??上海作為保租房市場(chǎng)發(fā)展的排頭兵城市，其租賃市場(chǎng)一直備受關(guān)注。

??據(jù)上海政府網(wǎng)站近期發(fā)布的消息顯示，上海“十四五”保租房籌建目標(biāo)已完成八成，保租房籌集、已供應(yīng)居全國(guó)之首。

??截至今年6月底，上海“十四五”期間已累計(jì)建設(shè)籌措保租房37.6萬(wàn)套（間），完成“十四五”規(guī)劃新增總量的80%，在全國(guó)一線城市中名列前茅；加上“十四五”之前籌措供應(yīng)的房源，已經(jīng)累計(jì)建設(shè)籌措保租房約51.3萬(wàn)套（間）、供應(yīng)31.9萬(wàn)套（間），分別為“十四五”期末規(guī)劃總量的86%和80%。

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租最新的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)量激增、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力等多重因素共同影響，上海租賃市場(chǎng)的整體集中式公寓和保租房租金坪效雙雙呈現(xiàn)出顯著的下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)正面臨新的挑戰(zhàn)。

??克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，近年來(lái)，上海集中式公寓的租金坪效顯著下滑，由2021年的高位6.54元/平米/天下滑至當(dāng)前的5.31元/平米/天，降幅高達(dá)18.88%。

??與此同時(shí)，保租房的租金坪效也呈現(xiàn)相似下跌態(tài)勢(shì)。其坪效由2021年的4.29元/平米/天下跌至3.42元/平米/天，整體跌幅超過(guò)20%，印證了上海集中式租賃市場(chǎng)的租金面臨著巨大的壓力。

??分月度來(lái)看，上海的集中式公寓與保租房的租金坪效均展現(xiàn)出了明顯的下行態(tài)勢(shì)。具體而言，集中式公寓方面，今年6月份的租金水平滑落至5.33元/平方米/天，與去年同期相比，這一數(shù)字下降了7%，顯示出較為顯著的降幅。

??同時(shí)，保租房的租金表現(xiàn)也不容樂(lè)觀，6月份的平均租金為3.42元/平方米/天，同比降幅更是達(dá)到了9.5%，進(jìn)一步凸顯了租金下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)。無(wú)論是集中式公寓還是保租房，其租金水平在過(guò)去一年中都經(jīng)歷了顯著的下跌趨勢(shì)。

??保租房的大規(guī)模入市，快速加大了上海租賃市場(chǎng)的房源供給，顯著提升了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，是導(dǎo)致租金水平下行的核心原因。

??根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，截至今年6月，保租房的供應(yīng)量已突破13.8萬(wàn)間，相較于去年年底增長(zhǎng)了35.8%，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而與此同時(shí)，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房的供應(yīng)量雖也達(dá)到17萬(wàn)間，但其增長(zhǎng)速度明顯放緩，僅較去年年底增長(zhǎng)了0.8%。

??受土地資源限制，截至目前，上海保租房入市項(xiàng)目主要集中在城市郊區(qū)，房源規(guī)模最多的區(qū)域，分別為浦東新區(qū)、閔行區(qū)和松江區(qū)，僅浦東新區(qū)和閔行區(qū)就占據(jù)了整體保租房源的半壁江山。

??對(duì)應(yīng)來(lái)看上海各區(qū)域的集中式公寓租金坪效變化，浦東新區(qū)、松江區(qū)、閔行區(qū)今年上半年的租金坪效較去年下跌最為顯著?？梢?jiàn)，在保租房大規(guī)模入市的情況下，整體租賃市場(chǎng)正在經(jīng)歷變化，租金水平出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢(shì)。

??同時(shí)值得注意的是，新增保租房房源規(guī)模最多的浦東新區(qū)，由于行政面積大，從浦東新區(qū)保租房的環(huán)線分布情況也可以看到，超過(guò)80%的保租房項(xiàng)目是都是分布在租金坪效更低的中外環(huán)以外區(qū)域，特別是外郊環(huán)和郊環(huán)外的占比超過(guò)50%。而閔行區(qū)及松江區(qū)本身主要就屬于外郊環(huán)。

??說(shuō)明目前上海大部分保租房由于供地及存量改保租房的分布情況，項(xiàng)目絕大部分都分布在中外環(huán)以外的區(qū)域，這也是這些區(qū)域大量保租房供應(yīng)帶來(lái)整體上海市集中式公寓及保租房市場(chǎng)租金持續(xù)性下行的核心原因。

