??成都土地市場(chǎng)火了！

??9月27日，成都市天府新區(qū)首個(gè)明確須打造“第四代住宅”的地塊，被潤(rùn)達(dá)豐濱江溢價(jià)86.9%收入囊中。

??競(jìng)拍過程中，現(xiàn)場(chǎng)主持人久違地多次提醒：理智舉牌、仔細(xì)測(cè)算、控制風(fēng)險(xiǎn)。

??最終，成交樓面地價(jià)24300元/平方米，沖進(jìn)成都最高成交樓面地價(jià)TOP3，刷新了天府新區(qū)和麓湖板塊的地價(jià)紀(jì)錄。另一宗來自雙流區(qū)東升板塊的住宅用地，關(guān)注度較小，由空港發(fā)展以底價(jià)成交。

??據(jù)此，成都年內(nèi)樓面價(jià)破2萬元/平方米的地塊已升至9宗，超過了2023年的7宗。

??地塊大有來頭，10家房企報(bào)名參拍

??麓湖板塊一直是成都高端豪宅的代表板塊之一，與成都金融城齊名，近5年成交的住宅用地除1宗TOD用地，其他都是溢價(jià)成交。因此溢價(jià)成交不意外，但能捅破區(qū)域地價(jià)天花板，這宗地也是看點(diǎn)十足。

??今年5月，《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新（2024）》出臺(tái)，指出要鼓勵(lì)新建建筑采用空中共享平臺(tái)、生態(tài)陽臺(tái)、屋頂綠化、底層架空綠化等多類型立體綠化，實(shí)現(xiàn)公園城市生態(tài)要素、綠色空間向上生長(zhǎng)?？罩泄蚕砥脚_(tái)僅可在公共建筑中設(shè)置，不計(jì)入容積率。屋頂綠化、底層架空綠化可折算為項(xiàng)目綠地率，對(duì)建筑面積超過 144平方米的住宅開展生態(tài)建筑試點(diǎn)，總體“綠容率”不低于3.5，并實(shí)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。生態(tài)陽臺(tái)不計(jì)入板戶比，不計(jì)入容積率，不計(jì)入該套住宅產(chǎn)權(quán)建筑面積。

??在市場(chǎng)等待近5個(gè)月之后，成都市天府新區(qū)首個(gè)明確須打造“第四代住宅”的地塊出現(xiàn)在麓湖板塊。

??地理位置方面，該地塊西側(cè)緊鄰錦江，北面是天府森林公園，東邊是麓湖湖區(qū)。教育方面，地塊所在正是天府新區(qū)c學(xué)區(qū)，天府七小、天府八小、天府九小、天府新區(qū)麓湖小學(xué)、天府新區(qū)元音小學(xué)都在學(xué)區(qū)內(nèi)，教育質(zhì)量整體較高且均衡。商業(yè)方面，地塊距離麓坊中心、麓湖水鎮(zhèn)、伊藤天府GMS店（在建）、中海天府環(huán)宇坊不遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛濃厚。

??麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，這地塊位于熱門地段，臨近錦江，具有江景低密的優(yōu)勢(shì)，周邊配套設(shè)施完善，生活便利。而且宅地面積達(dá)37.14畝，容積率為1.5，純宅地，可以滿足人們對(duì)住宅需求的多樣化。

??加上周邊成熟的豪宅氛圍，不難理解萬華、招商蛇口、新希望、綠城、濱江潤(rùn)達(dá)豐、遠(yuǎn)達(dá)等10家報(bào)名房企經(jīng)過40多分鐘的激烈競(jìng)拍，最終將地塊的溢價(jià)率定格在86.9%。

??土地出讓文件顯示，該地塊建筑密度不大于22%，綠地率不小于35%，建筑高度不大于60米，其中臨西側(cè)規(guī)劃綠地50米范圍內(nèi)建筑高度不大于24 米，臨其余規(guī)劃綠地建筑高度不大于24米，住宅建筑高度不小于18 米。關(guān)榮雪告訴記者，項(xiàng)目可能以聯(lián)排別墅、疊拼別墅或大平層洋房為主，注重品質(zhì)、舒適度和居住體驗(yàn)，打造低密宜居、綠意環(huán)繞的高端住宅社區(qū)。

??潤(rùn)達(dá)豐濱江奪下天府新區(qū)新地王

??此次拿地的企業(yè)潤(rùn)達(dá)豐濱江，近年來在市場(chǎng)表現(xiàn)頗為搶眼。

??在9月27日土拍前，潤(rùn)達(dá)豐濱江已在麓湖和金融城東拿下兩宗熱門地塊，和此次土拍過程一致，都是志在必得，高溢價(jià)成交。

??4月19日，潤(rùn)達(dá)豐濱江溢價(jià)33.7%拿到金融城東林家壩地塊，23400元/平方米的拿地價(jià)刷新區(qū)域地價(jià)。值得一提的是，2023年11月30日潤(rùn)達(dá)豐濱江經(jīng)過60輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)48.48%拿到的麓湖43.7畝住兼商用地就在此次成交地塊的南側(cè)。

??不過，林家壩地塊和43畝麓湖地塊已公布項(xiàng)目名交子縵華和麗世縵華，加上興隆湖的悅?cè)鼐胖?，?rùn)達(dá)豐濱江成為成都新房市場(chǎng)上不容忽視的存在。

??回歸到本次成交的麓湖地塊，24300元/平方米的成交價(jià)格已經(jīng)超過邦泰悅九章17900元/平方米的拿地價(jià)，成為成都天府新區(qū)新的地王。

??目前麓湖湖區(qū)的新房供應(yīng)主要來自麓湖生態(tài)城，今年數(shù)次取證，無論是均價(jià)38907～51088元/平方米、戶型建筑面積220～289平方米的高層房源，還是均價(jià)46658～51158元/平方米、產(chǎn)品建筑面積286～314平方米的玄鳥灣組團(tuán)5號(hào)樓40套房源，幾乎都做到了開盤即清。

??另一個(gè)待售項(xiàng)目就是潤(rùn)達(dá)豐濱江打造的麓湖麗世縵華。據(jù)了解，項(xiàng)目規(guī)劃了大平層、疊拼、雙拼三種產(chǎn)品類型，建筑面積270～363平方米，且全部為兩梯一戶，共155戶。這些一般都是頂  級(jí)豪宅的指標(biāo)。

??綜合多方面因素來看，關(guān)榮雪認(rèn)為，麓湖地塊擁有較強(qiáng)的溢價(jià)能力，而且本宗地僅37畝左右，體量不大，起拍總價(jià)約4.8億元，對(duì)很多實(shí)力房企來說，拿地成本壓力不會(huì)太大。預(yù)計(jì)在高溢價(jià)成交的情況下，將有助于提振成都土拍市場(chǎng)信心，同時(shí)也將帶動(dòng)麓湖板塊乃至整個(gè)成都新房市場(chǎng)的熱度，刺激購(gòu)房需求，提升購(gòu)房者對(duì)成都新房市場(chǎng)的品質(zhì)預(yù)期。