??2023年，我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向仍在延續(xù)。

??過(guò)去一年，住房租賃行業(yè)發(fā)生了一些變化。

??市場(chǎng)端來(lái)看，全國(guó)55城個(gè)人房源量?jī)r(jià)齊跌，平均租金同比微降0.5%，新增供應(yīng)同比降3.71%。集中式公寓相對(duì)穩(wěn)定，集城市間租金出現(xiàn)分化。

??租賃企業(yè)規(guī)模穩(wěn)步提升，TOP30企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模首次超100萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)13.72%。

??整體趨勢(shì)來(lái)看，在需求沒(méi)有發(fā)生質(zhì)變的情況下，住房租賃市場(chǎng)趨于平穩(wěn)健康，預(yù)計(jì)在2026年租賃行業(yè)規(guī)模將達(dá)到1.8萬(wàn)億，租賃市場(chǎng)將逐步回歸市場(chǎng)導(dǎo)向。

??個(gè)人房源供應(yīng)下行、集中式供應(yīng)上升，是2023年租賃行業(yè)的一個(gè)重要特征。

??具體來(lái)看，2023年個(gè)人房源新增供應(yīng)量開(kāi)啟下降趨勢(shì)，全年供應(yīng)量為598萬(wàn)間，同比下降3.71%。而重點(diǎn)10城集中式房源供應(yīng)量同比增加接近六成。

??從典型城市的供應(yīng)來(lái)看，個(gè)人房源新增供應(yīng)量跌多漲少，集中式房源供應(yīng)量漲多跌少，一線城市上海、北京個(gè)人房源和集中式房源供應(yīng)均出現(xiàn)上漲。

??從租金來(lái)看，個(gè)人房源租金承壓，集中式公寓租金相對(duì)穩(wěn)定。

??先來(lái)看個(gè)人房源。2023年全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金同比出現(xiàn)小幅下跌，55城中僅17城租金同比出現(xiàn)上漲。其中，北京和上海租金依舊處于高位，租金分別為120.83元/月/㎡和105.67元/月/㎡。同比來(lái)看，武漢租金同比漲幅最為顯著，鄭州、貴陽(yáng)等租金相對(duì)較低的城市，隨著保租房入市，進(jìn)一步影響個(gè)人房源租金水平，同比領(lǐng)跌55城。

??再來(lái)看集中式公寓。2023年全年重點(diǎn)8城租金漲多跌少，其中北京、廣州、深圳、杭州、武漢、成都等城市租金同比出現(xiàn)不同程度上漲，武漢以18.2%的漲幅領(lǐng)漲8城。上海集中式公寓租金跌幅最為顯著，全年同比下跌9.3%。

??實(shí)際上，保租房大量入市，一定程度上影響了住房租賃市場(chǎng)的租金情況，上海集中式公寓租金下跌最為明顯，主要是受保租房集中入市影響，據(jù)克而瑞租售調(diào)研，上海保租房入市房源最多的周康、浦江鎮(zhèn)、松江新城三個(gè)板塊，機(jī)構(gòu)化房源平均租金下跌超過(guò)10%，同時(shí)也是個(gè)人房源租金下滑最多的板塊。

??未來(lái)，隨著保租房的大量入市，租金或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

??近年來(lái)，住房租賃行業(yè)備受政策支持，行業(yè)信心逐漸恢復(fù)，越來(lái)越多的企業(yè)和投資者開(kāi)始積極參與住房租賃業(yè)務(wù)。

??克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，截至2023年四季度，TOP30企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模首次超100萬(wàn)間，相較于2023年三季度的94萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)11.78%，相比2022年的92萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)13.72%。

??政策和金融環(huán)境利好下，企業(yè)管理規(guī)模持續(xù)增加。

??截至2023年四季度，TOP30租賃企業(yè)管理規(guī)模155.7萬(wàn)間，年底租賃企業(yè)拓店速度加快，環(huán)比增長(zhǎng)12.15%，全年累計(jì)拓店規(guī)模近31萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)24.78%。

??在管理規(guī)模榜中，TOP20入榜企業(yè)管理規(guī)模門(mén)檻為16235間。TOP3管理規(guī)模超50萬(wàn)間，占TOP30管理規(guī)模的32%，企業(yè)頭部效應(yīng)依然顯著。

??在開(kāi)業(yè)規(guī)模榜中，TOP3頭部企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模共計(jì)38.12萬(wàn)間，占TOP30企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模的36%。TOP10、TOP20、TOP30入榜企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模門(mén)檻達(dá)到3.3萬(wàn)間、1.8萬(wàn)間和0.8萬(wàn)間，相較于上一季度，提升了3227間、7243間和735間，入榜門(mén)檻持續(xù)提升。

??央國(guó)企規(guī)模占比不斷提升。TOP30開(kāi)業(yè)規(guī)模榜中，央國(guó)企占12家。

??在租賃企業(yè)發(fā)展中，仍面臨輕資產(chǎn)模式規(guī)模增長(zhǎng)受限的問(wèn)題。

??TOP30企業(yè)輕資產(chǎn)模式市場(chǎng)化項(xiàng)目開(kāi)業(yè)規(guī)模占比呈下降趨勢(shì)，這一比重自2021年開(kāi)始出現(xiàn)下滑。市場(chǎng)化企業(yè)輕資產(chǎn)管理新建保租房空間有限，目前超過(guò)9成的新建保租房企業(yè)均采取一體化自營(yíng)，上海新建保租房第三方運(yùn)營(yíng)僅占5%。

??租賃市場(chǎng)發(fā)展至今已趨于平穩(wěn)，未來(lái)在需求沒(méi)有發(fā)生質(zhì)變的情況下，市場(chǎng)規(guī)模將穩(wěn)步提升。

??根據(jù)測(cè)算，到2026年租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.8萬(wàn)億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為2%。

??保租房籌建逐漸回落，租賃市場(chǎng)逐步回歸市場(chǎng)導(dǎo)向，這是租賃市場(chǎng)未來(lái)一個(gè)重要的趨勢(shì)。

??保租房籌建高峰已過(guò)，未來(lái)兩年還有306萬(wàn)套籌建任務(wù)，年度籌建任務(wù)逐步回落。

??政策端來(lái)看，2022年中央及地方保租房相關(guān)政策發(fā)布最為密集，到2023年大幅減少，此外政策發(fā)生轉(zhuǎn)向，2023年8月，國(guó)務(wù)院審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要建設(shè)配售型保障性住房，未來(lái)租賃市場(chǎng)將轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化導(dǎo)向。

??回歸市場(chǎng)化也意味著需要依靠綜合產(chǎn)品力提升推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力增長(zhǎng)。

??整體來(lái)看，住房租賃行業(yè)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，但仍然面臨租金回報(bào)率整體偏低、保租房集中入市帶來(lái)的板塊租金下滑、輕資產(chǎn)模式規(guī)模增長(zhǎng)受限等三個(gè)方面的問(wèn)題待解。

??隨著租賃市場(chǎng)逐步回歸市場(chǎng)化，企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品提升速度正在逐步加快，租賃產(chǎn)品越來(lái)越“卷”。