[克而瑞]并購月報(bào)｜多地加速落地紓困基金，世茂出售北京項(xiàng)目回籠33億 (2022年8月)

??本月關(guān)注

??10余個(gè)城市密集出臺(tái)“保交樓”政策

??8月住建部、財(cái)政部、央行等出臺(tái)措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售預(yù)期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。為落實(shí)屬地責(zé)任，南寧、湖州、紹興、石家莊、鄭州、合肥、萍鄉(xiāng)、江西信豐縣、安徽南陵縣、浙江泰順縣、安徽宿州、淮北等在內(nèi)的10余個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)“保交樓”政策。針對(duì)存量爛尾部分，后續(xù)地方監(jiān)管部門會(huì)從政策和資金兩個(gè)方面提供支持，針對(duì)增量部分會(huì)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策，做到“管好不管死”，滿足房企正常的資金周轉(zhuǎn)需求。

??多地設(shè)立紓困基金托底樓市、重塑購房者信心

??8月鄭州、南寧和湖北合計(jì)設(shè)立180億的紓困基金來托底樓市，計(jì)劃通過“國企牽頭+AMC、銀行等金融機(jī)構(gòu)提供資金”的方式完成各地已售、交付逾期項(xiàng)目的建設(shè)，此外，杭州和紹興也正考慮設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)?；?，目前杭州計(jì)劃首輪融資約20億元，而紹興正處于前期調(diào)研中。目前可以明確的是，第一，紓困基金是用來“保項(xiàng)目”而并非“救房企”，第二，紓困基金是托底樓市而并非刺激樓市，要求封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?；第三，國企作為牽頭方，出資比例少，紓困基金的資金主要來源于金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行。但目前各地零零散散設(shè)立的紓困基金規(guī)模整體有限且對(duì)爛尾項(xiàng)目的選擇上過于分散，后續(xù)推進(jìn)程度有待觀察。

??并購熱度明顯下降，多數(shù)房企下半年并購態(tài)度偏謹(jǐn)慎

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及36筆并購交易，披露交易金額的有19筆，總交易對(duì)價(jià)約169.9億，環(huán)比顯著下滑69.6%，并購熱度較前兩月降溫明顯。值得關(guān)注的是，本月有不少房企和物企召開了業(yè)績發(fā)布會(huì)，多數(shù)企業(yè)包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、新城悅等在內(nèi)對(duì)下半年的并購態(tài)度偏謹(jǐn)慎，僅中海、華潤萬象生活、卓越商企服務(wù)對(duì)并購持關(guān)注態(tài)度。

??01

??并購政策：

??10余個(gè)城市密集出臺(tái)“保交樓”政策

??自7月底“保交樓”首次寫入中央政治局會(huì)議文件以來，監(jiān)管部門和地方政府積極響應(yīng)。8月住建部、財(cái)政部、央行等部門出臺(tái)措施來完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

而為落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，南寧、湖州、紹興、石家莊、鄭州、合肥、萍鄉(xiāng)、江西省信豐縣、安徽省南陵縣、浙江泰順縣、安徽宿州、淮北等在內(nèi)的10余個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)“保交樓”政策，內(nèi)容包括“一對(duì)一幫扶”、設(shè)立紓困基金、鼓勵(lì)收購銷房作為保障安置用房等。其中，鄭州設(shè)立房地產(chǎn)百億紓困基金，南寧設(shè)立首期30億房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，安徽淮北首批投放3億元貸款保交房，湖州則鼓勵(lì)國企收購困難房企的滯銷房作為保障房，可降低預(yù)售申請(qǐng)條件。針對(duì)存量爛尾部分，后續(xù)地方監(jiān)管部門會(huì)從政策和資金兩個(gè)方面提供支持，鼓勵(lì)地方AMC加速紓困出險(xiǎn)項(xiàng)目，針對(duì)增量部分會(huì)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策，做到“管好不管死”，滿足房企正常的資金周轉(zhuǎn)需求。

