[克而瑞]中海地產(chǎn)：凈利率降至17%，未來(lái)積極關(guān)注并購(gòu)機(jī)會(huì)

??2022上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約1385.01億元，同比下跌33.2%，低于相比TOP10房企平均45%的降幅。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

【銷(xiāo)售降幅低于TOP10平均水平，中海宏洋受市場(chǎng)影響更大】2022上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約1385.01億元，同比下跌33.2%，低于相比TOP10房企平均45%的降幅。其中，中海宏洋的合約銷(xiāo)售金額達(dá)208億元，同比下降51.9%?？梢?jiàn)，布局三四線的中海宏洋在疫情及行業(yè)下行的大背景下，受到的影響相對(duì)更大。展望下半年，中海地產(chǎn)的總供貨預(yù)計(jì)達(dá)5500多億，其中貨值40%聚焦一線，30%聚焦強(qiáng)二線，貨值儲(chǔ)備充足，但銷(xiāo)售情況仍需觀察具體市場(chǎng)走向。

??【上半年并購(gòu)?fù)顿Y占比21%，未來(lái)繼續(xù)關(guān)注更多并購(gòu)機(jī)會(huì)】2022上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）合計(jì)新增土地儲(chǔ)備459萬(wàn)平方米，合計(jì)拿地總價(jià)531億元，分別同比下降58%及32%；對(duì)應(yīng)新增總貨值1081.9億元。上半年權(quán)益建筑面積占比上升至97.4%，為2017年以來(lái)的最高值，對(duì)于合作態(tài)度更加保守。但在行業(yè)洗牌的背景下，中海地產(chǎn)積極收并購(gòu)，上半年于廣州、上海、成都等地并購(gòu)?fù)度?06.6億元，約占權(quán)益總價(jià)的21%。中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)表示，“未來(lái)幾個(gè)月，中海會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來(lái)?！?/p>

??【凈利潤(rùn)下降21%至243億，如何平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展是主要問(wèn)題】2022上半年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為1037.89億元，同比下降3.8%。同時(shí)利潤(rùn)率水平也在下降，毛利率同比下降了5.08個(gè)百分點(diǎn)至23.46%；凈利率同比下降了3.41個(gè)百分點(diǎn)至16.95%。在此背景下，中海毛利潤(rùn)同比大幅下降20.9%至243.46億元；凈利潤(rùn)同比下降19.9%至175.94億元。除了營(yíng)收規(guī)模及毛利率下滑之外，期內(nèi)的外幣匯兌凈虧損23.9億元也是造成凈利潤(rùn)下滑的原因之一。未來(lái)，如何平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展依舊是中海要面對(duì)的主要問(wèn)題。

??【加權(quán)平均融資利率3.44%，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出】2022上半年中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為3.44%，較年初繼續(xù)下降0.11個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)極低水平。2022年7月，中海有發(fā)行了2022年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行利率3.26%，低于2022上半年的綜合借貸成本，預(yù)計(jì)未來(lái)中海融資成本仍有下降空間。中海地產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)也十分優(yōu)異，未觸及任何紅線，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.41，凈負(fù)債率為38.96%，處于40%以下的行業(yè)較低水平；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.58%。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘?gòu)地機(jī)遇，為未來(lái)加速擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

??01 銷(xiāo)售

??降幅低于TOP10平均水平
中海宏洋受市場(chǎng)影響更大

??2022上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約1385.01億元，銷(xiāo)售面積約626.43萬(wàn)平方米，分別同比下跌33.2%及40.3%；銷(xiāo)售均價(jià)22110元/平米，相比年初增長(zhǎng)13.12%。相比上半年TOP10房企的合約銷(xiāo)售金額同比下滑45%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優(yōu)勢(shì)。期內(nèi)，中海地產(chǎn)的整體銷(xiāo)售回款率同比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至88.0%，境內(nèi)銷(xiāo)售回款率同比上升8.8個(gè)百分點(diǎn)至95.1%。據(jù)管理層透露，2022上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）貨值約4200億（包括新增貨值約1400億），按此計(jì)算去化率僅33%；展望下半年，中海地產(chǎn)的總供貨預(yù)計(jì)達(dá)5500多億（包括新增貨值約2400億），其中貨值40%聚焦一線，30%聚焦強(qiáng)二線，貨值儲(chǔ)備充足，但銷(xiāo)售情況仍需觀察市場(chǎng)走向。

