??“金三銀四”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季來臨，隨著推盤量質(zhì)雙增，整體市場(chǎng)熱度還是有望高位維持。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2月初恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，節(jié)后整體樓市成交延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，雖然新房成交面積環(huán)比持降，不過絕對(duì)量水平已顯著好于去年同期，市場(chǎng)熱度延續(xù)高位持穩(wěn)，2月28個(gè)典型城市項(xiàng)目平均去化率高達(dá)33%，已然重回2023年水平。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？2月又能否延續(xù)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)呢？

??01 2月28城去化率33%同比增12pcts延續(xù)高位
滬深蓉長(zhǎng)等熱度較高

??2月整體推盤仍延續(xù)“提質(zhì)縮量”策略，28個(gè)重點(diǎn)城市中7城無項(xiàng)目開盤加推，市場(chǎng)熱度延續(xù)高位震蕩，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市2月平均開盤去化率為33%，環(huán)比下降11pcts，較2024年年末跌幅亦有9pcts,同比上升12pcts，與2023年高位水平基本持平，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??分城市來看，上海、深圳、成都、長(zhǎng)沙等短期內(nèi)熱度較高，上海、深圳主要得益于新政效應(yīng)和購(gòu)買力支撐，去化率均在6成以上；成都、長(zhǎng)沙則因短期開盤提質(zhì)縮量，去化率驟增至100%。而從變化趨勢(shì)來看，環(huán)比漲跌參半，同比漲多跌少，同環(huán)比齊增類城市除了短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的上海、深圳、成都之外，更多是南京、重慶、昆明、濟(jì)南等二三線城市，一方面開盤“提質(zhì)縮量”，適銷對(duì)路樓盤加速入市；另一方面經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場(chǎng)有弱復(fù)蘇趨勢(shì)；還有部分城市諸如天津、鄭州等受2月供給結(jié)構(gòu)影響，去化率不升反降，市場(chǎng)延續(xù)低迷。值得關(guān)注的是，當(dāng)前整體市場(chǎng)止跌企穩(wěn)征兆顯著，29城中僅有3城2月去化率不及去年同期，多數(shù)城市市場(chǎng)熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

??聚焦微觀項(xiàng)目層面，熱銷項(xiàng)目除了延續(xù)了此前“產(chǎn)品強(qiáng)、配套優(yōu)、價(jià)格低”等特征之外，還出現(xiàn)了一些新的變化。具體來看，

??02 政策放寬致產(chǎn)品邏輯轉(zhuǎn)變
四代宅等新規(guī)住宅銷量居前亦可高溢價(jià)

??因城施策調(diào)減限制性措施、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等中央號(hào)召下，也使得樓市產(chǎn)品邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，以四代宅為代表的新規(guī)類住宅不僅銷量居前且能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，成為了當(dāng)前改善產(chǎn)品中的寵兒。

??以上海為例，土拍雙限打開后，10%溢價(jià)上限突破，市區(qū)項(xiàng)目普遍溢價(jià)率普遍超15%，地價(jià)上漲10-50%，房?jī)r(jià)局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區(qū)高端“限價(jià)”項(xiàng)目近期也有價(jià)格上漲趨勢(shì)，這也為產(chǎn)品力創(chuàng)新提供了更多空間。

??而從2月熱銷項(xiàng)目來看，四代宅等新規(guī)產(chǎn)品已在多個(gè)核心二線城市逐步落地，基本也成為區(qū)域銷量王者。譬如重慶海成云湖郡項(xiàng)目，分兩個(gè)地塊打造，主力產(chǎn)品為90-100㎡小高層及127-170㎡四代宅；對(duì)比項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同產(chǎn)品量?jī)r(jià)，四代宅產(chǎn)品無論從整體溢價(jià)還是銷量流速都優(yōu)于非四代宅產(chǎn)品，四代宅產(chǎn)品表現(xiàn)出有市有價(jià)。

??再如武漢，準(zhǔn)四代宅推貨節(jié)奏普遍加快，且多能實(shí)現(xiàn)熱銷。我們將武漢2025年2月開盤的四代宅項(xiàng)目和傳統(tǒng)老規(guī)范項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，可以看出，四代宅去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。其中建發(fā)望湖、松閱等項(xiàng)目主要是憑借稀缺資源、高性價(jià)比和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)首開熱銷。城投金沙樾主打武昌二環(huán)內(nèi)低總價(jià)準(zhǔn)四代宅，戶型設(shè)計(jì)新穎，產(chǎn)品力突出，99平南向四開間，邊戶享獨(dú)梯入戶，平均得房率達(dá)90%以上。自首開2月內(nèi)三次補(bǔ)貨推新，月內(nèi)兩次推盤補(bǔ)貨，市場(chǎng)熱度高，去化持續(xù)優(yōu)異；武漢城建萬科云泊江岸首推二期準(zhǔn)四代宅，因地塊條件不及一期故增加戶型贈(zèng)送且戶型內(nèi)部空間優(yōu)化，得房率提升至85-90%，價(jià)格較前期有所下調(diào)，首開去化尚可。