??02

??并購金融：多地設(shè)立紓困基金托底

??重塑購房者信心

??從并購貸款融資的支持力度來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至8月底典型房企年內(nèi)共獲取1960億的銀行并購貸額度，5月以后市場(chǎng)上沒有房企再獲新增貸款額度。與此同時(shí)，本月沒有房企發(fā)行并購債券，至8月底房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)發(fā)行并購債券140億元。值得注意的是，金茂、信達(dá)、綠城、建發(fā)、首開、華潤置地等6家高主體評(píng)級(jí)房企已獲批尚未發(fā)行的并購債規(guī)模371.6億，明確當(dāng)中約88億的募集資金用于項(xiàng)目收并購，僅占總注冊(cè)規(guī)模的23.7%。

??并購債券申請(qǐng)狀態(tài)方面，本月7家企業(yè)進(jìn)度更新：首開30億、華潤置地100億小公募債獲批，而保利置業(yè)50億、中海宏洋50億、中交地產(chǎn)48億小公募項(xiàng)目狀態(tài)均更新為“提交注冊(cè)”，新希望地產(chǎn)35億、招商蛇口100億債券項(xiàng)目狀態(tài)分別為“已反饋”和“已受理”。除中交募集48億中擬20億用于并購或補(bǔ)充流動(dòng)性，其余房企沒有披露具體并購資金安排。

??并購基金方面，多地密集設(shè)立房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金，8月地方層面鄭州、南寧和湖北合計(jì)設(shè)立180億的紓困基金來托底樓市，計(jì)劃通過“國企牽頭+AMC、銀行等金融機(jī)構(gòu)提供資金”的方式完成各地已售、交付逾期項(xiàng)目的建設(shè)，重塑購房者信心。此外，杭州和紹興也正考慮設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)?；?，目前杭州計(jì)劃首輪融資約20億元，而紹興正處于前期調(diào)研中。

??具體房企層面，8月建業(yè)投資的金融島寫字樓項(xiàng)目被鄭州紓困基金選中，有望成為第一個(gè)落地的紓困項(xiàng)目；中南與江蘇資產(chǎn)簽約合作，涉共同設(shè)立20億、存續(xù)期3年的基金用于現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建；信達(dá)將對(duì)佳源國際位于澳門一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行紓困；華融與陽光城母公司陽光集團(tuán)簽訂重組框架服務(wù)協(xié)議，除此以外7月華融也與新華聯(lián)簽署了重組協(xié)議。

??目前可以明確的是，第一，紓困基金是用來“保項(xiàng)目”而并非“救房企”，僅杭州計(jì)劃成立的紓困基金是用來為本地房企德信提供流動(dòng)性支持外，其余均為推動(dòng)各區(qū)域交付困難項(xiàng)目的建設(shè)；第二，紓困基金是托底樓市而并非刺激樓市，地方建立延期交付的不良項(xiàng)目庫，嚴(yán)格落實(shí)“一樓一策”原則來制定紓困方案，期間紓困基金要求封閉運(yùn)行、專款專用。第三，國企作為牽頭方，出資比例少，如鄭州百億紓困基金原則上要求對(duì)母基金出資比例不高于30%，紓困基金的資金主要來源于金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行。一定程度上，紓困基金起到穩(wěn)市場(chǎng)信心的作用，但目前各地零零散散設(shè)立的紓困基金規(guī)模整體有限且對(duì)爛尾項(xiàng)目的選擇上過于分散，后續(xù)推進(jìn)程度有待觀察。

??03

??行業(yè)并購：熱度明顯下降

??世茂出售北京項(xiàng)目回籠33億

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及36筆并購交易，披露交易金額的有19筆，總交易對(duì)價(jià)約169.9億人民幣，交易規(guī)模環(huán)比顯著下滑69.6%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模從上月的19.3億降至8.9億，本月收并購熱度較前兩月降溫明顯。

       從交易進(jìn)展來看，本月完成的19筆并購交易中披露交易金額的有4筆，涉及對(duì)價(jià)72.9億，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議的交易有6筆，對(duì)應(yīng)交易規(guī)模61.6億，6筆交易處掛牌狀態(tài)涉及規(guī)模26.8億。此外，進(jìn)行中、傳聞交涉中的交易筆數(shù)分別4筆和1筆。其中市場(chǎng)關(guān)注度較高的是，建業(yè)完成河南國資的引入，世茂33億向華潤置地出售北京合生縵云、世茂天譽(yù)項(xiàng)目部分股權(quán)，恒大以55.2億退還廣州恒大足球場(chǎng)地塊使用權(quán)，該地塊是恒大2020年4月以總價(jià)68.1億競得，占地約15萬平，恒大表示預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓將取得虧損約12.6億。

