??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2023年11月22日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的第十四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，以適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。

??本次論壇由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳宜明主持，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊、浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長施衛(wèi)忠、杭州市人民政府副秘書長褚燁致辭，邀請了第十三屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦，住建部政策研究中心副主任浦湛，中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立，清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長吳璟，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、綠城中國董事會主席、綠城管理董事會聯(lián)席主席張亞東，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國建設(shè)科技集團(tuán)總裁孫英，星河灣集團(tuán)副總裁譚偉江，海爾智家副總裁、空氣產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理宋玉軍，美的置業(yè)集團(tuán)睿住智能總經(jīng)理朱春晨等各領(lǐng)域的專家進(jìn)行了演講分享。

??論壇全程“干貨”滿滿（有關(guān)會議報(bào)道，請戳此鏈接>>>第十四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇），以下為您帶來10位重磅嘉賓的精彩觀點(diǎn)：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??馮?。簩ξ磥砦覀儜?yīng)有信心，住房消費(fèi)仍將占據(jù)重要地位

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，總體來看，以住房為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)市場，在經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展中仍然會起十分重要作用。2022年，城鎮(zhèn)居民家庭的消費(fèi)支出中，居住消費(fèi)占25.8%，在居民家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中占第二位，第一位是食品消費(fèi)支出，即通常所說的恩格爾系數(shù)。隨著居民家庭收入不斷提高，恩格爾系數(shù)會不斷下降，在不遠(yuǎn)的將來，居住消費(fèi)占居民家庭消費(fèi)支出的比重會位居第一，而居住消費(fèi)依托的物質(zhì)條件首先是住房。所以，我們對未來應(yīng)有信心。

??馮俊指出，房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時間的調(diào)整，逐漸向穩(wěn)定過渡，今后在數(shù)量上會形成新的平衡，重要的是居住質(zhì)量的提高，滿足人民群眾日益增長的美好居住需要，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要任務(wù)。在以消費(fèi)為主要動力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段中，住房消費(fèi)將占據(jù)十分重要的地位。

??馮俊強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展的舊模式已經(jīng)不適應(yīng)新時期發(fā)展的要求，在新的發(fā)展階段，應(yīng)當(dāng)看到幾個顯著的變化：一是依靠規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)成為歷史；二是住房的需求特征發(fā)生了重大變化；三是基于節(jié)能、低碳、智能、健康等要求，數(shù)字化、工業(yè)化建造將成為主要的生產(chǎn)方式；四是住房的投資品效應(yīng)減弱。

??馮俊認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式應(yīng)當(dāng)站在中國式現(xiàn)代化這個基本思路下來思考，住房與房地產(chǎn)應(yīng)該是什么樣的特征、什么樣的價值取向、什么樣的路徑。我們必須認(rèn)識到社會發(fā)展的主要矛盾的變化、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的理念和目標(biāo)的變化、治理方式的變化，在這個基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

第十三屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任 劉世錦

??劉世錦：中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵是要挖掘兩大新增長潛能，房地產(chǎn)還有相當(dāng)大的空間

??第十三屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦表示，中國經(jīng)濟(jì)目前增長的背景處在從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，過去高速增長期的主要驅(qū)動力是基建、房地產(chǎn)和出口?，F(xiàn)在是過去行之有效的老辦法不行了，中國經(jīng)濟(jì)要走出目前需求不足的困難局面，關(guān)鍵還是要挖掘新的增長潛能。

??在劉世錦看來，現(xiàn)階段中國還有兩大新增長潛能：第一，“橫向需求空間”。需要縮小中低收入群體與中高收入群體在終端需求結(jié)構(gòu)上的差距，包括全部消費(fèi)和非生產(chǎn)性投資、用于民生的基建項(xiàng)目、服務(wù)業(yè)投資等差距。更需要關(guān)注在4億中等收入群體之下的將近9億中低收入群體，把他們的收入或者消費(fèi)水平往上提一提，就會產(chǎn)生非常大的需求的潛力。

??第二，“縱向升級動能”，是指提升產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和附加價值。通過我們和發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的差異相對比，可以發(fā)現(xiàn)他們主要的產(chǎn)業(yè)技術(shù)和附加價值很高，怎么補(bǔ)上這個缺口？第一是現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)價值鏈的提升，第二是新技術(shù)推動的未來產(chǎn)業(yè)，這個過程中數(shù)字技術(shù)和綠色轉(zhuǎn)型將會為縱向升級全面賦能。