??從集團(tuán)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022上半年中海地產(chǎn)各區(qū)域合約銷(xiāo)售金額累計(jì)達(dá)1041.3億元，同比下降12%；而合聯(lián)營(yíng)及中海宏洋部分的合約銷(xiāo)售金額達(dá)343.7億元，同比下降36%，其中中海宏洋銷(xiāo)售為208.2億元，同比下降51.9%。由此可見(jiàn)，布局三四線的中海宏洋在疫情及行業(yè)下行的大背景下，受到的影響相對(duì)更大。

??從各區(qū)域來(lái)看，北部大區(qū)是中海主要的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)區(qū)域，銷(xiāo)售金額占比達(dá)到了27%；南部大區(qū)銷(xiāo)售金額占比則為18%。此外，上半年中海地產(chǎn)在港銷(xiāo)售創(chuàng)新高，港澳海外大區(qū)的合約銷(xiāo)售額達(dá)110.4億元，占比同比增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)至8%；有4個(gè)城市（北京、天津、香港、廣州）合約銷(xiāo)售金額超百億元，29個(gè)城市市占率位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三。

??02 投資

??并購(gòu)?fù)顿Y107億占比21%
未來(lái)繼續(xù)關(guān)注更多并購(gòu)機(jī)會(huì)

??2022上半年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）于內(nèi)地13個(gè)城市合共新增21幅土地，共新增拿地建面357.98萬(wàn)平方米，同比下降27%；拿地總價(jià)為480.05億元，同比下降6.4%；其中一線城市新增貨值占比47.4%，一線和強(qiáng)二線城市對(duì)應(yīng)新增貨值占比94%。中海宏洋新增拿地建筑面積101.44萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)51.08億元，分別同比下降83%、81%。上半年合計(jì)新增土地儲(chǔ)備459萬(wàn)平方米，合計(jì)拿地總價(jià)531億元，分別同比下降58%及32%；對(duì)應(yīng)新增總貨值1081.9億元。

??從新增土儲(chǔ)權(quán)益來(lái)看，上半年權(quán)益建筑面積占比上升至97.4%，為2017年以來(lái)的最高值，對(duì)于合作態(tài)度更趨于保守。但在行業(yè)洗牌的背景下，中海地產(chǎn)積極收并購(gòu)，上半年于廣州、上海、成都等地并購(gòu)?fù)度?06.6億元，約占權(quán)益拿地總價(jià)508億元的21%。具體來(lái)看,1月份中海地產(chǎn)以36.88億元從雅居樂(lè)和世茂收購(gòu)廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)；3月,中海又以62.4億元收購(gòu)上海楊浦城建江浦項(xiàng)目。對(duì)于接下來(lái)的并購(gòu)，中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)表示，“未來(lái)幾個(gè)月，中海會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來(lái)?！?br/>

??從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022上半年中海地產(chǎn)主要于中西部拿地較多，新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了41%，同比大幅增長(zhǎng)了24個(gè)百分點(diǎn)；其中成都達(dá)68萬(wàn)平米，長(zhǎng)沙、銀川新增土儲(chǔ)建面均超30萬(wàn)平方米。除中西部區(qū)域外，環(huán)渤海區(qū)域新增土儲(chǔ)占比達(dá)到了26%，同比增加了5個(gè)百分點(diǎn)；其中北京新增土儲(chǔ)達(dá)73萬(wàn)平米，在各城市中位列第一。從城市能級(jí)來(lái)看，中海地產(chǎn)于一二線新增土儲(chǔ)建面占比為89%，相比2021年大幅增加了36個(gè)百分點(diǎn)。隨著一二線新增土儲(chǔ)占比的增加，拿地均價(jià)較上年繼續(xù)增長(zhǎng)了31%至11561元/平米。此外三四線的占比為11%，三四線城市中汕頭的新增建面達(dá)到了約29萬(wàn)平米，規(guī)模相對(duì)較大。