??從交易標(biāo)的物業(yè)類型來看，本月恒大、融創(chuàng)、奧園、正榮、佳兆業(yè)、雅居樂、弘陽、朗詩、新力等房企繼續(xù)出售資產(chǎn)、回籠資金，多數(shù)房企傾向于出讓住宅項(xiàng)目。本月36筆交易中24筆涉及開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項(xiàng)目的并購規(guī)模約87.6億，占全部規(guī)模的比例提至51.5%（7月：17.3%），而多元化業(yè)務(wù)的投資熱度環(huán)比明顯降溫，尤其是商辦大宗交易從上月的15筆大幅減少至1筆，僅涉及交易對(duì)價(jià)1.4億（7月：316.4億）。

??從交易雙方來看，本月12筆交易是并購方收購合作項(xiàng)目的剩余股權(quán)，如弘陽以總價(jià)8.57億轉(zhuǎn)讓廣州白云地塊剩余34%股權(quán)予合作方南國置業(yè)和招商，華宇受讓2個(gè)融創(chuàng)重慶合作項(xiàng)目的剩余股權(quán)等。此外，另有3筆交易存在交易雙方屬于關(guān)聯(lián)關(guān)系，如旭輝6.74億港元出售香港物業(yè)60%權(quán)益予公司管理層，合生創(chuàng)展擬7.9億關(guān)聯(lián)收購上海舊改地塊等。

??值得關(guān)注的是，本月有不少房企和物企召開了線上業(yè)績發(fā)布會(huì)，多數(shù)企業(yè)包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、新城悅等在內(nèi)對(duì)下半年的并購態(tài)度偏謹(jǐn)慎。碧桂園披露上半年已經(jīng)跟39家企業(yè)進(jìn)行收并購合作，其中有相當(dāng)數(shù)量是出險(xiǎn)企業(yè)，不過這些合作僅限于合作項(xiàng)目進(jìn)行；而綠城直言上半年收并購談過很多家，項(xiàng)目或地價(jià)高或規(guī)劃不合要求，問題較多，而公開市場(chǎng)拿地性價(jià)比更高，北京獲取地塊凈利率接近10%，而杭州接近9%。僅中海、華潤萬象生活、卓越商企服務(wù)對(duì)下半年并購持關(guān)注態(tài)度，尤其是中海上半年完成廣州、上海、成都相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)并購，并購?fù)度?06.6億，下半年將繼續(xù)尋求并購機(jī)會(huì)。

??附：8月重點(diǎn)并購事件詳情

??一

??開發(fā)項(xiàng)目的收并購

??1、世茂集團(tuán)33.17億向華潤置地出售北京分鐘寺兩宗地塊權(quán)益

??出售方：世茂集團(tuán) 

??收購方：華潤置地

??交易標(biāo)的：北京分鐘寺村L-39及L-41地塊49%的股權(quán)

??交易總價(jià)值：33.17億人民幣

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述： 8月31日，世茂集團(tuán)公告稱已與華潤置地訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，世茂同意向華潤置地出售北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村的L-39地塊、L-41地塊部分權(quán)益，出售事項(xiàng)的代價(jià)凈額約為33.165億元。據(jù)悉，L-39地塊占地面積1.78萬平，計(jì)容建面8.57萬平, 已開發(fā)為合生縵云項(xiàng)目; L-41地塊占地面積2.98萬平，計(jì)容建面14.25萬平, 已開發(fā)為世茂天譽(yù)。

??2、南國置業(yè)、招商擬受讓廣州白云地塊部分股權(quán)及債權(quán)

??出售方：弘陽地產(chǎn)

??收購方：南國置業(yè)、招商地產(chǎn)

??交易標(biāo)的：廣州招贏房地產(chǎn)34%股權(quán)及部分債權(quán) 