??03 寧蘇鄭等二線城市存量房收購(gòu)及房票安置帶動(dòng)近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目銷量提升

??部分剛需盤處于城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域，本月得益于房票政策落地也實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目熱銷，下表我們羅列了部分重點(diǎn)城市相關(guān)項(xiàng)目，政策驅(qū)動(dòng)下銷量有了明顯提升。

??典型代表為南京榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目，因政府存量房收購(gòu)及房票安置集中備案帶動(dòng)成交增長(zhǎng)。

??而蘇州仁恒溪棠、金地峯范等項(xiàng)目均因房票集中網(wǎng)簽，成交套數(shù)位列蘇州2月認(rèn)購(gòu)套數(shù)TOP5。

??再如鄭州保利縵城和頌項(xiàng)目，位于金水區(qū)花園路，大盤屬性自帶配套，但因其地理位置原因，成交長(zhǎng)期被金水北項(xiàng)目壓制，銷量一度不佳；本月開始預(yù)收房票，成交量提升顯著。

??04 京深蓉等熱點(diǎn)城市次核心板塊部分項(xiàng)目依托渠道分銷帶客成效顯著

??此前據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，“以價(jià)換量”策略多適用于弱二三線城市諸如武漢、鄭州、常州、無錫等二三線剛需剛改盤，本月我們發(fā)現(xiàn)，北京、深圳、成都、西安等熱點(diǎn)城市次核心板塊部分項(xiàng)目也開始依托渠道分銷提點(diǎn)方法刺激銷量，且短期內(nèi)效果不錯(cuò)，的確使得來訪、認(rèn)購(gòu)量有了穩(wěn)步提升。 

??譬如北京大興西紅門板塊的御璟星城·元啟項(xiàng)目，本月渠道點(diǎn)位跳點(diǎn)刺激，來訪認(rèn)購(gòu)禮品獎(jiǎng)勵(lì)等一系列營(yíng)銷措施，使得2月周平均成交量攀升至4套以上。 

??再如深圳本月熱銷樓盤中洲迎璽項(xiàng)目，地處深圳北站商務(wù)核心區(qū)，開盤前半月節(jié)點(diǎn)密集，高傭轉(zhuǎn)介，三期轉(zhuǎn)介傭金由一二期的3%+3w購(gòu)物卡提升至3%跳3.5% +3w購(gòu)物卡，全城造勢(shì)。2月22日開盤推售780套房源，開盤去化512套，去化率高達(dá)66%。 

??事實(shí)上，對(duì)于深圳部分處于次核心弱勢(shì)和高庫(kù)存項(xiàng)目而言，節(jié)后房企快速增強(qiáng)營(yíng)銷力度，啟動(dòng)或提高轉(zhuǎn)介傭金/現(xiàn)金獎(jiǎng)/特價(jià)房等，成效顯著。

??此外，本月成都非核心次級(jí)板塊剛需、剛改不分項(xiàng)目，渠道力度增強(qiáng)，以渠道+性價(jià)比優(yōu)勢(shì)走量，也實(shí)現(xiàn)了單月銷量突破50套的佳績(jī)。

??總體來看，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)，房企開盤“提質(zhì)縮量”使得28個(gè)典型城市項(xiàng)目開盤去化率延續(xù)高位震蕩，2月達(dá)到33%，同比增長(zhǎng)12pcts，已然重回2023年水平。而從熱銷項(xiàng)目來看，除了延續(xù)了此前“產(chǎn)品強(qiáng)、配套優(yōu)、價(jià)格低”等特征之外，我們發(fā)現(xiàn)，

??隨著限制性政策逐步松綁，房企產(chǎn)品邏輯也有了新的變化，四代宅等新規(guī)類產(chǎn)品不僅銷量居前且能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；同時(shí)得益于政府存量房收購(gòu)和房票安置等政策，南京、蘇州、鄭州等近遠(yuǎn)郊片區(qū)項(xiàng)目開始煥發(fā)新的活力；還有值得引起高度關(guān)注的是，即便是北京、深圳、成都等核心熱點(diǎn)城市次核心板塊競(jìng)爭(zhēng)也在逐步加劇，房企年后紛紛搶跑，開啟渠道分銷助力銷量提升。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，“金三銀四”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季來臨，隨著推盤量質(zhì)雙增，整體市場(chǎng)熱度還是有望高位維持，對(duì)于一線城市而言，限價(jià)政策松動(dòng)無疑使得高端產(chǎn)品力有了更多發(fā)揮空間，競(jìng)爭(zhēng)也將逐步加??；而隨著地方政府主導(dǎo)下的存量房收購(gòu)和房票政策逐步落地，部分剛需剛改項(xiàng)目還是有望持續(xù)走量，局部小陽春可期。