??2024年以來，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，居民信貸政策迎來“史詩級”利好，首付比例降低、取消房貸下限。但整個房地產(chǎn)市場仍在壓力之中。從交易指標(biāo)走勢來看，由于2023年上半年基數(shù)較高，2024年全國新房交易同比降幅再度擴大至二成以上，而2023年筑底表現(xiàn)較佳的重點一二線城市，平均降幅更是高達(dá)三成。

??在當(dāng)前的艱難的市場環(huán)境下，企業(yè)對于盈利空間和市場競爭的考量也應(yīng)當(dāng)更加審慎。

??2024年7月26日，克而瑞研究中心發(fā)布《2024中國城市房地產(chǎn)營商環(huán)境TOP50城市、投資前景TOP50城市》

??在2024年的城市測評研究中，得出以下幾個比較值得關(guān)注的結(jié)論。

??第一，北方城市中僅北京位列TOP10，江浙兩省地市平均排名躋身前50。營商環(huán)境TOP10的大部分城市均位于中國的秦嶺——淮河分界線以南，北方城市僅有北京一個。在加入了政務(wù)環(huán)境和盈利空間等方面的指標(biāo)之后，在更加寬松的營商環(huán)境之下，南方的一二級城市呈現(xiàn)出了更加明顯的發(fā)展優(yōu)勢。

??第二，一二線規(guī)模指標(biāo)優(yōu)勢顯著，僅少數(shù)東南沿海三線排名躋身前列。從各能級城市綜合排名情況來看，一二線城市憑借更佳的需求指標(biāo)，在行業(yè)調(diào)控方面更加游刃有余，在目前業(yè)內(nèi)所高度關(guān)注的供求關(guān)系、盈利空間等指標(biāo)方面也表現(xiàn)更佳。至于三四線城市方面，除了少數(shù)擁有一定產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢、吸引了較多外來人口的長三角、珠三角城市之外，大多數(shù)城市受制于經(jīng)濟發(fā)展和需求基本面不振等因素，行業(yè)供求關(guān)系的重塑也更加艱難。

??第三，當(dāng)前保持快速開發(fā)節(jié)奏愈加難能可貴，快節(jié)奏城市開盤去化率大多表現(xiàn)較佳。在銷售端持續(xù)低迷、現(xiàn)金流持續(xù)承壓的市場背景之下，近年來各地項目開發(fā)節(jié)奏明顯放緩，平均拿地到開盤時間已經(jīng)達(dá)到一年左右。而北京平均開發(fā)周期仍然只有半年左右，表現(xiàn)明顯好于其他城市。即便是在2023年，也有部分項目在拿地后3個月左右或更短的時間即領(lǐng)取了首次銷售許可。結(jié)合開盤情況來看，開盤周期較短的城市也大多去化率較高，如北京、合肥、杭州2023年平均開盤去化率均在50%以上。

??2024年7月26日，克而瑞研究中心發(fā)布《2024中國城市房地產(chǎn)營商環(huán)境TOP50城市、投資前景TOP50城市》

??從營商環(huán)境榜單的測評結(jié)果來看，TOP10中絕大部分城市均位于中國的秦嶺——淮河分界線以南，北方城市僅有北京一個。

??具體來看，前六位為4個一線城市和杭州、成都。上海憑借行業(yè)交易規(guī)模和供求關(guān)系指標(biāo)的優(yōu)勢，超過北京排名第一。深圳庫存和一二級市場規(guī)模指標(biāo)雖然表現(xiàn)相對一般，但憑借優(yōu)異的經(jīng)濟基本面和外來人口發(fā)展速度，長期需求支撐評價領(lǐng)先，仍然得以排在第三的位置。而杭州、成都則是憑借更優(yōu)的行業(yè)調(diào)控能力，行業(yè)投資風(fēng)險相對較低，超過廣州分列4、5兩位。

??從TOP50城市的分布情況來看，江蘇、浙江兩省分布最為密集。作為長三角的發(fā)展核心，江浙滬已經(jīng)形成了“南京-蘇南-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發(fā)達(dá)城市群走廊，尤其是南京-上海段的長江流域，得益于發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟支持，居民收入水平在全國范圍內(nèi)處于領(lǐng)先位置，吸引了大量外來人口的到來，兩岸城市更是幾乎全部躋身TOP50，排名相對較低的鎮(zhèn)江也排在了第51的位置。

