仲量聯(lián)行發(fā)布北京新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)辦公樓租賃需求發(fā)展趨勢

??北京，2025年3月4日——回顧2024年全國兩會，“新質(zhì)生產(chǎn)力”一詞首次被寫入中國政府工作報告，并被列為當(dāng)年十大工作任務(wù)的首位。如今，2025年全國兩會召開在即，新質(zhì)生產(chǎn)力再次成為各界矚目的焦點。

??新質(zhì)生產(chǎn)力的快速崛起為北京辦公樓市場帶來了一場深刻變革：2024年，以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在甲級辦公樓市場的新租面積同比激增，帶動了市場需求格局的重構(gòu)。究其根本，得益于這類企業(yè)的商業(yè)化進程加快：從技術(shù)研發(fā)到產(chǎn)品市場化，相關(guān)周期不斷壓縮；同時，此類企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，直接帶動其對優(yōu)質(zhì)辦公空間擴張的剛性需求。

??業(yè)績增長驅(qū)動實體辦公需求，選址偏好傳統(tǒng)科技帶子市場

??仲量聯(lián)行通過對10個行業(yè)的95家頭部上市企業(yè)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2021年到2023年，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)營業(yè)收入三年增速為23%，員工規(guī)模增長21%，帶來辦公面積擴張的剛性需求。新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)使用權(quán)資產(chǎn)折舊總額（大多為辦公樓等不動產(chǎn)租賃成本）三年激增242%，直觀反映實體辦公需求的指數(shù)級擴張。在此階段，對比傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)發(fā)展趨勢，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)業(yè)績與員工的爆發(fā)性增長已對租賃需求形成一定補充效應(yīng)。

??北京新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在產(chǎn)業(yè)空間布局上呈現(xiàn)雙軌并行的特征：重點企業(yè)的頭部及前端業(yè)務(wù)職場持續(xù)落址優(yōu)質(zhì)辦公樓，服務(wù)于總部辦公與商務(wù)展示；同時為滿足高標準生產(chǎn)研發(fā)需求，這些企業(yè)在專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局適配性空間。

??在2024年，就新增租賃而言，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在北京辦公樓市場的租賃成交數(shù)量同比大幅增長106%，租賃面積增長20%。這一顯著增長主要得益于企業(yè)規(guī)模和業(yè)績的穩(wěn)步提升，進而推動了其不動產(chǎn)布局的擴大和租賃需求的增加。對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)已經(jīng)邁入了價值釋放階段。從行業(yè)細分來看，人工智能、芯片等新一代信息技術(shù)領(lǐng)域貢獻了超60%租賃需求，技術(shù)迭代加速與研發(fā)投入加碼正實質(zhì)性提升行業(yè)發(fā)展。從區(qū)域分布來看，望京、中關(guān)村和麗澤子市場因濃郁的科技屬性或高性價比，吸引了全年成交總量中77%的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，呈現(xiàn)行業(yè)聚集的增長勢頭。

??從存量租賃來看，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)占據(jù)2024年北京甲級辦公樓市場中存量租賃面積的十分之一，構(gòu)成市場中不可忽視的戰(zhàn)略性需求。從行業(yè)細分來看，新一代信息技術(shù)與高端裝備制造類企業(yè)為存量面積租賃主力，占比分別為42%和27%，而新能源企業(yè)占比也達到22%。從區(qū)域分布來看，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的選址傾向于鎖定北京北部的傳統(tǒng)科技帶沿線區(qū)域，大約51%的租賃面積集中于中關(guān)村、亞奧和望京子市場，既沿襲產(chǎn)業(yè)基因又強化創(chuàng)新生態(tài)，形成較難替代的區(qū)位黏性。低租金的新興區(qū)域?qū)Τ杀久舾械某鮿?chuàng)新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)也具備較強吸引力，麗澤子市場的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)租戶入駐面積占比超過東二環(huán)、東長安街和金融街三個子市場的總和。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“新質(zhì)生產(chǎn)力作為推動全國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)躍遷的關(guān)鍵引擎，正在重構(gòu)中國經(jīng)濟增長的底層邏輯。特別是在北京這樣的科技創(chuàng)新高地，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)所展現(xiàn)出來的差異化需求，如生物醫(yī)藥領(lǐng)域?qū)銣睾銤癍h(huán)境的高要求以及人工智能領(lǐng)域?qū)Ω咚懔奢d的特殊需求等，正驅(qū)動辦公樓宇加速技術(shù)迭代。面對新型產(chǎn)業(yè)需求，辦公空間運營方需突破傳統(tǒng)的空間服務(wù)，構(gòu)建涵蓋技術(shù)配套與產(chǎn)業(yè)協(xié)同的新型服務(wù)矩陣，將物理空間轉(zhuǎn)化為價值創(chuàng)造的催化劑，這或?qū)⒊蔀榇媪抠Y產(chǎn)突圍的核心路徑。”