??北京，2024年7月22日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《第二十屆三中全會(huì)公報(bào)解讀》。本屆三中全會(huì)公報(bào)高屋建瓴，從商業(yè)地產(chǎn)角度，我們認(rèn)為將從以下幾個(gè)方面對(duì)行業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。

??科技類企業(yè)飛速發(fā)展，有望帶動(dòng)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增長(zhǎng)

??科技創(chuàng)新是推動(dòng)發(fā)展的重要力量，并將成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。作為技術(shù)創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)力重要指標(biāo)的中國(guó)技術(shù)市場(chǎng)成交額從2004年的1,334.36億元猛增到2023年的61,476億元，20年間增長(zhǎng)了45倍，且年均增速從2010年前的17.9%增長(zhǎng)至目前的28.7%。同時(shí)，《2023年全球人工智能創(chuàng)新指數(shù)報(bào)告》顯示，在全球人工智能發(fā)展上，中國(guó)的綜合水平保持了全球第二的水平，在人才培養(yǎng)和科研產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面，近年來均取得了明顯的進(jìn)展。此外，?根據(jù)世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織發(fā)布的《?2023年全球創(chuàng)新指數(shù)》?報(bào)告，在2023年全球創(chuàng)新指數(shù)排名中，?中國(guó)的排名從2012年的34名上升至第12位，反映出中國(guó)在全球創(chuàng)新領(lǐng)域地位和影響力的大幅提升。

??中國(guó)技術(shù)市場(chǎng)成交額走勢(shì)

??來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??中小型科技類企業(yè)不斷崛起，圍繞新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的獨(dú)角獸企業(yè)也在不斷增加。這些企業(yè)的蓬勃發(fā)展勢(shì)必帶動(dòng)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)未來需求的增長(zhǎng)。根據(jù)央廣網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2016年到2023年的八年間，中國(guó)獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)近2倍，總估值八年間增幅達(dá)到154%，從2016年的4876億美元增長(zhǎng)到2023年的12383億美元，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵力量。

??科技與金融是決定全局的核心要素，在本次公報(bào)中強(qiáng)調(diào)了要深化金融體制改革，未來金融業(yè)要將服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為立業(yè)之本。深化金融體制改革意味著金融行業(yè)的全面轉(zhuǎn)型，從簡(jiǎn)單的資金游戲轉(zhuǎn)向提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，這意味著未來金融行業(yè)將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)和調(diào)整，隨著盈利能力的降低，其對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求或?qū)⒈灰种啤?/p>

??財(cái)稅體制改革將有望進(jìn)一步提振區(qū)域消費(fèi)，促進(jìn)零售物業(yè)的發(fā)展

??消費(fèi)稅改革的主要目的是補(bǔ)充地方財(cái)政資源，以及引導(dǎo)地方政府推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致土地出讓收入減少，加上化解地方債務(wù)壓力，使地方政府的財(cái)政收入面臨巨大壓力。2023年，地方稅種中最大的土地增值稅僅占地方稅收的8.3%。再加上土地出讓收入的下降，如何彌補(bǔ)地方財(cái)政成為一個(gè)亟需解決的核心問題。消費(fèi)稅改革不僅有助于增加稅源和彌補(bǔ)地方財(cái)政，還能激勵(lì)地方發(fā)展消費(fèi)。未來消費(fèi)稅的改革方向大致是擴(kuò)大征稅范圍，稅收下劃，以及后移征稅環(huán)節(jié)，并在此過程中伴隨稅率的相應(yīng)調(diào)整。

??消費(fèi)稅改革將使政府更有動(dòng)力促消費(fèi)

??消費(fèi)稅的分配機(jī)制可能會(huì)影響地方政府的財(cái)政收入和支出行為。如果消費(fèi)稅能夠更多地留歸地方政府，那么地方政府將會(huì)更有動(dòng)力去促進(jìn)消費(fèi)、改善消費(fèi)環(huán)境，從而間接推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。此外，地方政府還可能通過出臺(tái)相關(guān)政策來引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，如提供稅收優(yōu)惠、土地供應(yīng)等支持措施。

??消費(fèi)稅改革將影響消費(fèi)者的購買力和購買意愿

??如果消費(fèi)稅增加，部分消費(fèi)者可能會(huì)減少在奢侈品或非必需品上的支出，轉(zhuǎn)而選擇更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的商品或服務(wù)。這種消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變可能會(huì)間接影響商業(yè)地產(chǎn)中零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)的繁榮往往依賴于消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿。

??消費(fèi)稅改革將促使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更加多元化、合理化

??消費(fèi)稅的調(diào)整還可能推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)向更加多元化、合理化的方向發(fā)展。例如，如果某些商品或服務(wù)的消費(fèi)稅提高，相關(guān)行業(yè)的商戶可能會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)壓力，進(jìn)而選擇退出市場(chǎng)或調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，這可能會(huì)為其他行業(yè)或新興業(yè)態(tài)騰出發(fā)展空間。

??2023年各?。ㄖ陛犑校┥鐣?huì)消費(fèi)品零售總額及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??進(jìn)一步堅(jiān)持高質(zhì)量對(duì)外開放有助于外資企業(yè)“走進(jìn)來”

