??“以舊換新”的政策東風(fēng)，最終還是吹到了一線城市。

??如果2023年以前，以舊換新政策還是“小打小鬧”，那么2024年隨著深圳、上海的加入，該政策已成為“去庫(kù)存”的重要抓手。

??到目前為止，已經(jīng)有54個(gè)城市發(fā)布住房“以舊換新”政策，與此同時(shí)，各城市已經(jīng)演化出五種不同的操作模式。

??“以舊換新”政策有效果嗎？有。

??比如無(wú)錫，啟動(dòng)十天后，首批次已成交25套。南京項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)有了明顯的好轉(zhuǎn)。

??但也有城市多數(shù)購(gòu)房者“只看不買”。

??整體來(lái)看，采取換購(gòu)模式的城市市場(chǎng)反響相對(duì)積極。

??2023年以來(lái)，不斷有城市加入“以舊換新”陣營(yíng)。

??隨著一線城市深圳、上海的加入，以舊換新政策效應(yīng)被推向高潮。

??5月6日晚，深圳發(fā)布樓市新政，其中一條指出，提升二手房交易便利化，支持在本市有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。

??深圳成為首個(gè)明文支持“以舊換新”的一線城市。

??另外，一線城市上海于5月3日推出住房“以舊換新”活動(dòng)，首批參加倡議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

??4月27日，南京官宣加入存量房“以舊換新”行列，由南京安居建設(shè)集團(tuán)收購(gòu)市民存量住房，首批試點(diǎn)限額2000套。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，推出“以舊換新”政策的城市已經(jīng)擴(kuò)充至54個(gè)。

??實(shí)際上，“以舊換新”背后反應(yīng)的是二手房越來(lái)越難賣。一二手房置換鏈條需要被打通，才能促進(jìn)改善需求釋放。

??隨著政治局會(huì)議定調(diào)“去庫(kù)存”，“以舊換新”也成為消化存量房產(chǎn)的政策抓手。

??未來(lái)，加入“以舊換新”的城市，也會(huì)越來(lái)越多。

??通過(guò)梳理各城市不同的模式，目前各城市已衍生出了5種操作模式，分別為代售模式、舊房換購(gòu)模式、回購(gòu)收儲(chǔ)模式、發(fā)放換新補(bǔ)貼和“舊轉(zhuǎn)?！薄２簧俪鞘型瑫r(shí)采用兩種及以上“以舊換新”操作模式。

??總的來(lái)看，代售模式是最常見(jiàn)的模式，54城中有29城采取這類模式，占比超半數(shù)。

??代售模式是指房企、中介、購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)和二手房?jī)?yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

??上海和深圳便是采取此類模式。

??這種“幫賣模式”效果如何？

??根據(jù)CRIC調(diào)研來(lái)看，落地效果平平，多數(shù)購(gòu)房者“只看不買”。比如如深圳，4月中旬綠景白石洲項(xiàng)目啟動(dòng)“以舊換新”，此后一周的項(xiàng)目來(lái)訪量環(huán)比上升50%，但認(rèn)購(gòu)只增加了1套。

??效果之所以不明顯，原因也很好理解。這種幫賣模式下，“賣舊”是關(guān)鍵，但目前市場(chǎng)情況下，二手房普遍交易周期拉長(zhǎng)，而新房鎖定期一般只有90天，代售模式很難從實(shí)質(zhì)層面提升二手房流通性，再加上缺乏行政力量介入，在信息平臺(tái)搭建、交易成本等方面并不具備優(yōu)勢(shì)。

??相較于代售模式，采用換購(gòu)模式的城市市場(chǎng)反響相對(duì)積極，項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)有所好轉(zhuǎn)。

??“舊房換購(gòu)”通常有政府平臺(tái)、新房開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購(gòu)房者選定意向新房，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房?jī)r(jià)值評(píng)估，之后由住房管理部門完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，由平臺(tái)公司收購(gòu)存量住房，同時(shí)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

??54城中有19城采取換購(gòu)模式，比如鄭州、南京、武漢等城市均采取此類模式。

??換購(gòu)模式也是在5種模式中表現(xiàn)最好的一種模式。

??從CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，南京在4月27日推出“以舊換新”后，五一期間主城及近郊板塊項(xiàng)目來(lái)訪量明顯提升，較平日周末增長(zhǎng)20%-200%不等，燕子磯、江北部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量提升50%-200%。

??無(wú)錫4月20日啟動(dòng)“以舊換新”評(píng)估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)好于自然成交。

??鄭州的收購(gòu)主體城發(fā)集團(tuán)積極反饋，試點(diǎn)首日就有64組存量房源通過(guò)初審，如果換購(gòu)計(jì)劃推進(jìn)順利，預(yù)計(jì)將釋放100萬(wàn)平方米新房購(gòu)置需求。

??換購(gòu)模式雖然效果最好，但也存在三個(gè)弊端。首先，試點(diǎn)規(guī)模小，無(wú)錫、宣城、太倉(cāng)等多數(shù)城市計(jì)劃套數(shù)都在200套以內(nèi)。其次，對(duì)舊房要求高，比如青島明確規(guī)定房齡不能超過(guò)10年。此外，所換新房多為指定的項(xiàng)目，可選擇范圍小。

??補(bǔ)貼模式效果則不明顯。原因在于，各城市補(bǔ)貼比例通常不會(huì)超過(guò)新房總價(jià)的3%，參考過(guò)往各地購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼的案例，財(cái)政補(bǔ)貼對(duì)住房銷售的拉動(dòng)效果不如預(yù)期。

??從現(xiàn)有模式來(lái)看，換購(gòu)模式是“以舊換新”5種模式中表現(xiàn)最好的一種模式。

??當(dāng)前置換鏈條中核心在于如何快速“賣舊”，“以舊換新”一定程度上可以可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時(shí)降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，提高購(gòu)房意愿。但整體市場(chǎng)承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，想要以點(diǎn)帶面取得明顯成效，仍需調(diào)動(dòng)多方資源配合。