??柴強(qiáng)丨中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、研究員

??2023年以來(lái)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，并受國(guó)內(nèi)外多重因素疊加影響，住房交易恢復(fù)呈現(xiàn)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過(guò)程。新房和二手房交易總量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，住房總需求保持平穩(wěn)。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，明確由城市人民政府建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。由城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制提出可給予融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，提供給金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)評(píng)估后，分類給予融資支持。

??這項(xiàng)機(jī)制的建立，不同于以往金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接對(duì)接推進(jìn)融資，在具體落地實(shí)施上有較大創(chuàng)新。

??一是以城市為單元建立協(xié)調(diào)機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以城市為單元的市場(chǎng)，區(qū)域性特點(diǎn)突出，這也決定了各項(xiàng)政策措施要因地制宜、因城施策。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制充分發(fā)揮了城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，體現(xiàn)了因城施策原則，多部門協(xié)同使得政策推行更順暢。

??二是以項(xiàng)目為載體給予融資支持。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不代表其所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有風(fēng)險(xiǎn)。目前一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)此不加區(qū)分，一致性收縮房地產(chǎn)融資。建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單，融資支持載體從企業(yè)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目，可以對(duì)集團(tuán)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效區(qū)分，避免了金融機(jī)構(gòu)對(duì)債務(wù)違約房企的所有項(xiàng)目搞“一刀切”。

??三是貸款資金封閉管理支持開發(fā)建設(shè)。在貸款管理方面，明確要求資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購(gòu)地或其他投資。這確保了資金用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在保證貸款資金安全的同時(shí)，也避免了企業(yè)產(chǎn)生借機(jī)融資擴(kuò)張的沖動(dòng)。

??這項(xiàng)機(jī)制還提出，對(duì)不同情況的項(xiàng)目，要分類給予融資支持。對(duì)于正常開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，重點(diǎn)要“快”支持，通過(guò)建立授信綠色通道，加快審貸，盡快實(shí)現(xiàn)資金支持；對(duì)開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目，重點(diǎn)要“穩(wěn)”支持，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。對(duì)暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目給予融資支持，是這次政策的關(guān)鍵所在。這意味著針對(duì)供給側(cè)的融資需求政策力度較以前有所加大，將更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理項(xiàng)目融資需求，防范項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。

??城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，有助于更好滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目正常開發(fā)建設(shè)，防范在建項(xiàng)目停工、逾期交付，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，有效打消購(gòu)房人顧慮，提振市場(chǎng)信心。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好的大背景下，人民群眾希望住上更好的房子，未來(lái)仍有較大的住房需求。隨著保交樓工作扎實(shí)推進(jìn)、房地產(chǎn)融資支持政策落實(shí)落地、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)妥處置化解，新房市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步修復(fù)，新房銷售規(guī)模也有望逐漸企穩(wěn)回升。