn)定市場波動的需求“水庫”。

??從2023年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究前50城市來看，上海、北京、成都、杭州、深圳、廣州、合肥、武漢、南京、西安、寧波、蘇州、長沙、重慶、福州、廈門、佛山、青島、濟南、天津等50個城市多為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展重點城市，經(jīng)濟發(fā)展水平領(lǐng)先于全國大部分城市，一直以來就是流動人口的主要流入地。

??而隨著經(jīng)濟發(fā)展模式逐漸以區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式為主，這些城市對流動人口的吸引力也進一步增強。就2022年數(shù)據(jù)來看，這50個城市擁有全國34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，較2020年略有提升。

??統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年中國城鎮(zhèn)化率達65.22%，但近年來，這些“搶人大戰(zhàn)”最為激烈的城市多為經(jīng)濟強市，得益于領(lǐng)先的經(jīng)濟水平，城鎮(zhèn)化推進也比較早，按照城鎮(zhèn)化發(fā)展進程預(yù)測，這些城市城鎮(zhèn)化進程將趨于緩慢。

??因此，這些城市的住房剛性需求的增長主要依靠新增流動人口。

??在目前國內(nèi)人口已經(jīng)出現(xiàn)負增長的情況下，各大城市都面臨一個人口增速下降的現(xiàn)實，預(yù)計未來幾年，國內(nèi)主要城市人口增長將持續(xù)下降，這些城市的住房需求規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)下降。為保持人口增量，多地選擇放寬了落戶政策，開啟“搶人大戰(zhàn)”，就連一線城市也加入其中，相繼下調(diào)落戶門檻。

??需要注意的是，早在蘇州提出“租房落戶”之前，無錫、紹興、濟南、吉林、張家口、聊城等十余個城市就已出臺過租房可落戶的相關(guān)規(guī)定。

??而從此次青島和南京相繼發(fā)布“租房落戶”可以看到，“租房落戶”或成為放寬放開落戶的重要抓手。

??這一方面是因為近年來各大城市落戶門檻持續(xù)降低，不少城市已經(jīng)接近“零門檻”，另外一方面則是因為近年來隨著保租房市場的大力推進，未來勢必將會出現(xiàn)相應(yīng)的配套政策，進一步推動“租售同權(quán)”政策的落地。

??租房可落戶，是租售同權(quán)在戶籍領(lǐng)域的重要體現(xiàn)，同時也是租售同權(quán)的基礎(chǔ)。

??我們認為，未來可能政策朝向“取消租房落戶限制”、“租房落戶年限”等方向?qū)捤?。但對一線城市及部分二線熱點城市而言，“租房落戶”仍較遙遠。

??近年來“人才爭奪戰(zhàn)”不斷升級，從城市綜合實力的角度來看，過去不少城市通過人才政策，吸引大量優(yōu)質(zhì)人才，隨著人才利好逐漸顯現(xiàn)，人口增量帶來大量的市場紅利，以成都、西安、杭州為代表的強二線城市房地產(chǎn)市場也迎來了大量落戶購房需求。

??我們認為，未來很長一段時間，人口變化是房地產(chǎn)行業(yè)面臨最大挑戰(zhàn)之一，深挖潛在增量更為關(guān)鍵。

??從政策本身來看，青島和南京的落戶新政對樓市利好程度有限，較難出現(xiàn)市場反轉(zhuǎn)行情，加之租房即可落戶成為趨勢性內(nèi)容，未來或?qū)κ袌鰩硪欢ǖ臎_擊。