??2024年至今，上海豪宅市場“一枝獨秀”，屢屢出現(xiàn)項目熱銷。

??進入8月，房地產(chǎn)市場進入傳統(tǒng)淡季，但上海豪宅市場依然火熱。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年8月單價10萬元/平方米以上項目成交面積13.08萬平方米，環(huán)比上升61.34%，同比下降14.73%。

??累計來看，2024年前8月，單價10萬元/平方米以上項目成交面積104.49萬平方米，與去年同期108.53萬平方米成交面積基本持平。

??可以參考的數(shù)據(jù)是，上海2024年前8月全市成交面積427.2萬平方米，較去年同期635.93萬平方米下降約32.82%。

??由此可見，與上海整體市場相比，上海單價10萬元/平方米以上項目走出了“獨立行情”。

??但隨著未來可能出現(xiàn)的供應井噴、一二手房價差彌合，上海豪宅市場還能熱多久，不同區(qū)域之間又將存在怎樣的差異化行情？

??8月樓市進入傳統(tǒng)淡季，但是上海豪宅熱銷新聞卻是接二連三，不絕于耳。

??8月17日，位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號院二期再度開盤，110套房源一小時內(nèi)便售罄，當日實現(xiàn)總成交金額56.74億元，去化率100%。

??同日越秀蘇河和樾府也完成了2小時銷售124套房源的去化佳績。

??8月25日黃浦區(qū)豫園板塊錦園項目推出了33套房源一天全部售罄，總成交金額高達18.27億元。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年8月上海單價10萬元/平方米以上項目成交面積13.08萬平方米，環(huán)比上升61.34%，累計來看，前8月成交面積104.49萬平方米，與去年同期基本持平。

??當前上海豪宅市場熱度不減，甚至在全國范圍內(nèi)走出了“獨立行情”。

??截至2024年前8月，全國成交金額前50的項目中，上海就占26個，已過半數(shù)，其他3個一線城市，北京、廣州、深圳在全國成交金額前50的項目分別占5個、4個和6個。

??從全國成交金額前50項目的城市分布來看，上海以超50%以上的絕對優(yōu)勢領袖全國，其中不乏多個2024年至今上海的高端熱銷項目。

??如排名前三的中海·順昌玖里、融創(chuàng)外灘壹號院、中海領邸，成交金額分別約188.54億元、156.81億元及93.81億元。

??從目前來看，上海豪宅市場熱度依舊，但隨著未來市場高端項目集中入市，購房者選擇多樣，上海部分核心區(qū)域的高端項目也開始出現(xiàn)“掐尖”的情況，市場競爭加劇。

??截止2024年8月末，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海風貌住宅待入市樓盤量約20個，預計供應量約97萬平左右，加之市中心待開發(fā)的風貌住宅儲備地塊和儲備項目量高達18個，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應將處于井噴期。

??從分布區(qū)域來看，風貌住宅主要集中在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個行政區(qū)，而其中靜安區(qū)西藏北路、楊浦區(qū)東外灘板塊項目扎堆，產(chǎn)品多為高層與風貌別墅混合盤，價格也多集中在15-20萬元/平方米之間，可以預期后期產(chǎn)品競爭也將持續(xù)加劇。

??不僅如此，2024年8月27日，上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。

??主要內(nèi)容為多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米，根據(jù)環(huán)線調(diào)整供應比例，中外環(huán)間區(qū)域中小中小套型住房供應比例不低于70%。

??這標志著上海正積極從供給側(cè)、需求側(cè)給市場注入活力，引導改善市場預期。

??在這之前，2024年8月7日上海拍出成交樓面價131045元/平方米的徐匯濱江新地王，未設中小套型比例要求，也為設置房地聯(lián)動價，給了市場更多想象空間。

??可以預見，一方面是城更類豪宅的集中供應，另外一方面是土拍市場大戶型項目的積極入市，未來上海中高端改善類項目或?qū)⒊霈F(xiàn)供應“井噴”

??上海自527新政以來，二手房市場加速以價換量，而其中二手豪宅房價跌幅不及剛需，但是與新房一二手價格倒掛的情況也在逐步緩解。

??我們羅列了2022年以來上海總價3000萬以上一二手房價變動情況，可以看出新房仍能延續(xù)穩(wěn)中有增，而二手保持平穩(wěn)，二者倒掛價差逐步縮小，至2024年新房房價已經(jīng)顯著超過二手房價。

　　為了更好的分析各區(qū)域一二手價差變動情況，我們選取了新房豪宅供應的主力區(qū)域，黃浦區(qū)新天地和豫園板塊，靜安區(qū)西藏北路板塊，楊浦區(qū)東外灘板塊中的典型項目，通過和周邊二手房價對比，可以看出，新房和二手房價差在逐步縮小，目前待入市新盤的價格區(qū)間基本與二手次新房成交均價持平，以黃浦區(qū)新天地板塊的翠湖天地6期為例，26萬元/平方米的入市價格基本顯著超過前四期，五期2023年僅成交1套279平方米房源，成交均價高達33.7萬元/平。

??由此可見，雖然短期內(nèi)豪宅市場熱度不減，但是2024-2025年供應井噴疊加一二手豪宅價差消弭，對于高端客戶入市意愿還是存在一定的不利影響，豪宅市場熱度預期整體平穩(wěn)或小幅微降，而不同區(qū)域板塊、同區(qū)域不同項目之間分化也將逐步加劇。

??基于前期豪宅項目熱銷原因，我們認為，未來還將存在以下幾點分化特征：

??一是靜安西藏北路板塊、楊浦區(qū)東外灘板塊項目扎堆，未來待入市項目多在5個以上，整體豪宅市場熱度或?qū)⑿》芈洌羝髽I(yè)能夠充分把握供應窗口期，與其他競品項目錯峰供應，或?qū)⑷〉貌诲e的開盤效果。

??二是城投平臺或小型民企或因品牌力較低的原因，去化速度不及國企。

??三是高端客群購買力相對較強，更講究居住體驗感和情懷，因而產(chǎn)品打造和提升也變得尤為關鍵，而在同等面積、總價段下，不同產(chǎn)品戶型、得房率、樓棟間距、配套甚至服務力的差異也會造就不同的功能性和生活體驗，左右客戶的產(chǎn)品選擇。

??預判后市，我們認為，隨著供應攀升+一二手價差倒掛消失甚至二手房價持續(xù)下跌低于新房，整體豪宅市場熱度或?qū)⒎€(wěn)中有降，區(qū)域間、產(chǎn)品間競爭也將持續(xù)加劇

??對于供應扎堆的板塊而言，后期項目去化還是存在不小的壓力，加快入市節(jié)奏方為上策。核心區(qū)域產(chǎn)品競爭或?qū)⒊掷m(xù)加劇，具備優(yōu)質(zhì)品牌+強產(chǎn)品力的雙優(yōu)項目方能實現(xiàn)熱銷。