??中國(guó)共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議，于2024年7月15日至18日在北京舉行。

??18日發(fā)布的《中國(guó)共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議公報(bào)》及《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》中都對(duì)房地產(chǎn)有所提及。從內(nèi)容來看有以下重點(diǎn)：

??1、落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措。

??2、加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

??3、支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??4、改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

??2024年7月18日《中國(guó)共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議公報(bào)》發(fā)布，指出要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措。

??這不是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)首次被提及，早在2022年10月30日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告》上妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就曾被強(qiáng)調(diào)。

??今年早些時(shí)候，中央緊急工作會(huì)議也曾強(qiáng)調(diào)，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

??自房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期以來，受市場(chǎng)下行壓力及融資不暢通等因數(shù)影響，出現(xiàn)了多個(gè)房企債務(wù)違約事件。

??2023年，房企融資支持政策邊際改善，2024年上半年各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。但但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年上半年融資總量為2131億元，同比下降37%。

??從債務(wù)到期來看，2024年上半年房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億，其中一二季度房企到期債券規(guī)模均超1300億，第三季度債券到期超1000億。

??在償債壓力下，近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年。若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??2024年上半年雖然有融資協(xié)調(diào)機(jī)制的加持，但在當(dāng)前環(huán)境下，預(yù)計(jì)出險(xiǎn)房企仍難以得到銀行貸款。這主要是由于銀行辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時(shí)，優(yōu)先選取價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價(jià)格波動(dòng)較大的擔(dān)保物。而大多出險(xiǎn)房企能用于抵押貸款的標(biāo)的較少，在市場(chǎng)化機(jī)制下仍不太可能取得銀行貸款。

??對(duì)于這類企業(yè)，建議相關(guān)部門應(yīng)加大加快房地產(chǎn)企業(yè)出清力度和速度，通過市場(chǎng)化手段讓出險(xiǎn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)清算，通過債務(wù)重組來實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，是解決目前行業(yè)信用問題的有效方式。

??2024年7月18日中國(guó)共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，在“健全保障和改善民生制度體系”下要求“解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，不斷滿足人民對(duì)美好生活的向往?！?br/>

??要加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??這里一共提到幾個(gè)部分，首先是加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

??我國(guó)在不同時(shí)期制定了不同的保障性住房政策與措施，從福利分房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，到如今正逐步轉(zhuǎn)向"配租＋租售”新模式。

??2023年8月，國(guó)務(wù)院審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，提出要建設(shè)配售型保障性住房。央行于設(shè)立1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃，于濟(jì)南、鄭州、成都、青島、天津、長(zhǎng)春、重慶、福州8個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，通過市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量房，擴(kuò)大租賃住房供給。

??2024年5月17日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。統(tǒng)籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍全面推廣。

??6月20日，住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，政府收儲(chǔ)存量住房模式已在全國(guó)至少23個(gè)重點(diǎn)城市落地，比如鄭州宣布，將通過城市發(fā)展集團(tuán)收購(gòu)二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲(chǔ)公告，決定收購(gòu)1萬平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區(qū)擬公開購(gòu)買2.07萬平方米商品房作為廣汕鐵路項(xiàng)目的安置房，房源交易單價(jià)原則上為“土地成本+建安成本”。

??但需要注意的是，保障性住房再貸款明確按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。即以建筑面積不超過70平方米小戶型為主。當(dāng)前市場(chǎng)存量商品房中能同時(shí)滿足70平方米以下戶型，且為整棟現(xiàn)房的項(xiàng)目較少，若再加上租金收益需覆蓋資金成本的基本回報(bào)要求，能符合條件的項(xiàng)目屈指可數(shù)。

??更何況目前各地方化債壓力巨大，定向低息貸款用于保障房收儲(chǔ)目的是進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，降低負(fù)債。但如果收儲(chǔ)后籌建的配售型保障房去化不出去，那就只能配售轉(zhuǎn)配租，而目前各城市的租金回報(bào)率相對(duì)較低，國(guó)企可能進(jìn)一步陷入“算不過來賬”困局。