??交易總價(jià)值：8.57億人民幣

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議 

??事件描述： 8月15日，武漢大本營（南國置業(yè)）、廣州招商、廣州弘裕（弘陽）、招贏房地產(chǎn)（前3家的聯(lián)營公司）擬簽署《關(guān)于廣州招贏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司之股權(quán)稀釋受讓協(xié)議》，由武漢大本營、廣州招商分別以交易對(duì)價(jià)42,840.63萬元稀釋受讓招贏房地產(chǎn)17%股權(quán)及廣州弘裕對(duì)招贏房地產(chǎn)全部債權(quán)的50%，其中股權(quán)對(duì)價(jià)17,100萬元，債權(quán)對(duì)價(jià)25,740.63萬元。交易完成前，標(biāo)的公司由廣州招商、廣州弘裕及武漢大本營持有33%、34%及33%權(quán)益；交易完成后，標(biāo)的公司由廣州招商、武漢大本營各持股50%。

??據(jù)公開資料顯示，標(biāo)的公司持有廣州白云區(qū)石門街朝陽聯(lián)新東街AB2401065、AB2401073及AB2401076地塊，占地面積8.9萬平，容積率1.5，2021年由弘陽與招商以總價(jià)35.9億競得，成交樓面價(jià)26642元/㎡，溢價(jià)率15.4%。

??3、正榮地產(chǎn)擬1.02億元出售泉州正朗置業(yè)51%股權(quán)及銷售貸款

??出售方：正榮地產(chǎn)

??收購方：泉州雋德靜水投資合伙企業(yè)（地方國資）

??交易標(biāo)的：泉州正朗置業(yè)51%股權(quán)及銷售貸款

??交易總價(jià)值：1.02億人民幣

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月12日正榮地產(chǎn)公告顯示，賣方同意出售而買方同意購買待售股權(quán)，即目標(biāo)公司51%股權(quán)及銷售貸款，代價(jià)總額為人民幣1.02億元，由買方以現(xiàn)金支付予賣方。買方泉州雋德靜水投資合伙企業(yè)由泉州市國投資產(chǎn)管理有限公司、廈門熙蕊宸投資有限公司和福建省金同共益投資有限公司分別持股62.75%、31.37%和5.88%。據(jù)公開資料顯示，交易前標(biāo)的公司由正榮與百宏地產(chǎn)（獨(dú)立第三方）持股51%和49%，持有位于泉州晉江陳埭鎮(zhèn)地塊，占地面積20,165平，由正榮2021年3.41億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率115.82%，當(dāng)前項(xiàng)目基本竣工且90%的可出售物業(yè)已售出。

??4、中航信托接盤廣州增城恒大紫荊學(xué)府項(xiàng)目剩余30%股權(quán)

??出售方：中國恒大

??收購方：中航信托

??交易標(biāo)的：廣州增城富沁30%股權(quán)

??交易總價(jià)值：未披露

??交易進(jìn)展：完成

??事件描述：8月10日，據(jù)企查查顯示，廣州市增城區(qū)富沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東出現(xiàn)變更，持股30%的恒大退出，接盤方為中航信托。此次股權(quán)變更后，由廣州市增城區(qū)盛玥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中航信托）、中航信托分別持股70%、30%，已成為中航信托全資公司。此前，中航信托已經(jīng)接手恒大兩個(gè)項(xiàng)目（南京溧水悅龍臺(tái)、廣州南沙陽光半島）。標(biāo)的公司旗下資產(chǎn)恒大紫荊學(xué)府，由恒大2020年競得，占地面積8.5萬平，并規(guī)劃配建公立小學(xué)。

??5、旭輝控股6.74億港元出售香港物業(yè)60%權(quán)益予林中、林偉及林峰

??出售方：旭輝控股

??收購方：Athena Leading Limited（公司高層：林中、林偉及林峰）

??交易標(biāo)的：旭輝地產(chǎn)202006有限公司60%股權(quán)及債權(quán)