??對于這兩大增長潛能如何能夠發(fā)掘出來、能夠用得上，劉世錦建議，中國下一步要啟動短期穩(wěn)增長、中長期增強(qiáng)發(fā)展動能的新一輪結(jié)構(gòu)性改革。在需求側(cè)，以進(jìn)城農(nóng)村人口基本公共服務(wù)均等化為重點(diǎn)的需求側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；以穩(wěn)定房地產(chǎn)等既有支柱產(chǎn)業(yè)，激發(fā)企業(yè)家精神助推傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；以擴(kuò)大有效需求、轉(zhuǎn)換資產(chǎn)負(fù)債模式、化解防控風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)的資產(chǎn)負(fù)債端改革。

??此外，在談及需求側(cè)改革方面，房地產(chǎn)下一步到底還有沒有需求、需求在什么地方？劉世錦認(rèn)為，還是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的問題。某種意義上我們的城市結(jié)構(gòu)在都市圈、城市群、核心城市之外將會有第二輪的城市化，即大批中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，這是中國下一輪城市化發(fā)展的一個新重點(diǎn)。所以把這些發(fā)展起來以后，房地產(chǎn)還有相當(dāng)大的空間。包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過軌道交通等，把不同小城鎮(zhèn)連接在一起，空間也相當(dāng)大。

住建部政策研究中心副主任 浦湛

??浦湛：2個“重構(gòu)”與2個“健全”構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??住建部政策研究中心副主任浦湛表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的方向，大致可以歸納為1個問題導(dǎo)向和3個目標(biāo)導(dǎo)向。從問題導(dǎo)向來看，就是要改變舊的發(fā)展模式，也是要消除“三高”模式的弊端。從目標(biāo)導(dǎo)向來看，一是要完善住房供應(yīng)體系。通過一個合理的供應(yīng)體系，能夠使不同需求群體有一個適應(yīng)性的匹配，滿足他們的住房需求。二是要健全存量房屋維修更新改造制度。三是要提高居住品質(zhì)和服務(wù)。

??針對上述4個房地產(chǎn)發(fā)展新模式的方向，浦湛提出2個“重構(gòu)”和2個“健全”，來實(shí)施構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??具體來看，2個“重構(gòu)”是指，針對防風(fēng)險(xiǎn)的問題導(dǎo)向，要重構(gòu)房企開發(fā)融資銷售方式，調(diào)控長效機(jī)制；針對如何更好地滿足住房需求的目標(biāo)導(dǎo)向，要重構(gòu)住房供應(yīng)體系，也就是不斷完善租賃住房、完善保障性住房的過程。

??特別是在重構(gòu)開發(fā)融資銷售和調(diào)控方式方面，建議核心是要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率、杠桿率有序下降，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。在融資方面一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，包括增加股權(quán)融資、優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)貸款以及配合商品房預(yù)售制度改革對開發(fā)貸款作適應(yīng)性的調(diào)整、支持持有運(yùn)營融資。在監(jiān)管方面，通過健全房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管制度，更好地發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用來平滑風(fēng)險(xiǎn)。

??2個“健全”是指，在存量房屋維修更新改造方面，針對存量房生命周期的目標(biāo)導(dǎo)向，要健全存量房屋維修改造更新機(jī)制，包括房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度；在提高居住品質(zhì)和服務(wù)方面，針對美好居住生活的目標(biāo)導(dǎo)向，要健全好房子的標(biāo)準(zhǔn)、居住社區(qū)的工作標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。

中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任 尹中立

??尹中立：化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的三條建議

??中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，今年的傳統(tǒng)銷售旺季來臨之前，即使出臺了一系列房地產(chǎn)刺激政策，但效果低于預(yù)期。這其中主要原因是“藥不對癥”，市場癥結(jié)在于開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)前政策著力點(diǎn)是刺激需求。刺激需求、改善市場預(yù)期固然重要，但在開發(fā)企業(yè)還沒有擺脫風(fēng)險(xiǎn)的情況下，其他的刺激需求就要打折扣。

??尹中立認(rèn)為，不解決開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就難以讓房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。而對于如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，尹中立給出了三條建議。一是，建議統(tǒng)一思想認(rèn)識。對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險(xiǎn)需要有正確判斷。二是，建議設(shè)立“中國住房銀行”參與處置房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！爸袊》裤y行”的資本金來自財(cái)政部發(fā)行的特別國債，以國家信用在資本市場發(fā)行債券融資。其功能是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動性支持，為實(shí)施國家住房保障制度提供金融政策。