??因此，我們認(rèn)為，保障性住房再貸款作為去庫存的一種嘗試和探索，在實(shí)際落地的過程中仍將面臨不少問題，只有妥善處理好這些問題，才能更好推動(dòng)政策落地實(shí)施。同時(shí)，只有完成了保障性住房向"配租＋租售”模式的轉(zhuǎn)變，才能進(jìn)一步加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??其次，會(huì)議還提到支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??2024年上半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，4月政治局會(huì)議以來，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級(jí)利好，央行、金監(jiān)總局等部門持續(xù)推出多項(xiàng)金融舉措，下調(diào)最低首付比旨在降低購(gòu)房門檻，取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負(fù)擔(dān)。

??上半年，地方購(gòu)房限制性政策持續(xù)松綁，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少222個(gè)省市341次出臺(tái)寬松及激勵(lì)性購(gòu)房政策，頻次同比增長(zhǎng)71%，但與2023年下半年相比下降24%。目前全國(guó)僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執(zhí)行住房限購(gòu)。

??目前，全國(guó)絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，可以預(yù)見的是，尚未取消限購(gòu)的天津、海南大概率也將跟進(jìn)解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間，如未來限購(gòu)區(qū)域范圍、非戶籍購(gòu)房社保要求、首付比例、房貸利率下限、多孩套數(shù)認(rèn)定等方面政策有望優(yōu)化。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購(gòu)房激勵(lì)政策，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、減免住房交易稅費(fèi)、推行房票安置、真金白銀支持“以舊換新”等都是可選項(xiàng)。

??《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》中還提到要改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

??事實(shí)上，在“保交樓”大背景下，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售一直在提速，2023年初住建部就曾提出有條件的城市可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

??隨后山東、河南等多省市都在工作會(huì)議中提及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，其中河南省明確以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。至2024年1月，鄭州首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊成功出讓。這意味著，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2023年下半年以來，至少13個(gè)省、市明確試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。但從過去幾年已先行現(xiàn)房試點(diǎn)的北京、上海、深圳模式來看可謂喜憂參半。

??現(xiàn)房銷售雖然有所見即所得、購(gòu)房者主動(dòng)性增強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)。但是兩大痛點(diǎn)更值得被重視：首先，現(xiàn)房項(xiàng)目拿地至開盤時(shí)間過長(zhǎng)，對(duì)于房企而言項(xiàng)目回款速度慢；其次，在較長(zhǎng)的開發(fā)和建設(shè)周期中，外部市場(chǎng)環(huán)境或?qū)⒊霈F(xiàn)不確定性。

??可以預(yù)見，現(xiàn)房銷售制度的推行，無疑將打破整個(gè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，各方參與主體，比如政府、房企，都將面臨現(xiàn)房銷售推進(jìn)過程中帶來的“陣痛”。因此，目前現(xiàn)房銷售制度的推行難以快速、全面鋪開，只能通過以點(diǎn)帶面的方式逐步試行。

??我們認(rèn)為除了現(xiàn)房銷售制度以外，針對(duì)當(dāng)前交付產(chǎn)生的各類問題，剛需樓盤可以由此前首付款繳納完便立即辦理按揭貸款的模式，逐步調(diào)整為開發(fā)商交房后再辦理貸款。這一方面倒逼企業(yè)加快施工進(jìn)度；另一方面，現(xiàn)房辦理貸款可以最大限度保障購(gòu)房者權(quán)益，若存在產(chǎn)品質(zhì)量問題，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)還可以督促房企加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品力的關(guān)注，促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)；第三方面，購(gòu)房消費(fèi)者的信心和預(yù)期向好，購(gòu)房支付力也會(huì)更強(qiáng)。

??二十屆三中全會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了較為全面的定位，即有防風(fēng)險(xiǎn)也有新模式的發(fā)展方向，無論是政策端、市場(chǎng)供需兩端，還是制度建設(shè)方面都有提及。

??可以看到，近期在一系列政策利好之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)積極變化。未來還是要堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)新政策，切實(shí)做好保交房工作，盤活存量商品房和土地資源。

??需要指出的是，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。在此之前，市場(chǎng)還將度過一段適應(yīng)和調(diào)整期。