??對(duì)外開放是我國(guó)的基本國(guó)策，穩(wěn)步擴(kuò)大制度性開放，主動(dòng)對(duì)接國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)貿(mào)規(guī)則，建設(shè)更高水平開放型經(jīng)濟(jì)新體制，有序擴(kuò)大商品市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)等對(duì)外開放是未來中國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大開放的主要工作。作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)更加穩(wěn)定積極的政策環(huán)境一直吸引著全球投資者的關(guān)注，全球知名管理咨詢公司科爾尼發(fā)布的全球2024年外商直接投資信心指數(shù)（FDICI）報(bào)告顯示，中國(guó)從去年的第7位躍升至第3位，在新興市場(chǎng)專項(xiàng)排名中位居榜首。同時(shí)，2022年中國(guó)實(shí)際利用外商直接投資金額達(dá)到1891.3億美元的高點(diǎn)，2023年雖小幅下降，但仍高于過去十年歷史平均水平。

??2014-2024年中國(guó)實(shí)際利用外商直接投資金額（億美元）

??來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??此外，外商投資負(fù)面清單的減法也見證了中國(guó)開放的力度，為外資企業(yè)共享中國(guó)發(fā)展機(jī)遇創(chuàng)造了條件。目前，制造業(yè)、金融業(yè)的外資負(fù)面清單條目已經(jīng)清零，這加快了外資制造業(yè)和金融業(yè)在華投資的步伐。國(guó)家金融監(jiān)督總局的數(shù)據(jù)顯示，至2023年，外資銀行在華總資產(chǎn)已達(dá)到3.86萬億元，外資保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到2.4萬億元，在境內(nèi)保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)比例達(dá)到10%，有力推動(dòng)了中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。

??同時(shí)，自2023年底中國(guó)單向打開大門，今年上半年入境外國(guó)人數(shù)達(dá)到1463.5萬次，同比上升152.7%。境外游客的進(jìn)入直接促進(jìn)了酒店業(yè)的發(fā)展，以北京為例，今年1-5月，北京市接待入境過夜游人數(shù)達(dá)到1,087,028人，比去年同期上升265.5%，五星級(jí)酒店平均租金達(dá)到858.2元/間/夜，同比增長(zhǎng)6.8%。

??商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)政策的落地將極大推動(dòng)城市更新的發(fā)展

??自1988年中國(guó)開始允許土地使用權(quán)以租賃的形式轉(zhuǎn)讓以來，越來越多的商用物業(yè)面臨剩余土地使用權(quán)年期不足20年的問題，這已經(jīng)成為阻礙城市更新發(fā)展的重要堵點(diǎn)之一。目前全國(guó)各個(gè)城市均有大量的老舊商業(yè)物業(yè)亟待更新，以北京為例，大部分老舊物業(yè)位于城市核心地段，土地出讓時(shí)間集中在2003、2004年，這意味著大量待更新物業(yè)將集中于2044年前后到期，剩余年期接近甚至低于20年。商辦物業(yè)當(dāng)剩余年期在20-25年時(shí)，按照收益法計(jì)算的估值將出現(xiàn)微降趨勢(shì)；當(dāng)短于20年時(shí)，估值下降受到的影響程度更大；進(jìn)一步導(dǎo)致融資難、市場(chǎng)流動(dòng)差等問題。本次全會(huì)公報(bào)提出要深化土地制度改革，意味著商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)政策有望在不久的將來得以解決，這將有效的提升老舊物業(yè)的估值，讓投資機(jī)構(gòu)更好的量化風(fēng)險(xiǎn)和成本收益，降低融資難度，提升資產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性。

??ESG發(fā)展將進(jìn)入快車道

??今年以來，我國(guó)ESG監(jiān)管政策力度不斷加大。在中國(guó)ESG監(jiān)管提速、蓬勃發(fā)展的新形勢(shì)下，將激勵(lì)更多中國(guó)企業(yè)全面推進(jìn)ESG工作。在當(dāng)今日復(fù)雜多元的商業(yè)環(huán)境中，企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。在這樣的背景下，ESG越來越成為企業(yè)防范規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，甚至創(chuàng)造增長(zhǎng)的重要戰(zhàn)略工具。

??戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東總結(jié)道，縱觀歷史，我國(guó)曾經(jīng)面臨極其復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外現(xiàn)實(shí)問題，每一次都是通過改革破解了各種阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，從而打開了我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化的新局面。本屆三中全會(huì)聚焦“進(jìn)一步全面深化改革”，將改革推進(jìn)深水區(qū)。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在未來也將直面由改革引發(fā)的諸多變化，其中，科技類企業(yè)的持續(xù)發(fā)展將促進(jìn)其寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增加；稅制改革有望激發(fā)地方政府積極挖掘本地消費(fèi)潛力，不斷推動(dòng)零售物業(yè)發(fā)展的動(dòng)力；進(jìn)一步高水平對(duì)外開放讓中國(guó)更好地吸引更多外資企業(yè)投資中國(guó)；商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)政策的落地將給城市更新的發(fā)展帶來更強(qiáng)動(dòng)力；而ESG的發(fā)展則讓中國(guó)企業(yè)不斷踐行ESG理念，推進(jìn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。二十屆三中全會(huì)作為中國(guó)歷史發(fā)展中的里程碑會(huì)議將對(duì)中國(guó)下一步發(fā)展起到重要作用，也必將深刻影響中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。