??2024年2月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年1月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量從2023年12月份的7個(gè)增加至11個(gè)，這是最近11個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增加的現(xiàn)象。

??這說(shuō)明在一系列政策調(diào)控下，市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的企穩(wěn)，調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)。

??不過(guò)，房?jī)r(jià)同比跌幅仍在加大。

??2024年1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市分別有53個(gè)和70個(gè)，比上月分別增加5個(gè)和1個(gè)。

??需要注意的是二手房?jī)r(jià)格的下跌，當(dāng)前熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)，若二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)下降，一二手置換需求難以釋放，那么接下來(lái)熱點(diǎn)城市數(shù)量可能還會(huì)繼續(xù)下降。

??近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2024年1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。

??1月份，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅整體收窄。其中，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%，上海上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅下跌城市減少到56個(gè)，3個(gè)城市持平，共有11個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，這是近11個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加。

??自2023年底至今，房地產(chǎn)政策積極。

??首先是全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，明確兩件事：一是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，二是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??進(jìn)入2024年，住建部和金監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，并在這之后召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

??這些都為地方調(diào)整限購(gòu)政策提供了有力支撐，年前核心一二線相繼松綁限購(gòu)、放松限貸。

??在一系列的政策利好下，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅整體收窄、房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加，這說(shuō)明前期利好政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

??從新房?jī)r(jià)格上漲的城市來(lái)看，上海，以0.4%漲幅領(lǐng)跑；吉林、無(wú)錫、泉州漲幅均為0.3%；西安、長(zhǎng)春、揚(yáng)州漲幅為0.2%；天津、石家莊、大連、重慶漲幅均為0.1%。其中部分城市基本面相對(duì)較好，也有部分城市過(guò)去房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大，如今出現(xiàn)了部分回調(diào)。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然2024年1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅整體收窄，但同比跌幅仍在加大。

??統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海分別上漲1.3%和4.2%，廣州和深圳分別下降3.6%和4.1%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.4%。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??2024年1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅同比下降城市共53個(gè)，比上月增加5個(gè)。

??事實(shí)上，從2022年開(kāi)始70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比和環(huán)比均進(jìn)入下降通道，2023年1-5月，價(jià)格有所反彈，但6月以來(lái)，又重回下行區(qū)間。

??由此可見(jiàn)，雖然70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅整體收窄，但整體市場(chǎng)壓力仍然較大。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，2023年至今，受改善需求支撐的一線和強(qiáng)二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，但內(nèi)陸弱二三線城市房?jī)r(jià)則出現(xiàn)較大回調(diào)。部分城市面臨深度調(diào)整，房企加速以?xún)r(jià)換量。

??這主要還是由于當(dāng)前市場(chǎng)仍然處于筑底調(diào)整期，在人口老齡化、居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)之下，行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

??與新房相比，二手房表現(xiàn)更加弱勢(shì)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.6%和0.7%，降幅比上月分別收窄0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??同比來(lái)看，1月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降4.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降3.7%、4.5%、6.1%和5.2%。二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降4.4%和4.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??需要注意的是，1月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市共68個(gè)，同比下降城市70個(gè)，也就是說(shuō)，1月份僅昆明和三亞2個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，同比全部下降。

??與新房相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格于2022年2月開(kāi)始，率先于新房進(jìn)入下降區(qū)間，一直到2023年1月，跌幅都在持續(xù)擴(kuò)大，最多至3.8%，2月到5月伴隨著階段性小陽(yáng)春行情，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格降幅有所收窄，不過(guò)6月以后又調(diào)頭向下，一直到現(xiàn)在整體市場(chǎng)仍然有較大下行壓力。

??需要注意的是，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年全年重點(diǎn)30個(gè)城市二手房占比從最低40%上升至2023年的53%，首次超過(guò)了一手房。

??同時(shí)，由于新房市場(chǎng)長(zhǎng)期受限價(jià)影響，因此，二手房市場(chǎng)在一定程度上更能表現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

??從目前來(lái)看，2024年樓市開(kāi)局平淡，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)仍在不斷下降，剛需購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)對(duì)樓市的負(fù)面作用逐步顯現(xiàn)。基于一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，只有二手房活躍度率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放。

??總體來(lái)看，2024年1月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅整體收窄，這說(shuō)明前期利好政策有一定的積極效應(yīng)。

??但無(wú)論是從同比表現(xiàn)還是二手房市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力仍大，還需通過(guò)政策組合拳進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)固市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)供求兩端預(yù)期向好，只有這樣才能真正實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。