??不過需要指出的是，由于滬寧沿線城市房地產(chǎn)市場起步較早，前期投資相對飽和，目前也大多面臨著較為嚴(yán)峻的去化壓力。

??從各能級城市綜合排名情況來看，一二線城市憑借更佳的需求指標(biāo)，在行業(yè)調(diào)控方面更加游刃有余。

??其中二線城市平均排名在31位，除少數(shù)房地產(chǎn)供求關(guān)系緊張或西北省份的省會城市之外，絕多數(shù)均排名在全國50位以內(nèi)，其中華東各省的二線城市更是全部躋身TOP30。

??從近期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，目前位列12名的西安更為值得關(guān)注，2024年上半年新房去化率仍能維持在四成左右，且在地方政府“以舊換新”等政策指引之下，仍能頻頻迎來開盤搖號，2024年上半年新房成交僅同比下降一成左右，市場穩(wěn)定性更優(yōu)于杭州、成都、廈門等城市。

??三線城市方面，部分東南沿海城市表現(xiàn)較為突出，無錫、紹興、溫州、泉州、嘉興、珠海等躋身TOP30。其中無錫表現(xiàn)較為突出，排名16位居于三線城市最前列，城市的發(fā)展優(yōu)勢主要還是在于發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟，集聚了較多的高收入群體，且蘇南強縣市的發(fā)展模式，也為地級市內(nèi)的人口遷徙提供了更多可能，優(yōu)秀的改善產(chǎn)品仍能獲得不錯的去化表現(xiàn)。

??在銷售端持續(xù)低迷、現(xiàn)金流持續(xù)承壓的市場背景之下，近年來各地項目開發(fā)節(jié)奏明顯放緩，2020年之前普遍拿地半年左右開盤的盛況已然不再。但是對于當(dāng)下亟需加速出清庫存的新房市場而言，放緩的開發(fā)節(jié)奏不僅進(jìn)一步拉低了市場信心，也在實質(zhì)上推高了城市的潛在庫存規(guī)模，并增加了開發(fā)階段的資金成本。因此在當(dāng)前的市場環(huán)境之下，能夠保持適宜、且相對較快的開發(fā)節(jié)奏愈加難能可貴。

??從具體城市表現(xiàn)來看，北京平均開發(fā)周期仍然只有半年左右，表現(xiàn)明顯好于其他城市。即便是在2023年，如中建房山國賢府、萬科·東廬、中海學(xué)府里等均在拿地后3個月左右或更短的時間即領(lǐng)取了首次銷售許可。

??結(jié)合開盤情況來看，開盤周期較短的城市也大多去化率較高，如北京、合肥、杭州、南寧2023年平均開盤去化率均在50%以上。不過也有少數(shù)城市例外，如南京、鄭州平均開盤周期在300天左右，位于重點城市相對靠前的位置，但平均開盤去化率二成，這也是近年來南京、鄭州消化周期指標(biāo)快速攀高的原因之一，不過也正是得益于相對較快的開盤節(jié)奏，南京、鄭州的市場問題暴露得比較徹底，在市場尋求到新的供求平衡點之后，或有望更快走出高庫存的泥淖。

??值得注意的是，整體排名位列TOP10的上海、成都等平均開發(fā)周期也都高于一年以上，對于這些盈利空間充足、需求規(guī)模支撐性較強的城市而言，適當(dāng)放緩開發(fā)周期，有助于新房市場取得更加理想的銷售表現(xiàn)。至于開發(fā)周期較長的揚州、紹興、武漢等城市，則意味著有相當(dāng)一部分在建項目開發(fā)進(jìn)程緩慢，在現(xiàn)金流管理、項目運營、流程報批等方面存在一定阻礙，其市場大多面臨著更高的庫存壓力，開盤去化率也處于相對低位。如武漢平均開發(fā)周期高達(dá)436天，2023年平均去化率僅為20%，目前消化周期更是達(dá)到了27個月，較二線城市的平均高出7個月。