??三是，建議完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度建設(shè)。房企集中出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露了房地產(chǎn)金融監(jiān)管的缺陷，建議參照金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)管大型房企。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長 吳璟

??吳璟：城鎮(zhèn)新建住房市場仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會

??清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長吳璟表示，城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模正在從增量時代向存量時代過渡。盡管對新建住房的需求有所下降，但是仍具備保持近十萬億量級賽道潛力。人均住房面積提升、“空關(guān)”住房、城市間人口流動、住房拆除等都是影響城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的因素，房地產(chǎn)有理由在中長期保持樂觀，關(guān)鍵是要把握市場中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

??對于城鎮(zhèn)新建住房市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，吳璟認(rèn)為，最基本的出發(fā)點(diǎn)是“房住不炒”背景下住房需求向消費(fèi)需求的回歸。從需求端來看，在城市內(nèi)，住房數(shù)量短缺問題解決后，追求高品質(zhì)居住生活是今后發(fā)展的必然趨勢，因?yàn)榧眲√嵘男∫?guī)模家庭需要舒適的居住空間；同時已有住房家庭的住房也需要升級。從城市間來看，城市間人口的遷移也會帶來城鎮(zhèn)新建住房市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

??同時，吳璟指出，從城市內(nèi)來看，目前我國多數(shù)城市傳統(tǒng)上有很低的租金房價比或者很高的房價租金比，在“房住不炒”背景下，房價要保持穩(wěn)定，需要從產(chǎn)品端破除這樣的悖論。較為簡單或者說可行的一種辦法，是對租購并舉有一個新的理解。對于新畢業(yè)的大學(xué)生或者年輕群體，提供長租公寓吸引他們來租賃比較合適。而對于出售型為主的市場來講，一個很重要的問題就是要提供新的所有權(quán)溢價點(diǎn)，可能是高品質(zhì)的設(shè)施載體，包括一種氛圍，或是一種穩(wěn)定性，甚至可能是一種成功或者一種社會地位的標(biāo)志。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、綠城中國董事會主席、綠城管理董事會聯(lián)席主席 張亞東

??張亞東：對于房地產(chǎn)行業(yè)變革的三點(diǎn)倡議

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、綠城中國董事會主席、綠城管理董事會聯(lián)席主席張亞東表示，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入深度調(diào)整期，正經(jīng)歷四大變化：發(fā)展階段從增量時代變?yōu)榇媪繒r代、供求關(guān)系從供不應(yīng)求變?yōu)楣┐笥谇?、市場結(jié)構(gòu)從剛需為主變?yōu)橐愿纳茷橹?、房屋功能需求從金融屬性回歸居住屬性。

??這些變化表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)已走到了里程碑式節(jié)點(diǎn)，以高杠桿、高負(fù)債為代表的傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼，需要探索具有生命力的新模式。張亞東認(rèn)為，行業(yè)的新模式，意味著企業(yè)發(fā)展的新思路和轉(zhuǎn)型，但是轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行，實(shí)現(xiàn)有序轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于認(rèn)清自己的核心能力，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新和變革。

??面對行業(yè)變革，張亞東出了三點(diǎn)倡議：一是，倡議行業(yè)廣泛參與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)討論，全員共創(chuàng)“好房子”；二是，倡議行業(yè)充分討論“好企業(yè)”的評價標(biāo)準(zhǔn)，通過“好企業(yè)”評比和授予，引導(dǎo)房企以“讓人民群眾住上更好的房子”為目標(biāo)，回歸“好企業(yè)”的初心；三是，提高市場化水平，進(jìn)一步深化透明價格機(jī)制，對所有經(jīng)營主體一視同仁，取消非必要的行政限制。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國建設(shè)科技集團(tuán)總裁 孫英

??孫英：當(dāng)前住宅建設(shè)的主要問題是高環(huán)境負(fù)荷下的低質(zhì)量供給

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國建設(shè)科技集團(tuán)總裁孫英表示，從1996年至2021年這20多年間，中國常住人口城鎮(zhèn)化率從30.5%提高到64.7%。期間我國住房建設(shè)取得了舉世矚目的成就，解決了幾億人的基本居住問題。但當(dāng)前我國住宅建設(shè)仍面臨不少問題，如果歸納為一個主要問題，就是高環(huán)境負(fù)荷下的低質(zhì)量供給。