??交易總價(jià)值：6.74億港元

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月10日旭輝公告稱，旭輝控股與買方訂立買賣協(xié)議，以代價(jià)總額為6.74億港元出售標(biāo)的公司60%股權(quán)，目前該公司還結(jié)欠旭輝共計(jì)6.53億港元的股東貸款。交易前，標(biāo)的公司由旭輝和宏安地產(chǎn)（獨(dú)立第三方）持有60%及40%權(quán)益，并擁有位于香港英皇道101號(hào)及111號(hào)的該地段的全部權(quán)益，占地面積1410.55平，計(jì)劃重建為設(shè)有商業(yè)空間的住宅項(xiàng)目，現(xiàn)時(shí)預(yù)計(jì)重建將于2026年完成。此次購買目標(biāo)公司60%股權(quán)的公司為Athena Leading Limited投資控股公司，分別由林中、林偉及林峰控制50%、25%及25%權(quán)益。

??6、合生創(chuàng)展擬7.9億收購珠江投資上海黃浦地塊

??出售方：上海珠江投資（合生的關(guān)聯(lián)公司）

??收購方：合生創(chuàng)展

??交易標(biāo)的：上海博禎置業(yè)100%股權(quán)

??交易總價(jià)值：7.9億人民幣

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月3日合生創(chuàng)展公告稱，全資附屬公司上海合博房地產(chǎn)咨詢有限公司與出讓方上海珠江投資集團(tuán)有限公司（合生展關(guān)聯(lián)公司）訂立協(xié)議，據(jù)此，珠江投資同意出售而上海合博同意以7.9億元的現(xiàn)金對(duì)價(jià)收購目標(biāo)公司上海博禎置業(yè)有限公司的100%股權(quán)。

??據(jù)悉，標(biāo)的公司于2017年取得了上海市黃浦區(qū)豫園街道復(fù)興東路69號(hào)234A-01地塊，目標(biāo)地塊面積約7,523平方米，僅可作住宅用途。在取得目標(biāo)地塊后，目標(biāo)地塊的容積率由4.15降低至1.3，相應(yīng)的地上建筑面積亦由31,200平降至10,582平。

??二

??投資物業(yè)等多元化業(yè)務(wù)的收并購

??1、遠(yuǎn)洋服務(wù)擬斥資5億向遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本收購天津熙合全部股權(quán)

??出售方：遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本

??收購方：遠(yuǎn)洋服務(wù)

??交易標(biāo)的：天津熙合供應(yīng)鏈服務(wù)100%股權(quán)

??交易總價(jià)值：5億人民幣

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月12日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告稱，買方（遠(yuǎn)洋服務(wù)）、第一賣方（遠(yuǎn)洋集團(tuán)）及第二賣方（遠(yuǎn)洋資本）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。買方有條件同意收購，而第一賣方及第二賣方各自有條件同意以人民幣2.5億元出售目標(biāo)公司（天津熙合供應(yīng)鏈服務(wù)有限公司）的50%股權(quán)，即目標(biāo)公司全部股權(quán)的總代價(jià)為人民幣5億元。截至公告，標(biāo)的公司合約建筑面積約2600萬平，在管建筑面積約1390萬平，儲(chǔ)備建筑面積約1210萬平。

??2、恒大退還足球場(chǎng)地塊，虧本回收55.2億退庫款

??出售方：中國恒大

??收購方：廣州市規(guī)劃和自然資源局

??交易標(biāo)的：廣州恒大足球場(chǎng)地塊使用權(quán)

??交易總價(jià)值：55.2億人民幣

??交易進(jìn)展：完成

??事件描述：8月4日，恒大公告披露，中國恒大與受讓方廣州市規(guī)劃和自然資源局簽訂解除協(xié)議，據(jù)此解除原合同并由集團(tuán)退還該地塊土地使用權(quán)，而受讓方將支付合計(jì)約55.2億出讓金退庫款。2020年4月恒大以總價(jià)68.13億競得標(biāo)的地塊；據(jù)當(dāng)時(shí)的宣傳口徑，該恒大足球場(chǎng)總投資達(dá)120億，占地約15萬平，總建筑面積約30萬平，將打造成世界規(guī)模最大、檔次最高、配套最全、科技含量最高、座位數(shù)最多的國際專業(yè)足球場(chǎng)及地標(biāo)性體育文化綜合體。如今恒大有意轉(zhuǎn)讓足球場(chǎng)，恒大方面表示預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓將會(huì)取得虧損約12.55億。