??近年來(lái)，住房租賃行業(yè)已逐漸嶄露頭角，成為社會(huì)各界矚目的焦點(diǎn)。

??今年的全國(guó)兩會(huì)期間，關(guān)于如何支持剛性和改善性住房需求，以及妥善解決新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題，更是引發(fā)了廣泛而熱烈的討論。多位代表委員一致認(rèn)為，積極扶持專(zhuān)業(yè)化、品牌化、規(guī)模化的長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的發(fā)展壯大，并提升機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房在市場(chǎng)中的占比，將是有效滿足新增租房居住需求的可行之道。

??從目前來(lái)看隨著政府對(duì)租賃市場(chǎng)的日益重視與支持，國(guó)家隊(duì)也在積極布局這一領(lǐng)域。

??我們認(rèn)為保租房建設(shè)的深入發(fā)展及專(zhuān)業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的不斷壯大，對(duì)于提升租客租賃體驗(yàn)、滿足多元化租賃需求具有至關(guān)重要的作用。

??租房市場(chǎng)規(guī)模的確定涉及多重復(fù)雜因素。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，那些尚未擁有自有住房的城鎮(zhèn)化人群構(gòu)成了租賃市場(chǎng)的主要需求群體?；谶@一核心邏輯，克而瑞長(zhǎng)租結(jié)合租房需求人口、租房比例、戶均人數(shù)以及戶均租金等關(guān)鍵指標(biāo)，構(gòu)建了一個(gè)簡(jiǎn)化的租賃市場(chǎng)規(guī)模計(jì)算模型。通過(guò)這一模型的精準(zhǔn)測(cè)算，我們得出當(dāng)前租賃市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)1.7萬(wàn)億元。這一數(shù)字不僅反映了當(dāng)前租賃市場(chǎng)的龐大體量，也為我們深入理解和把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)提供了有力的數(shù)據(jù)支撐。

??目前，全國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)65%，進(jìn)入“下半場(chǎng)”，根據(jù)全球城鎮(zhèn)化率進(jìn)程規(guī)律，預(yù)計(jì)未來(lái)5年平均增速為0.6個(gè)百分點(diǎn)，2027年將達(dá)到67%。而住房自有率隨著租房意愿度提升以及租售同權(quán)的逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)2026年將達(dá)到78%。假設(shè)其他因素不變，計(jì)算出2026年租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.8萬(wàn)億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為2%。

??隨著需求的上升，無(wú)論是政策還是市場(chǎng)供給也在不斷的完善和提升。

??2024年以來(lái)，中央層面出臺(tái)了多條關(guān)于住房租賃的重要政策。1月5日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?！兑庖?jiàn)》提出的措施，覆蓋了對(duì)保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房的全面支持，不僅進(jìn)一步優(yōu)化了我國(guó)現(xiàn)有的偏公益、保障性質(zhì)的保障性租賃住房政策體系，同時(shí)也標(biāo)志著相關(guān)政策開(kāi)始向商業(yè)性租賃住房領(lǐng)域邁出堅(jiān)實(shí)步伐，為構(gòu)建更加完善、均衡的住房租賃市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的政策支持。

??2月21日，春節(jié)后上班伊始，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹主持召開(kāi)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部開(kāi)年工作動(dòng)員會(huì)并講話。會(huì)上，倪虹強(qiáng)調(diào)：要站穩(wěn)立場(chǎng)，樹(shù)立正確的權(quán)力觀、政績(jī)觀、事業(yè)觀，扎實(shí)做好老舊小區(qū)改造、城中村改造、保障房建設(shè)、打造“四好”建設(shè)等民生實(shí)事。

??供應(yīng)方面，北京發(fā)布《2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，在用地結(jié)構(gòu)方面，2024年安排保障性住宅用地460公頃，與2023年持平。土地供應(yīng)導(dǎo)向方面，優(yōu)先安排保障性住房用地，要穩(wěn)步提升保障性住房空間供給質(zhì)量，按照不低于65%的比例引導(dǎo)保障性住房用地優(yōu)先向現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道站點(diǎn)周邊以及重點(diǎn)功能區(qū)周邊布局。呼和浩特提出2024年將通過(guò)集中新建、企業(yè)配建和市場(chǎng)購(gòu)置等方式，籌集公租房2000套、保障性租賃住房3000套。湛江將開(kāi)展城市更新（“三舊”改造）配建保障性住房轉(zhuǎn)人才公寓工作，目標(biāo)籌集1000套人才公寓。

??從各地發(fā)布的2024年的保障性租賃住房籌建計(jì)劃來(lái)看，2024年各地保租房籌建熱度不減，籌建任務(wù)仍然繁重。

??克而瑞長(zhǎng)租統(tǒng)計(jì)了21個(gè)省市的2024年保租房籌建目標(biāo)，從年度籌建目標(biāo)占其“十四五”總目標(biāo)的比重來(lái)看，平均占比約17%，其中，一半以上的城市超過(guò)17%，安徽省、吉林省、金華市、金華市的年度籌建任務(wù)占比超過(guò)20%，籌建任務(wù)仍不小。

??分城市來(lái)看，廣州、上海、北京三個(gè)一線城市年度籌建規(guī)模均不低于7萬(wàn)套，杭州計(jì)劃籌集保障性租賃住房6萬(wàn)套，成都、寧波、金華等地也不低于3萬(wàn)套。

