??自財(cái)政部11月13日“購房降稅”新政出臺(tái)，以降稅為主體的新一輪樓市政策不斷落地。

??過去一周，隨著11月22日廣州正式官宣，至此，四大一線城市全部落地取消普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)，并調(diào)整相關(guān)配套稅費(fèi)政策。

??從效果來看，“購房降稅”新政以來，一二手房成交端雖然沒有體現(xiàn)出明顯的提振效果。不過，無論是新房項(xiàng)目來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)，還是二手房掛牌情況，兩者均出現(xiàn)積極變化，預(yù)計(jì)存量客戶將持續(xù)釋放，后續(xù)成交端將持續(xù)顯現(xiàn)。

??財(cái)政部發(fā)布住房交易優(yōu)惠稅收政策五天后，上海于11月18日率先落地，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面。

??同日晚間，北京也宣布，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

??次日，深圳跟進(jìn)，明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)相關(guān)征稅問題予以明確。

??在上海、北京和深圳之后，廣州于11月22日宣布取消普宅標(biāo)準(zhǔn)。

??四大一線城市政策調(diào)整基本一致，稅收優(yōu)惠政策對(duì)于90平方米以上至140平方米及以下住房交易成本的降低明顯，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后的稅收政策購買140平方米以下住房，契稅均可減少至1%，第二套住房契稅由原來的3%調(diào)整至140平方米及以下1%、140平方米以上2%。

??實(shí)際上，在“930新政”后市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出“前高后低”的趨勢(shì)，市場(chǎng)增長動(dòng)能減弱，而“降稅新政”的發(fā)布無疑是對(duì)“930新政”的一次接力，刺激改善需求釋放，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)回溫效果，持續(xù)推動(dòng)樓市“止跌回穩(wěn)”，隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)11月和12月市場(chǎng)成交有望繼續(xù)企穩(wěn)。

??從當(dāng)前樓市表現(xiàn)來看，“購房降稅”新政加持，整體暫未對(duì)一二手房成交端起到明顯的促進(jìn)作用，降稅后（2024年11月13日-11月20日，下同）一二手房成交量較降稅前（2024年11月前12日，下同）均微降4%。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11個(gè)核心城市降稅后二手房日均成交35.24萬平方米，較降稅前日均成交微降4%。

??不過，11月前20日11城累計(jì)成交722萬平方米，環(huán)比10月日均增長21%，且增幅有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??新房整體增幅不及二手。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，13個(gè)核心城市降稅后新房日均成交30.13萬平方米，較降稅前日均成交同樣微降4%。

??2024年11月前20日13城累計(jì)成交617萬平方米，環(huán)比10月日均上升10%，增幅不及二手房，前期新政集中放量后新房增長后勁略有不足。

??從城市層面來看，降稅后新房成交整體“漲多跌少”。

??具體來看，廣州、成都、蘇州、合肥等城市進(jìn)入集中放量期，“降稅”新政加持，前期來訪、認(rèn)購客戶的持續(xù)轉(zhuǎn)化。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上述四城新政后較新政前增幅均在15%以上，武漢、寧波次之，漲幅在10%以內(nèi)。北京、上海、深圳和杭州等城市新房成交動(dòng)能略有放緩。

??從反映新政后居民購房態(tài)度的項(xiàng)目來訪、認(rèn)購等前端指標(biāo)來看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，11月前3周周均來訪、認(rèn)購量較“930”新政首月（2024年10月）環(huán)比下降，但顯著好于“930”新政前一個(gè)月（2024年9月）。與此同時(shí)，認(rèn)購量較9月增幅顯著高于來訪量，也可看出，當(dāng)前市場(chǎng)成交仍以復(fù)訪客戶為主，有效客戶占比有所上升。

??二手房層面，僅北京、鄭州降稅后表現(xiàn)好于降稅前，分別增長5%和42%。上海、成都、寧波、廈門基本持平，熱度延續(xù)。而青島二手房成交出現(xiàn)了大幅回落，跌幅高達(dá)43%。

??降稅后一定程度上會(huì)促進(jìn)二手房源加快掛牌，二手房新增掛牌套數(shù)變化能夠反映出業(yè)主心態(tài)變化。事實(shí)上，降稅后僅北京、濟(jì)南、長沙等個(gè)別城市新增掛牌套數(shù)較11月前12日有明顯增長。其余城市均有所回落。

??不過，以“930”新政為節(jié)點(diǎn)，多數(shù)城市2024年11月前17日日均新增掛牌量較9月日均明顯增長。

??聚焦落地“降稅”政策的一線城市，北京、上海刺激作用好于廣州和深圳。北京、上海11月13日新政后新增掛牌量有了顯著拉升，而后穩(wěn)步回落；廣深總體延續(xù)降勢(shì)，“降稅”政策刺激效用并不顯著。

??值得注意的是，北上廣深四大一線城市均在11月18日以來陸續(xù)官宣取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，與此同時(shí)，廣州放寬落戶條件，在白云區(qū)、黃埔區(qū)等7個(gè)區(qū)有房且繳納社保滿1年可申請(qǐng)落戶。一線城市政策刺激作用仍將持續(xù)顯現(xiàn)，后續(xù)一線城市二手房交易活躍度還將進(jìn)一步提升。

??從成交層面來看，“購房降稅”新政后二手房成交端并未出現(xiàn)明顯提升，不過前端項(xiàng)目來訪和認(rèn)購數(shù)據(jù)仍處于高位，預(yù)計(jì)存量客戶持續(xù)釋放將在后續(xù)成交端進(jìn)一步體現(xiàn)。

??降稅后個(gè)別城市二手房掛牌量出現(xiàn)明顯增長，尤其是一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)加大住房交易稅收優(yōu)惠力度，后續(xù)成交活躍度有望進(jìn)一步提升。