??鑒于上海保租房市場(chǎng)面臨的大規(guī)模入市挑戰(zhàn)，部分國(guó)企為迅速達(dá)成政策指標(biāo)，短期內(nèi)于同一區(qū)域內(nèi)密集推出眾多保租房項(xiàng)目。由于保租房的租金定價(jià)機(jī)制需參照周邊市場(chǎng)水平，而這類數(shù)據(jù)往往不公開(kāi)透明，導(dǎo)致部分保租房項(xiàng)目采取了較為保守的低價(jià)策略以吸引租客。加之項(xiàng)目供應(yīng)量急劇增加，這一舉措無(wú)疑加劇了周邊租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓及租賃企業(yè)的租金定價(jià)策略和出租率造成了不同程度的沖擊。

??以某知名租賃品牌在上海某區(qū)域的兩個(gè)保障房項(xiàng)目為例，兩者合計(jì)提供超過(guò)3500套房源，直接反映了這一市場(chǎng)現(xiàn)象。具體而言，去年入市的項(xiàng)目初始租金坪效維持在91.2元/平米/月，而今年新入市的項(xiàng)目位于同一板塊，租金坪效已顯著下滑至79.8元/平米/月，同比降幅達(dá)12.5%，充分揭示了當(dāng)前保租房市場(chǎng)面臨的租金下行壓力。

??與此同時(shí)，集中式公寓行業(yè)長(zhǎng)期依賴創(chuàng)新的折扣策略作為吸引客戶的營(yíng)銷利器，每逢關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)如新年、畢業(yè)季、開(kāi)工等，各大公寓品牌便競(jìng)相推出優(yōu)惠活動(dòng)，旨在吸引新客戶入駐并穩(wěn)固老客戶忠誠(chéng)度，減少流失。

??然而，隨著集中式公寓市場(chǎng)的不斷擴(kuò)容，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)愈發(fā)激烈，各品牌紛紛尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)層面的“內(nèi)卷”現(xiàn)象愈發(fā)明顯。今年畢業(yè)季，市場(chǎng)格局迎來(lái)顯著變化，新客戶的優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)向更為直接的租金減免，如“年租享受9.2折優(yōu)惠”、“年租直免2個(gè)月租金”，更有品牌開(kāi)創(chuàng)性地推出“自由議價(jià)”活動(dòng)，賦予客戶更多主動(dòng)權(quán)。這些促銷優(yōu)惠策略的實(shí)施，也在一定程度上引發(fā)了租金的顯著下滑趨勢(shì)。

??隨著政府持續(xù)加大對(duì)保租房的支持與投入，保租房市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的增長(zhǎng)浪潮，新增房源數(shù)量顯著增加。

??部分國(guó)有企業(yè)為積極響應(yīng)政策導(dǎo)向、迅速達(dá)成指標(biāo)要求，在短時(shí)間內(nèi)大量推出保租房項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)密集出現(xiàn)，非但未能有效紓解住房供需矛盾，反而因市場(chǎng)飽和和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)了區(qū)域出租率的下降及租金的顯著滑坡。

??此外，部分保租房項(xiàng)目采取大幅租金優(yōu)惠策略，吸引了大量原本屬于市場(chǎng)化租賃企業(yè)的潛在客戶，進(jìn)一步削弱了這些企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，他們同樣只能通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引租客。

??從長(zhǎng)遠(yuǎn)視角審視，這種基于犧牲企業(yè)盈利能力的運(yùn)營(yíng)模式，雖能短期內(nèi)吸引租客，但長(zhǎng)此以往，難以支撐高質(zhì)量居住環(huán)境的維護(hù)與服務(wù)水平的提升。缺乏可持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)策略，不僅限制了市場(chǎng)化租賃企業(yè)自身的發(fā)展?jié)摿?，更?duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展或許也會(huì)構(gòu)成潛在威脅。

??面對(duì)這一現(xiàn)狀，租賃市場(chǎng)的參與者需要更加靈活地、多元的策略來(lái)面對(duì)，才能更好適應(yīng)市場(chǎng)的變化。同時(shí)，政府也需繼續(xù)加大對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度，不僅在保租房的建設(shè)與管理上，還要對(duì)市場(chǎng)化租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有一定的扶持，確保租賃市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。