??在樓市上升階段，南京是2015年后地價、房價增幅位列第一梯隊的城市。但在市場下行階段，自2022年起，絕大多數(shù)城市樓市出現(xiàn)回調(diào)，南京在這一輪回調(diào)中也比其他城市更加顯著。

??在量價深度下探的情況下，能夠保持量價平穩(wěn)的板塊都有哪些特征？

??本文結(jié)合交易量價、去化周期、開盤去化率等指標，將分析維度細化到77個小板塊，以此通過 “超跌”板塊與“抗跌”板塊的特征，探究量價走勢分化的原因，并探析樓市發(fā)展趨勢。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年，南京商品住宅成交面積僅649萬平方米，與2021年相比，下降了48%，成交規(guī)模明顯縮量。

??去化周期來看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已經(jīng)拉長至22個月，接近2年，較2021年底去化周期拉長了13個月。

??與其他城市相比，南京去化周期明顯偏長，同屬長三角二線城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10個月以下。

??由此可見，南京已經(jīng)從熱點城市中明顯“掉隊”。

??細分到板塊來看，僅有橫溪、鐵心橋、軟件谷、雨核、高淳濱湖、科學(xué)園、大校場等7個板塊去化周期在12個月以下，這些板塊庫存總面積僅有60萬平方米，占77個板塊總庫存面積的比重僅有6%。

??另外，西善橋、江心洲等13個板塊去化周期處在12-18個月之間，這些板塊總庫存達152萬平方米，占總庫存規(guī)模的比重達16%。余下的近八成庫存去化周期在18個月以上，庫存壓力處于較高水平。

??不僅如此，有高達30%的庫存去化周期在3年以上。

??針對2021-2024年新房市場的變化，我們找出南京“超跌”與“抗跌”板塊。

??1、需求格局：部分遠郊內(nèi)生板塊流速排名上升，僅少數(shù)高端板塊一手房仍是主力

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2024年成交TOP20板塊中，僅大校場、板橋、河西南、燕子磯新城等4個高端板塊新房成交規(guī)模占比超過50%，絕大多數(shù)板塊的主力是二手房。

??新房和二手房合計成交規(guī)模TOP20榜單中，上述4個板塊一二手房成交規(guī)模分別處于8、17、18和20位，除大校場板塊外，其余三個板塊均處于榜首末位，新房成交規(guī)模處于相對劣勢。

??2、去化壓力：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢板塊抗壓能力更佳，優(yōu)質(zhì)生活配套難阻去化周期攀高

??對比典型板塊當(dāng)前和2021年商品住宅去化周期來看，八成板塊庫存去化周期都在變長，尤其是江核、燕子磯等具有配套優(yōu)勢的副城板塊庫存壓力驟升，去化周期由1、2月變成超20個月。

??相比之下，具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的板塊抗壓性則較好，去化周期變化相對較小。在當(dāng)前開盤去化及其慘淡的情況下，河西北、河西南、東山、研創(chuàng)園等這類具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的板塊開盤去化率表現(xiàn)也稍好，均在30%以上。

??3、板塊分類：“抗跌”板塊市場份額仍超三成，“超跌”板塊多為前期熱點副中心

??以近一年成交規(guī)模TOP30板塊為樣本，綜合新房成交規(guī)模及變動、房價變動、去化周期變動和開盤去化率變動等多方面指標，可以看出，在南京主力板塊中，軟件谷、雨核、大校場等優(yōu)質(zhì)板塊相對堅挺，這些“抗跌”板塊近一年成交面積超過100萬平方米，在主力板塊中成交占比超過三成。

??其中大校場、河西南突出優(yōu)勢在于定位高端；軟件谷沿線的雨核、軟件谷、鐵心橋等受益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來了充足的增量客源；老城東、沿山大道則具有稀缺性的綠核支持。

??雄州、珠江鎮(zhèn)、板橋等熱點副城的“超跌”更為突出。典型如浦口珠江鎮(zhèn)，近一年商品住宅成交僅17萬平方米，較2021年成交面積下降了81%，去化周期明顯拉長至23個月，較2021年增加了3倍之多。

??另外，燕子磯、江核新房交易規(guī)模下跌超過七成，但仍有部分項目能夠取得不錯的去化速度。

??南京“超跌”板塊大致分為四類。

??在上一輪上漲周期中，這些板塊的突出“劣勢”反而大多是它們的發(fā)展優(yōu)勢，如珠江鎮(zhèn)受江北核心區(qū)熱度帶動，成為了不少跨江購房者的次優(yōu)選擇。

??下行周期之中，隨著購房者積極性的、減退，這些受益于發(fā)展預(yù)期的剛需板塊，則面臨著購房者的急劇減少，而與之前去化速度相匹配的開發(fā)規(guī)模，也在新的發(fā)展周期之中成為了持續(xù)積壓的新房庫存。

??以次熱點板塊珠江鎮(zhèn)為例，珠江鎮(zhèn)新房成交規(guī)模的高點同樣出現(xiàn)在了2021年，但在2022年以來的量價回調(diào)中，相比江北核心區(qū)，珠江鎮(zhèn)量價回調(diào)來的更快、降幅也更深。2022年珠江鎮(zhèn)住宅成交規(guī)模同比下降60%，降幅較江北核心區(qū)大25個百分點。

