??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示，1－4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%；新建商品房銷(xiāo)售面積29252萬(wàn)平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷(xiāo)售額28067億元，下降28.3%。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛(ài)華在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年以來(lái)，各地區(qū)因城施策，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從4月份房地產(chǎn)領(lǐng)域主要數(shù)據(jù)情況看，房地產(chǎn)繼續(xù)處于調(diào)整期。下階段，要按照中央政治局會(huì)議精神，切實(shí)貫徹落實(shí)黨中央決策部署，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大?

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，該指標(biāo)總體處于跌幅略大區(qū)間。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資23392億元，下降10.5%。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信心已經(jīng)接近兩年處于負(fù)增長(zhǎng)局面，至今并未改善。一方面，土地供應(yīng)規(guī)模縮減，房企待開(kāi)發(fā)土地減少，加上當(dāng)前新房銷(xiāo)售市場(chǎng)并未改善，房企新開(kāi)工意愿一直處于低位。另一方面，今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資降幅難以轉(zhuǎn)變。430中央政治局會(huì)議提出去庫(kù)存的政策方向，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資信心有改善空間，但由于開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間處于相對(duì)低位，房企投資謹(jǐn)慎性較強(qiáng)，短時(shí)間難以大幅度恢復(fù)。

??從房屋施工、新開(kāi)工和竣工面積看，1－4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積687544萬(wàn)平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面積480647萬(wàn)平方米，下降11.4%。房屋新開(kāi)工面積23510萬(wàn)平方米，下降24.6%。其中，住宅新開(kāi)工面積17006萬(wàn)平方米，下降25.6%。房屋竣工面積18860萬(wàn)平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面積13746萬(wàn)平方米，下降21.0%。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房屋新開(kāi)工面積指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)31個(gè)月下跌態(tài)勢(shì)，近期一些企業(yè)為控成本或考慮后續(xù)市場(chǎng)，在開(kāi)工方面節(jié)奏有所放緩。當(dāng)前各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制積極推進(jìn)，對(duì)于改善房企開(kāi)工能力具有積極的作用。下一步在營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化、“早開(kāi)工早預(yù)售”等方面會(huì)有積極的政策。另外，竣工數(shù)據(jù)下降主要是因?yàn)樽罱鼛啄晖顿Y拿地端下降導(dǎo)致。各地依然把保交樓或保交房工作積極推進(jìn)。尤其是“保交房”概念出現(xiàn)，要求各地提高質(zhì)量，不光要符合工程標(biāo)準(zhǔn)，也要符合居民住新房的實(shí)際需求。

??從到位資金情況看，1－4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金34036億元，同比下降24.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5583億元，下降10.1%；利用外資9億元，下降46.7%；自籌資金11736億元，下降10.1%；定金及預(yù)收款10002億元，下降37.2%；個(gè)人按揭貸款4953億元，下降39.7%。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，資金到位情況還需要夯實(shí)相關(guān)基礎(chǔ)。除銀行貸款、融資協(xié)調(diào)機(jī)制外，購(gòu)房市場(chǎng)的提振也非常關(guān)鍵。各地對(duì)于資金的關(guān)注確實(shí)要強(qiáng)化，尤其是要將債務(wù)預(yù)警和化解等進(jìn)行結(jié)合。?

??遇冷，單月銷(xiāo)售面積下跌逾四成

??新建商品房銷(xiāo)售方面，降幅有所擴(kuò)大。尤其是單月銷(xiāo)售面積降幅達(dá)到了四成以上，需要引起重視。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－4月份，新建商品房銷(xiāo)售面積29252萬(wàn)平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降23.8%。新建商品房銷(xiāo)售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降31.1%。

??從單月情況來(lái)看，環(huán)比和同比均處于下降態(tài)勢(shì)。根據(jù)中房網(wǎng)測(cè)算，4月份新建商品房銷(xiāo)售面積為6584萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41.73%，同比下降14.38%；新建商品房銷(xiāo)售額為6712億元，環(huán)比下降37.79%，同比下降27.08%。?

??嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，全國(guó)將有新一輪積極去庫(kù)存的政策配套。同時(shí)近期杭州臨安、云南大理對(duì)新房項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)，即落實(shí)了“以購(gòu)代建”模式，其有助于庫(kù)存數(shù)據(jù)的更好去化。

??庫(kù)存方面，盡管商品房待售面積連續(xù)兩個(gè)月下降，但去庫(kù)存工作依然艱巨。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月末商品房待售面積74553萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。其中，住宅待售面積39088萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.5%。

??各線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同環(huán)比降幅均有擴(kuò)大

??房?jī)r(jià)方面，4月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體持續(xù)下滑，同時(shí)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)加速。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，2024年4月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有6個(gè)和1個(gè)，比上月分別減少5個(gè)和持平；同比上漲城市分別有5個(gè)和0個(gè)，比上月分別減少6個(gè)和持平。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，70個(gè)大中城市中，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。

??另?yè)?jù)易居研究院測(cè)算，4月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.6%，同比漲幅為-3.5%；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.9%，同比漲幅為-6.8%。

??具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份上海以環(huán)比0.3%的漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑，太原和遵義以0.2%的漲幅緊隨其后；寧波以環(huán)比1.8%的跌幅位居第一，重慶、廣州和廈門(mén)并列第二，環(huán)比跌幅均為1.3%。同比方面，僅西安、上海、成都、杭州和三亞保持上漲，天津和太原持平，其余城市均處于下跌態(tài)勢(shì)。

??二手住宅價(jià)格方面，僅昆明一個(gè)城市環(huán)比上漲，漲幅為0.2%；煙臺(tái)（-1.8%）、溫州（-1.7%）和廈門(mén)（-1.7%）位居跌幅前三位。同比方面，無(wú)城市上漲。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了新變化，迫切要求有更精準(zhǔn)更高效的去庫(kù)存政策以穩(wěn)定房?jī)r(jià)和預(yù)期。近期一系列利好政策，已經(jīng)在部分城市中得到積極反饋，這也恰說(shuō)明去庫(kù)存正出現(xiàn)積極信號(hào)。預(yù)計(jì)近期還會(huì)有系列重磅政策，對(duì)于去庫(kù)存和穩(wěn)房?jī)r(jià)工作具有積極的作用。

??同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)繼續(xù)處于去泡沫的關(guān)鍵期，這一過(guò)程符合供求關(guān)系邏輯。近期需要關(guān)注的是，一些房東出售二手房后并不急于購(gòu)置新房，后續(xù)在“賣(mài)舊”和“換新”方面需要有新的機(jī)制和措施。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻頻出臺(tái)，4·30中央政治局會(huì)議釋放新信號(hào)“去庫(kù)存”，核心城市密集松綁限購(gòu)、推出“買(mǎi)房可落戶(hù)”等，甚至還有部分地區(qū)開(kāi)始收購(gòu)存量房來(lái)改善市場(chǎng)供求關(guān)系，但由于長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)信心的不足，無(wú)論是成交量還是價(jià)格，目前并未出現(xiàn)明顯改善跡象。市場(chǎng)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)下，房?jī)r(jià)持續(xù)下行確實(shí)會(huì)在一定程度上加劇購(gòu)房觀望情緒，行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，市場(chǎng)恢復(fù)需要時(shí)間。預(yù)計(jì)短期價(jià)格仍然缺乏穩(wěn)定上漲的動(dòng)力，5月新房和二手房?jī)r(jià)格總體持續(xù)下跌，但環(huán)比跌幅有可能出現(xiàn)收窄或趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。