??住房租賃行業(yè)持續(xù)受到關(guān)注，也吸引了越來(lái)越多的參與者和投資者。隨著政府對(duì)租賃市場(chǎng)的日益重視與支持，國(guó)家隊(duì)也在積極布局這一領(lǐng)域。

??根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年四季度，TOP30租賃企業(yè)的開(kāi)業(yè)規(guī)模取得了顯著突破，首次超越100萬(wàn)間大關(guān)，相較于2023年第三季度的94萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)了11.78%。與2022年年底的92萬(wàn)間相比，更是實(shí)現(xiàn)了13.72%的同比增長(zhǎng)。值得特別關(guān)注的是，四季度期間，各地大型租賃社區(qū)和人才公寓項(xiàng)目的相繼入市，對(duì)季度規(guī)模的提升起到了極大的推動(dòng)作用。

??與此同時(shí)，根據(jù)2022-2023年的住房租賃企業(yè)分類(lèi)數(shù)據(jù)顯示，TOP30住房租賃企業(yè)的開(kāi)業(yè)規(guī)模占比正悄然發(fā)生變化。原本占據(jù)主導(dǎo)地位的房企系，其市場(chǎng)占比從58.4%下降至51.5%，而國(guó)企則通過(guò)新建和改建租賃住房，快速擴(kuò)張市場(chǎng)份額，其開(kāi)業(yè)規(guī)模占比從7.6%顯著上升至14.2%。

??近兩年來(lái)，國(guó)企在住房租賃市場(chǎng)的步伐愈發(fā)堅(jiān)定。不少國(guó)企選擇與成熟的運(yùn)營(yíng)商攜手合作，共同改造存量資產(chǎn)或委托其運(yùn)營(yíng)新建租賃社區(qū)，以快速切入市場(chǎng)。然而，更多的國(guó)企則傾向于自建租賃運(yùn)營(yíng)品牌，通過(guò)這種方式，國(guó)企能夠更好地掌控租賃業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)和管理，從而提升業(yè)務(wù)質(zhì)量和效率。隨著國(guó)企建設(shè)力度的不斷加大，預(yù)計(jì)住房租賃行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率將得到進(jìn)一步提升，推動(dòng)行業(yè)向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

??1、個(gè)人租賃房源，整體租房面積提升

??近年來(lái)，隨著生活品質(zhì)的提升和居住理念的轉(zhuǎn)變，租客長(zhǎng)期租房的意愿度明顯增強(qiáng)。這一趨勢(shì)不僅改變了租賃市場(chǎng)的供需格局，更推動(dòng)了租賃需求發(fā)生深刻變化。2023年，在一線城市中，個(gè)人房源的成交情況尤其引人關(guān)注，其中大戶型房源的成交同比上升最高，成為市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。

??2、新建社區(qū)內(nèi)項(xiàng)目公共空間場(chǎng)景更加多元

??現(xiàn)代年輕人對(duì)居住環(huán)境的期待已經(jīng)超越了簡(jiǎn)單的居住功能，他們更期望在有限的空間內(nèi)滿足多元化的生活需求。隨著生活方式的不斷演變，年輕人對(duì)居住環(huán)境的要求愈發(fā)精細(xì)和個(gè)性化，他們不僅追求舒適與便利，更期待在居住空間中融入社交、娛樂(lè)、工作等多種元素。

??在這樣的背景下，租賃產(chǎn)品中的公共空間打造也呈現(xiàn)出更加多元化的趨勢(shì)。公共空間不僅僅是租客們?nèi)粘；顒?dòng)的場(chǎng)所，更是他們交流思想、放松心情、提升生活品質(zhì)的重要空間。因此，在規(guī)劃公共空間時(shí)，需要充分考慮年輕租客的實(shí)際需求和喜好，創(chuàng)造出既實(shí)用又富有趣味性的空間環(huán)境。

??3、涉租用地的新建租賃項(xiàng)目愈加趨于住宅品質(zhì)

??當(dāng)前涉租用地的租賃項(xiàng)目在內(nèi)部房間戶型設(shè)計(jì)和裝修配置上，都展現(xiàn)出了與住宅品質(zhì)相同的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。每個(gè)戶型都經(jīng)過(guò)規(guī)劃，充分考慮到了租客的居住需求和生活習(xí)慣。房間布局合理，空間利用率高，無(wú)論是單人居住還是家庭居住，都能找到合適的選擇。同時(shí)，裝修配置也基本較商品房規(guī)格一致，選用高品質(zhì)的建材和家具，確保了居住環(huán)境的舒適度和耐用性。   

??除了內(nèi)部設(shè)計(jì)的品質(zhì)保障，外部社區(qū)功能空間的配套同樣標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)內(nèi)設(shè)有各種便利設(shè)施，如健身房、游泳池、兒童游樂(lè)區(qū)等，滿足了租客多樣化的生活需求。同時(shí)，社區(qū)綠化環(huán)境也經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，綠植遍布，空氣清新，為租客營(yíng)造了一個(gè)宜居的生活環(huán)境。此外，社區(qū)還注重安全管理和服務(wù)品質(zhì)，提供了24小時(shí)的安保服務(wù)和貼心的物業(yè)服務(wù)，讓租客能夠享受到安心、舒適的居住體驗(yàn)。

??住房租賃行業(yè)在政策扶持和市場(chǎng)需求的雙重推動(dòng)下，正朝著更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

??未來(lái)，隨著機(jī)構(gòu)化率的進(jìn)一步提升和租賃產(chǎn)品舒適度的不斷提高，相信將有更多年輕人選擇租房作為他們的居住方式。