??2022年珠江鎮(zhèn)成交均價同比下降12%，而江核在高端項目成交占比上升之下，其均價卻依舊不降反升。即便對比2021年-2024年4月的年化數(shù)據(jù)來看，期間珠江鎮(zhèn)住宅成交面積下降81%，供應(yīng)面積更是下降92%，降幅也大于江北核心區(qū)。

??流速下降致消化周期攀高至2年，超過了2021年末的四倍，主要還是受到新房交易規(guī)模下降的影響，2024年4月的近12個月月均新房交易量僅為1萬平方米，流速僅為2021年的二成。新推案的開盤當(dāng)日去化率大多不足一成。

??2024年二季度初，珠江鎮(zhèn)狹義庫存為32萬平方米，較2021年末下降了6萬平方米左右。這主要還是由于開發(fā)進度的放緩，2022年以來超10萬平方米建面的項目，至今大多只推盤2輪，推盤規(guī)模不到拿地建面的一半，至于2023年出讓地塊至今更是無一上市。

??據(jù)CRIC調(diào)研，珠江鎮(zhèn)地緣剛需已經(jīng)基本全部被二手房分流，主力客群主要來自江浦地緣改善客戶，占比約為七成，河西、鼓樓的外溢優(yōu)質(zhì)剛需約占二成，其余還有少量的全市其他地區(qū)剛改、改善客群。由于大量優(yōu)質(zhì)客戶被周邊板塊分流，珠江鎮(zhèn)新推案的開盤當(dāng)日去化率大多不足一成，成交套數(shù)不足5套。

??再來看“抗跌”板塊，在南京樓市整體大幅降溫的環(huán)境下，四類板塊能夠呈現(xiàn)較強的發(fā)展韌性，主要依賴的還是其購房客群的穩(wěn)定，再加之步調(diào)合適的土地出讓速度，使得這些板塊新房規(guī)模、庫存指標明顯好于全市。

??典型如大校場、雨核等板塊，其面向客群收入的穩(wěn)定，使得板塊消化周期仍然處于較低位置，近年來平均房價更是不跌反漲，成為了極少數(shù)的房價“保值板塊”。

??以高端改善類型的代表板塊大校場為例，作為高端改善板塊，大校場板塊成交規(guī)模、開盤去化率、庫存壓力、房價增幅等指標均全市領(lǐng)跑，再一次說明在動蕩的市場環(huán)境下，新房“越貴才越好賣”，改善性產(chǎn)品擁有著更為穩(wěn)定的客源。

??2024年大校場新房成交均價達到5萬元/平方米左右，穩(wěn)穩(wěn)躋身南京第一梯隊，房價較2021年增長9%，是南京極少數(shù)房價不降反增的板塊。消化周期仍保持在一年以內(nèi)，不到全市平均的一半；2023年以來開盤首日去化率34%，位列南京第二，僅次于豪宅板塊河西南。

??庫存壓力方面，2024年4月狹義庫存為11.4個月，廣義庫存消化周期也僅為2.5年，雖然較2021年明顯上升，但供求關(guān)系仍在相對健康的范圍之內(nèi)。

??從板塊內(nèi)26個已開盤項目的去化情況來看，絕大多數(shù)項目的累計推盤去化率均超過50%，錦云臺、金基璞悅和園、琥珀云臺等優(yōu)質(zhì)項目更是基本售罄。

??從客群分布來看，目前大校場主要客源為城南首改及改善客群，占比約為八成左右。南京城南分布著大量的軟件公司及研究院所，這些人群收入水平高且工作地點相對穩(wěn)定，為大校場帶來了充足的客群。偉星譽璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府等項目均取得了不錯的開盤去化表現(xiàn)。

??在此輪下行周期，南京雖然已經(jīng)從熱點城市中明顯“掉隊”，但其市場走向和特征在重點城市當(dāng)中仍具有典型性。

??面對新房交易規(guī)模的連年下降，2024年以來南京扶持性政策力度明顯加強，尤其是二季度以來利好政策頻發(fā)：都市圈公積金互認、官方背書“以舊換新”、落戶條件放寬、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求釋放。

??從新政施行效果來看，5月份以來南京客戶來訪量普漲四成，尤其是核心板塊來訪、認購倍增。典型如雨核、大校場、鐵心橋等重點“抗跌”板塊，其代表項目認購情況均明顯轉(zhuǎn)好。

??從當(dāng)前待上市產(chǎn)品、項目蓄客及來訪情況來看，預(yù)計南京將在2024年年中迎來弱復(fù)蘇，單月均新房交易量有望回復(fù)至40萬平方米以上，平均開盤去化率也可回升至一成左右。

??從庫存的角度來看，高去化周期板塊庫存規(guī)模普降，短期內(nèi)庫存壓力正在逐步修復(fù)。

??因區(qū)施策的情況下，部分“超跌”板塊長期去化壓力較高，可率先落地保障房收購、閑置土地處置等舉措，而主城“抗跌”板塊新政后熱度領(lǐng)漲，優(yōu)質(zhì)區(qū)位仍應(yīng)保持適量供地。