??一方面我國住房建設(shè)資源能源消耗高、環(huán)境負(fù)荷大。住宅的建造、使用、改造、拆解等過程，大量消耗不可再生資源、能源，產(chǎn)生大量CO2排放和建筑垃圾，導(dǎo)致資源快速枯竭、環(huán)境大范圍退化。另一方面，住房質(zhì)量通病頻發(fā)，建筑品質(zhì)還不夠高。

??孫英表示，在國家綠色可持續(xù)發(fā)展的大背景，以及不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感、安全感的總要求下，亟需通過科技來支撐建設(shè)更多綠色宜居的好房子，以此來滿足人民對美好生活的需要，從而推動住房建設(shè)事業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

星河灣集團(tuán)副總裁 譚偉江

??譚偉江：房企需要探索全新的“穩(wěn)健精進(jìn)”發(fā)展模式

??星河灣集團(tuán)副總裁譚偉江表示，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過精益管理、高效運(yùn)營、降本增效、精研產(chǎn)品，探索全新的“穩(wěn)健精進(jìn)”的發(fā)展模式，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，充分發(fā)揮企業(yè)的核心動能，與國家“質(zhì)量強(qiáng)國”戰(zhàn)略相匹配，回歸到為廣大消費(fèi)者創(chuàng)造美好生活新空間、新場景，發(fā)揮企業(yè)本源，堅(jiān)守自己的核心價值。

海爾智家副總裁、空氣產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理 宋玉軍

??宋玉軍：物聯(lián)網(wǎng)時代要圍繞用戶需求進(jìn)行全鏈路創(chuàng)新

??海爾智家副總裁、空氣產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理宋玉軍表示，物聯(lián)網(wǎng)時代已經(jīng)到來，社群經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是物聯(lián)網(wǎng)時代的三大特征。同時，這個時代的用戶需求也發(fā)生了巨大變化，用戶更喜歡多元化的場景、豐富的生活方式、個性化的定制。而企業(yè)的主要的任務(wù)就是要創(chuàng)造用戶的最佳體驗(yàn)，圍繞用戶需求和時代變化，從品牌、技術(shù)、財(cái)務(wù)、服務(wù)、產(chǎn)品、管理和體驗(yàn)等方面進(jìn)行全鏈路創(chuàng)新。

??宋玉軍認(rèn)為，從行業(yè)變化來看，整個建筑趨勢趨向于綠色節(jié)能。在這個背景下要抓住綠色節(jié)能成套化方案的趨勢。從用戶維度來看，家裝重點(diǎn)要關(guān)注低碳、環(huán)保、節(jié)能。從家裝建材看，整個綠色需求已經(jīng)超過52.4%，家居類綠色需求已經(jīng)超過47.6%。從家電的高能效產(chǎn)品銷售情況來看，占比也在持續(xù)提升。整個行業(yè)都在抓節(jié)能家電、綠色家裝的需求。

美的置業(yè)集團(tuán)睿住智能總經(jīng)理 朱春晨

??朱春晨：智能化推動下，住宅行業(yè)模式或?qū)⒅厮?/strong>

??美的置業(yè)集團(tuán)睿住智能總經(jīng)理朱春晨表示，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)步入新模式已經(jīng)有“四大積極信號”，分別是宏觀政策指引、行業(yè)發(fā)展新模式共識、消費(fèi)信心漸趨平穩(wěn)以及智能技術(shù)，帶來新的想象。

??朱春晨認(rèn)為，未來三年、十年甚至二十年會不斷通過大模型、通過專業(yè)的應(yīng)用，使得人工智能逐步地步入我們?nèi)粘５纳町?dāng)中。所以在智能化的推動下，可以大膽想象住宅是否能推行新的行業(yè)模式重塑。如在產(chǎn)品形態(tài)的研發(fā)上，更關(guān)注生活方式的研發(fā)以及軟硬件的集成；在新建造模式上，更關(guān)注裝配式、低碳、智慧建造、智能精裝等；在營銷模式上，更關(guān)注如智能空間體驗(yàn)、所見即所得、加載選配及新媒體營銷方式等；在服務(wù)模式上，更關(guān)注社群生態(tài)、全周期OTA升級、智慧社區(qū)、智慧生活等相關(guān)內(nèi)容。