??截止2022上半年末，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲(chǔ)備4705萬(wàn)平方米（權(quán)益4095萬(wàn)平方米），較期初下降7.8%；中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備2734萬(wàn)平方米（權(quán)益2354萬(wàn)平方米），較期初下降8.2%；合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備達(dá)到7439萬(wàn)平米，較期初下降7.9%，可支持中海未來(lái)約3年的發(fā)展，未來(lái)可把握機(jī)會(huì)進(jìn)一步補(bǔ)充土儲(chǔ)。

??03 盈利

??凈利潤(rùn)下降21%至243億
質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展平衡仍是關(guān)鍵

??2022上半年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為1037.89億元，同比下降3.8%；主要是由于物業(yè)發(fā)展收入同比下滑3.96%至1008.49億元。截至2022上半年，中海地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為2431億元，預(yù)計(jì)下半年整體營(yíng)收規(guī)模將保持穩(wěn)定。與此同時(shí)，中海的利潤(rùn)率水平也在下降，毛利率同比下降了5.08個(gè)百分點(diǎn)至23.46%；凈利率同比下降了3.41個(gè)百分點(diǎn)至16.95%。在此背景下，中海毛利潤(rùn)同比大幅下降20.9%至243.46億元；凈利潤(rùn)同比下降19.9%至175.94億元。

??自2021年開(kāi)始中海的凈利潤(rùn)規(guī)模就出現(xiàn)了不增反降的情況，2022上半年進(jìn)一步出現(xiàn)大幅下滑，除了營(yíng)收規(guī)模及毛利率下滑之外的因素外，期內(nèi)的外幣匯兌凈虧損23.9億元 (2021年同期：凈收益10.4億元) 也是造成凈利潤(rùn)下滑的原因之一。未來(lái)，如何平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展依舊是中海要面對(duì)的主要問(wèn)題，若嚴(yán)格恪守拿地標(biāo)準(zhǔn)或?qū)е聼o(wú)地可拿，若一味加大拿地力度又將對(duì)利率水平造成影響。

??04 償債

??加權(quán)平均融資利率3.44%
財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出

??歷年來(lái)，中海地產(chǎn)的綜合借貸成本始終維持在較低水平。2022上半年，中海地產(chǎn)先后于境外新簽兩筆共40億元的5年期固息貸款，境內(nèi)發(fā)行債券共180億元，包括成功發(fā)行18年期50億元的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃證券，為發(fā)行時(shí)國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的綠色碳中和債券產(chǎn)品，也是期內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品發(fā)行利率新低；此外公司債60億元；中期票據(jù)70億元。2022上半年中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為3.44%，較年初繼續(xù)下降0.11個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)極低水平。2022年7月，中海有發(fā)行了2022年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行總額20億元，期限5年，發(fā)行利率3.26%，低于2022上半年的綜合借貸成本，預(yù)計(jì)未來(lái)中海融資成本仍有下降空間。

??中海地產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)也十分優(yōu)異，未觸及任何紅線，屬于綠檔企業(yè)。2022上半年中海持有現(xiàn)金達(dá)1253.21億元，同比上升了6.72%；扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.41，長(zhǎng)短期債務(wù)比5.41。凈負(fù)債率較年初上升了7.88個(gè)百分點(diǎn)，至38.96%，處于40%以下的行業(yè)較低水平；此外資產(chǎn)負(fù)債率為58.95%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.58%。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘?gòu)地機(jī)遇，為未來(lái)加速擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

??05 多元化

??租金收入達(dá)24.4億
下半年將有10個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)

??2022上半年中海商業(yè)同樣發(fā)展較快，期內(nèi)新增七個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積增加 38 萬(wàn)平方米。2022上半年，中海地產(chǎn)投資物業(yè)租金收入為24.4億元，同比上升7.5%。其中寫(xiě)字樓租金收入為17.5億元，同比上升0.7%，購(gòu)物中心租金收入為6.4億元，同比上升23.3%。下半年，中海地產(chǎn)還有十個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)將新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積 71 萬(wàn)平方米。按照中海的規(guī)劃，每年將在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中投入90%左右的資源，商業(yè)將投入8%左右，剩余將嘗試如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、供應(yīng)鏈管理等后天業(yè)務(wù)。通過(guò)將資源分配到經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)層面，同時(shí)也為中海未來(lái)的發(fā)展提供了新的增長(zhǎng)極。