??2020年以來常住人口增速明顯放緩的一線四城2023年常住人口均回歸正增長，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人，在四個一線城市中增量居于首位；其次是上海，2023年也一改近幾年常住人口下滑的趨勢，2023年常住人口增至2487.45萬人。

??除了人口因素之外，經(jīng)濟持續(xù)活躍發(fā)展使得一線城市的收入水平明顯高于二三線城市。從城鎮(zhèn)人均可支配指標(biāo)來看，除深圳外，其余一線三城城鎮(zhèn)人均可支配收入均超過了8萬元，四城全部位列全國TOP10以內(nèi)，其中2023年上海和北京的城鎮(zhèn)人均可支配收入均接近9萬元，尤其是上海，2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高達(dá)89477元/人，指標(biāo)排名位列繼續(xù)位列全國首位，較北京高出827元。

??大量高收入群體的住房需求支持，一線城市的需求端支撐長期表現(xiàn)強勁，2022年下半年，在全國樓市成交普遍大幅下滑的情況，一線城市成交規(guī)模仍能保持相對高位。

??2023年一線四城新房平均去化率達(dá)43%，遠(yuǎn)高于二三線城市。其中北京和上海表現(xiàn)最佳，開盤去化率均在六成以上。值得注意的是，雖然整體去化相對較佳，但是城市內(nèi)部卻存在較大差異。以上海為例，6月共32盤入市，累計7497套房源，整體去化率50%。去化率大于70%的項目有13個，占比41%，整體去化回升，但市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部兩級分化依舊明顯。

??當(dāng)前一線城市市場需求側(cè)規(guī)模及市場抗風(fēng)險能力仍然是其他能級城市難以企及的，市場韌性十足。

??二線城市來看，近年來熱點一二線城市的“搶人大戰(zhàn)”策略正在轉(zhuǎn)變，長三角、珠三角多地放寬的落戶政策淡化了學(xué)歷，更青睞“技能人才”，比如杭州、南京分別將落戶門檻降至大專，杭州更是出臺了“買房即可申請落戶”的新規(guī)，落戶門檻明顯下調(diào)，“人才爭奪”逐漸演變至“人口爭奪”。

??在落戶門檻放松以及產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的雙重助力之下，多個經(jīng)濟強市的常住人口出現(xiàn)了反彈。二線城市中，合肥2023年新增人口數(shù)量位居第一，高達(dá)21.9萬，這一增量超越了鄭州、杭州、成都等城市。不僅僅是合肥，經(jīng)濟實力較強的二線城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如鄭州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬人，人口集聚情況比較突出。

??目前，我國所有居民人均住房面積已經(jīng)超過41平方米，但相較歐美發(fā)達(dá)國家而言仍有較大發(fā)展空間。大多數(shù)城市尚存一定的改善空間。其中，東南沿海、東北和西北城市人均住房面積處于相對低位，大多在45平方米以下。尤其是房價水平較高的廈門，人均住房面積僅31平方米，在二線城市中墊底，潛在改善空間較大。

??得益于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，大部分二線城市對區(qū)域內(nèi)流動人口的聚集優(yōu)勢明顯，這也為大部分二線城市提供了充裕的購房需求。綜合房價收入比和人均住房面積兩項指標(biāo)來看，合肥、廈門等城市人均住房面積不到40平方米，且房價收入比不到10年，未來改善性需求發(fā)展空間最為可期。

??從目前市場環(huán)境來看，購房者信心恢復(fù)的持續(xù)性不足。在政府供地、企業(yè)拿地、開盤銷售、購房置業(yè)均趨于保守的行業(yè)大環(huán)境下，單純解綁往期的限制性規(guī)定，施行“舊版本”政策寬松已經(jīng)難以獲得立竿見影的效果。

??考慮到當(dāng)前各城市普遍高企的庫存壓力，以及居民收入預(yù)期和消費觀念的變化，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷重塑供求關(guān)系的攻堅期，預(yù)計未來的兩三年內(nèi)，“震蕩筑底”仍將是行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵詞。

??在當(dāng)前的艱難的市場環(huán)境下，行業(yè)平穩(wěn)筑底更需要優(yōu)秀的政務(wù)環(huán)境扶持，尤其是地方政府對于房地產(chǎn)市場的合理管控，適時推出有力的調(diào)控政策，對于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境尤為關(guān)鍵。